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Il delegato può a sua volta delegare?
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Il delegato può a sua volta delegare?

Caratteristiche e limiti della delega in condominio e di un'eventuale sub delega.

Avv. Marco Borriello  

Se abiti in un condominio, a cadenza più o meno regolare, ricevi l'avviso di convocazione per un'assemblea. Potrebbe trattarsi di quella fissata per ratificare il bilancio e per disporre un piccolo aumento delle quote ordinarie. Oppure potrebbe essere quella prevista allo scopo di approvare la realizzazione di alcuni lavori di straordinaria manutenzione.

In tutti i casi, sarebbe utile che vi partecipi, ma per il giorno fissato, hai un impegno improrogabile che impedisce la tua presenza.

Per questo motivo, hai pensato di delegare il tuo vicino di piano. Infatti, con lui sei in ottimi rapporti oltre ad avere una piena condivisione d'intenti sulle decisioni da assumere in occasione della riunione. Purtroppo, però, temi che anch'egli possa avere qualche problema nel partecipare all'assemblea.

Quindi, come potresti risolvere la situazione? Il tuo delegato potrebbe a sua volta delegare qualcuno, così da assicurare il voto favorevole o sfavorevole di entrambi?

La delega in bianco nell'assemblea condominiale.

La situazione appena esemplificata non è poi così inverosimile. Pertanto, questo contributo scritto potrebbe essere utile a chiarire la legittimità della cosiddetta delega su delega per ovviare all'impossibilità di partecipare alla riunione condominiale.

Assemblea condominiale: la delega

Se sei proprietario di un appartamento facente parte di un condominio, hai diritto di ricevere la convocazione all'assemblea ordinaria e straordinaria. A questo punto, però, è tua facoltà presenziarvi, ma non certamente un obbligo.

Potresti, infatti, non aver alcun interesse, visto che è in discussione un argomento per il quale ritieni opportuno affidarti alla maggioranza.

In altri casi, invece, per assicurare il tuo voto, nonostante l'assenza fisica alla riunione, potresti delegare qualcuno. Lo potresti fare redigendo una delega scritta (in genere già predisposta ed allegata all'avviso di convocazione), in cui specifichi le generalità del delegato, gli argomenti in cui può votare per conto tuo e che dovrai sottoscrivere.

A quel punto, il delegato, una volta in riunione, consegnerà la delega all'amministratore che provvederà a verbalizzare tale circostanza. Dopodiché, il tuo rappresentante potrà discutere e votare in assemblea senza alcun problema.

I vizi della delega nell'assemblea condominiale

Assemblea condominiale: i limiti alla delega

Il potere di delegare qualcuno per la prossima assemblea condominiale non è illimitato e senza dover rispettare determinate regole. In particolare:

- non puoi delegare l'amministratore di condominio. Non è importante che si tratti di una persona perbene o di un professionista integerrimo; la legge non consente questa possibilità<< all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. (Art. 67, comma 4, delle disposizioni attuative del codice civile)>>.

Ricordati, inoltre, che, in caso contrario, la decisione assembleare così formatasi sarebbe annullabile ( Tribunale di Roma, sentenza n. 9889 del 13 maggio 2019

- nei fabbricati, con più di venti condomini, non puoi delegare chi abbia già tante deleghe quante sarebbero in grado di rappresentare oltre 1/5 dei condomini e oltre 1/5 del valore millesimale dell'edificio.

Anche in questa ipotesi è la legge a prevedere questo divieto << Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (Art. 67, comma 1, delle disposizioni attuative del codice civile)>>.

Non dimenticare che nemmeno il regolamento condominiale potrebbe consentire di eliminare o di alzare questo limite <<I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69 (Art. 72 delle disposizioni attuative del codice civile)>>.

La delega all'aspirante Amministratore

Invece, è possibile delegare non solo un condomino del fabbricato, ma anche un proprio parente piuttosto che un estraneo, quale potrebbe essere anche il tuo avvocato.

Il delegato può delegare?

Un antico brocardo latino recita: delegatus non potest delegare. Pertanto, alla luce di questo principio, la cui traduzione appare alquanto immediata, sembrerebbe che non sia possibile che il delegato possa a sua volta delegare una terza persona a rappresentare in assemblea il condomino delegante.

Tuttavia, non dobbiamo dimenticare che la delega corrisponde ad un mandato. Sappiamo, infatti, che il proprietario, interessato a non risultare assente all'assemblea se non fisicamente, può conferire incarico ad un terzo, affinché questi lo rappresenti alla riunione, esprimendo la propria volontà nei limiti del mandato attribuitogli.

Se queste sono le caratteristiche del rapporto giuridico che si instaura tra il delegante e il delegato, è possibile delegare a propria volta un altro soggetto. Lo si ricava dalla disposizione normativa secondo la quale <<Il mandatario che, nell'esecuzione del mandato, sostituisce altri a sé stesso, senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell'incarico, risponde dell'operato della persona sostituita.

Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare la persona, il mandatario risponde soltanto quando è in colpa nella scelta (Art. 1717, codice civile)>>.

Assemblea: i condomini presenti per delega devono essere conteggiati

La norma appena citata comporta che il condomino/mandante:

- possa autorizzare il delegato ad effettuare la sostituzione;

- possa indicare la persona del possibile sostituto.

Pertanto, un delega contenente tutte queste indicazioni e che tenga conto che l'eventuale sostituto non possa essere l'amministratore o chi abbia già troppe deleghe, appare legittima. Essa, con tali caratteristiche, sarebbe, poi, verbalizzata in sede di riunione.

In caso contrario, a parte la responsabilità giuridica del delegato nei riguardi del delegante, giusto per fare un esempio, la decisione assembleare, formatasi con il voto decisivo del sub delegato privo di un potere legittimo, sarebbe impugnabile.

Delega al costruttore e contestazione del suo operato

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Pippox
Pippox 16-07-2020 19:25:24

Leggo: "...ma anche un proprio parente piuttosto che un estraneo...".
Non capisco il significato di questo avverbio "piuttosto"; è un comparativo? un avversativo? o cosa?
Forse l'Avvocato Marco Borriello intende dire "meglio un parente piuttosto che un estraneo"?
O invece debbo intendere "un parente oppure un estraneo, pari sono"?
I miei ricordi della lingua italiana che imparai a scuola mi sembra che vacillino.

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