In linea generale bisogna ricordare che per le spese relative alle parti comuni dell'edificio il criterio di ripartizione previsto dall'art. 1123 c.c. si fonda su due principi: quello del valore della quota (per millesimi), previsto dall'art. 1123 c.c., comma 1, relativamente alle spese sulle cosa comuni che siano destinate a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini (portone, facciata, ecc.); quello dell'uso previsto dal comma 2 della stessa norma relativamente a spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa. In ogni caso l'obbligo di contribuire alle spese si fonda sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune con la conseguenza che, se in bene comune oggetto dell'intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative.
In altre parole la giurisprudenza, interpretando l'art. 1123 c.c., comma 3, ha da tempo affermato che i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte: in tal caso le spese vanno ripartite tra i condòmini che usufruiscono del servizio.
Adeguamento ai fini antincendio dei locali autorimessa e ripartizione spese: la posizione della giurisprudenza
Alla luce delle considerazioni precedenti si può affermare che è necessario ripartire tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese attinente a parti dell'edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare ed adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione incendi che potrebbero interessare l'intero edificio condominiale; qualora, però, l'utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l'intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative.
Ne consegue che tutte le spese inerenti le misure antincendio, che servono specificamente a prevenire gli incendi nelle autorimesse di proprietà esclusiva e dei relativi spazi di manovra, devono essere poste a carico dei soli proprietari dei box.
Del resto il fatto poi che le opere poste in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garage, in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi, indirettamente servano anche agli altri condomini, non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l'art. 1123 c.c., comma 2, pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo (Cass. civ., Sez. II, 17/03/2022, n. 8725; Cass. civ., Sez. II, 08/09/2021, n. 24166).
Tali principi valgono a maggior ragione se il regolamento di condominio, in aderenza ai criteri legali dell'art. 1123 c.c., prevede che le "le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria afferente il locale autorimessa, i posti auto e ogni accessorio" siano ripartite secondo i valori fissati nella diversa tabella D e non anche secondo quelli - di cui alla tabella generale A (Trib. Roma 8 giugno 2022 n. 9001).
Spese antincendio per box: chi deve pagare?
Non vi è dubbio che le spese per le porte tagliafuoco e l'impianto di ventilazione dei box installati nella parte del piano seminterrato sulla quale si aprono autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni non devono essere sopportate pro quota da tutti i condomini, se l'uso della parte di seminterrato non è destinato a tutti, ma devono essere poste a carico solo dei proprietari delle autorimesse.
Allo stesso modo una recente decisione di merito ha precisato che le spese per l'onorario del professionista incaricato dell'adeguamento dell'impianto antincendio dell'autorimesse non possono essere suddivise tra tutti i condomini, ma solo tra i proprietari delle autorimesse.
Nel caso di specie un condomino, proprietario esclusivamente di un appartamento destinato a civile abitazione, impugnava la delibera con cui erano stata ripartite per millesimi fra tutti i condomini il compenso per tecnico incaricato di adeguare l'autorimessa alle norme antincendio. Il Tribunale ha dato ragione all'attore, annullando la predetta delibera (Trib. Pavia 31 maggio 2021 n. 779). Ciò perché l'attività professionale svolta dal tecnico aveva ad oggetto, in via esclusiva, l'adeguamento dell'impianto antincendio del locale ove si trovavano le autorimesse, costituente precipua fonte di pericolo.
Del resto la relazione planimetrica riguardava direttamente ed esclusivamente i locali seminterrati e l'autorimessa non coinvolgendo, se non indirettamente, la parte strutturale dell'edificio.
A conferma di quanto sopra il Tribunale notava che, al mancato rilascio da parte dei VVF del Certificato di Prevenzione Incendio non sarebbe conseguita l'inagibilità dell'intero stabile ma esclusivamente l'inutilizzabilità dei locali previsti come autorimessa con danno per i relativi proprietari; in altri termini, la prestazione professionale del tecnico aveva quale beneficiari, in via diretta ed esclusiva, i soli condomini proprietari di unità autorimesse nel condominio atteso che in caso contrario non sarebbero stati più fruibili i posti auto.
