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Tetto pericolante e molestia di fatto del conduttore

Una recente sentenza del Tribunale di Palermo affronta il problema del conduttore che subisce molestie di fatto. Alcuni esempi pratici
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli - Responsabile scientifico Condominioweb 

Si può affermare che, a norma degli artt. 1575 e 1576 c.c. il locatore deve mantenere l'immobile locato in stato da servire all'uso convenuto e, quindi, deve eseguire durante la locazione tutte le opere necessarie a tal fine, escluse solo quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, per tali intendendosi, quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso.

In base all'art. 1578 c.c., poi, se l'immobile locato presenta vizi non conosciuti che procurano un danno al conduttore, questi ha diritto al risarcimento del danno. Se però i vizi, oltre a non essere conosciuti, non erano nemmeno facilmente conoscibili ed hanno oltretutto diminuito apprezzabilmente l'idoneità dell'immobile locato all'uso stabilito in contratto, al conduttore è riservata la scelta tra la risoluzione del contratto e la riduzione del corrispettivo. L'art. 1578, comma 1, c.c., tuttavia, impedisce al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto laddove i vizi siano stati da lui conosciuti o facilmente conoscibili.

Peraltro, in via del tutto eccezionale, l'art 1580 c.c. consente al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto anche se la cosa locata presenti vizi conosciuti, ma che tuttavia espongano a serio pericolo la salute del conduttore stesso e dei familiari o dipendenti.

Le norme sopra citate operano quando i problemi nascono per omessa manutenzione di un bene di un terzo? La questione è stata affrontata dalla sentenza del Tribunale di Palermo n. 4864 del 16 dicembre 2021.

Molestia del terzo e copertura dell'immobile locato "pericolante"

La vicenda iniziava quando il conduttore lamentava la presenza di infiltrazioni che provocavano distacchi di intonaco dal soffitto negli immobili commerciali locati.

Il problema era che sulla copertura dei locali commerciali transitavano i veicoli dei proprietari degli immobili circostanti, situazione che nel tempo aveva portato al deterioramento di detta copertura.

La locatrice (una società), dopo aver accertato le condizioni del solaio "carrabile" non prendeva alcuna iniziativa per risolvere la questione; di conseguenza il conduttore - che non poteva utilizzare gli immobili - si rivolgeva al Tribunale per richiedere la proporzionale riduzione del canone pattuito o la risoluzione del contratto o, in ulteriore subordine, che la locatrice fosse condannata all'esecuzione delle riparazioni necessarie a rendere i locali fruibili, secondo quanto contrattualmente stabilito; in ogni caso, pretendeva che la locatrice fosse condannata al risarcimento dei danni, da determinarsi in via equitativa.

Locazione e molestie di fatto

Qualora un terzo con il proprio comportamento illecito pregiudichi il godimento del conduttore si parla di molestia di fatto. Nell'ipotesi in cui, si configurino delle molestie di fatto, l'art. 1585, comma 2, c.c. non prevede alcuna responsabilità e obbligo di garanzia in capo al locatore, il quale non è tenuto a garantire il conduttore in relazione ai danni verificatisi nella cosa locata per cause ascrivibili a terzi.

Ne consegue che il conduttore può agire direttamente contro l'autore del l'illecito per ottenere la disponibilità del bene e/o per il risarcimento del danno.

In tali ipotesi, dunque, la previsione di una azione diretta del conduttore nei confronti dei terzi esclude che questi abbia al contempo la facoltà di sospendere la corresponsione dei canoni di locazione, non potendosi riversare sul locatore le conseguenze dell'illecito altrui.

Alla luce delle considerazioni precedenti il Tribunale ha respinto la domanda del conduttore che si sarebbe dovuto rivolgere a coloro che transitando con i propri mezzi sulla copertura dei locali commerciali hanno ammalorato il solaio, causando le infiltrazioni che hanno reso inutilizzabili i locali.

Molestie di fatto e risarcimento dei danni

Il conduttore che ha subito molestie di fatto può richiedere al terzo molestatore i danni arrecati ai beni mobili, le perdite subite in conseguenza del pagamento del canone di locazione per il periodo della sua effettiva inagibilità (che comprende anche il tempo necessario alla completa esecuzione delle opere di rimessione in pristino), le eventuali perdite riverberatesi sull'attività commerciale, anche negli esercizi successivi.

In ogni caso qualora il fatto costituente molestia abbia portato alla risoluzione del contratto, il terzo è chiamato a rispondere anche dei danni provocati al locatore, non da ultimo quello rappresentato dal mancato percepimento dei canoni di locazione.

Molestie di fatto: esempi pratici

Si può parlare di molestie di fatto, qualora a carico dell'appartamento locato si verifichi un'infiltrazione d'acqua da un appartamento sovrastante: in tal caso il conduttore può proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno.

Allo stesso modo lo stillicidio di acqua piovana davanti alla vetrina dell'immobile locato e adibito a negozio, proveniente da un balcone sovrastante di proprietà di terzi, non costituisce vizio della cosa locata, bensì molestia di fatto.

Costituisce molestia di fatto anche la mancata potatura della siepe posta a confine con l'immobile oggetto del contratto di locazione, così da comportare la riduzione di aria e di luce nel giardino oggetto della locazione.

Le infiltrazioni costituiscono molestie di fatto. Il conduttore può agire direttamente nei confronti del terzo che le ha causate

Sentenza
Scarica Trib. Palermo 16 dicembre 2021 n. 4864

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