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MVittoriaS

Proprietà del sottotetto e ampliamento dell'alloggio

Buonasera,

abito in lombardia e vorrei recuperare la porzione di sottotetto corrispondente al mio appartamento che non risulta essere indicata ne nelle schede catastali condominiali ne nel regolamento condominiale ne nel rogito d'acquisto del mio appartamento.

 

Il sottotetto, che è una soffitta morta (accatastata in tal modo) senza alcun accesso, intercluso tra un appartamento sito al terzo piano, il mio appartamento al secondo piano e un'altra soffitta morta che a sua volta confina con il vano scale ma alla quale non è possibile accedere, non è usato in alcun modo dal condominio (il condominio è stato costruito 10 anni fa).

E'possibile considerare il sottotetto pertinenziale all'appartamento posto che, fino ad oggi, ha avuto una funzione di camera d'aria isolante?

 

Premesso quanto sopra e che il sottotetto pare avere le caratteristiche richieste dalla Legge Regionale:

- E' necessaria una delibera assembleare che mi autorizzi al recupero o potrebbe essere considerata parte condominiale? Con quale maggioranza?

- possiamo aprire finestre e/o abbaini? Per far ciò è necessaria una delibera assembleare? Con quale maggioranza?In facciata, pur non essendoci delle finestre, ci sono delle sagome di cui vorremmo "approfittare" per aprire delle finestre così da non toccare il tetto;

 

Grazie

MV

ciao

pur non essendo nella planimetria catastale ( e non essendolo in nessun' altra) il sottottetto sulla proiezione della tua unità immediatamente soprastante, privo di sottoservizi condominiali, è tuo e solo tuo, e per me non hai bisogno di alcuna delibera, anche se è gentilezza segnalare la cosa all'amministratore.

 

Puoi aprire sia finestre ( nel rispetto del decoro del cond. ART. 1102 cod.civ) che abbaini (non serve nemmeno autorizzazioni condominiali per questi ultimi, visto le sentenze della Cassazione in materia che ricordo di molto tempo fa... anni 80 circa).

Grazie per il riscontro!

Pare che la nostra richiesta abbia creato del subbuglio in condominio!

Alcuni degli altri condomini, infatti, ritengono che la soffitta morta sia di proprietà del condominio e vogliono essere pagati :-/

 

Il mio timore maggiore, è che ci creino problemi per quel che riguarda l'apertura delle finestre in facciata (come anticipavo, esistono già delle sagome che apriremmo)

Grazie per il riscontro!

Pare che la nostra richiesta abbia creato del subbuglio in condominio!

Alcuni degli altri condomini, infatti, ritengono che la soffitta morta sia di proprietà del condominio e vogliono essere pagati :-/

 

Il mio timore maggiore, è che ci creino problemi per quel che riguarda l'apertura delle finestre in facciata (come anticipavo, esistono già delle sagome che apriremmo)

Ciao

hai diritto ad aprire le finestre ed il condominio ha il diritto di valutare l'impatto estetico, argomento questo molto labile se rispetti il decoro del condominio.

Le parti non censite catastalmente, quando non accessibili in maniera diretta ed esclusiva da una unità immobiliare, sono parti comuni dell'edificio, regolate dall'articolo 1117 del c.c.. Quindi no, non puoi usare in via esclusiva un bene che non è tuo per destinazione o per distinzione. Potresti acquisirla dal condominio, dopo averla censita, e per il suo recupero volumetrico con destinazione residenziale dovresti corrispondere ad ognuno dei condomini l'indennità di sopraelevazione - da valutare - e che è dovuta ai condomini quale misura compensativa per la diminuzione del valore delle quote millesimali.

Devi inoltre verificare nell'atto di acquisto, e nel regolamento di condominio qualora fosse allegato solo al primo atto di vendita stipulato - quali riserve ha stabilito per se il costruttore.

Se l'immobile è stato realizzato con istanza presentata successivamente al 19.08.2005 è inoltre probabile che quel vano "tombato" abbia una funzione nel comportamento termico dell'edificio, di cui potresti alterare la classe energetica con modifiche effettuate senza conoscere la progettazione termica dell'edificio. Ti consiglio di parlare - se possibile - con il progettista dell'edificio e con il costruttore prima, e con il condominio poi.

Grazie per il riscontro.

Avrei bisogno però dei seguenti chiarimenti:

- su che base definisci il sottotetto in questione di proprietà condominiale? L'art. 1117 infatti annovera i sottotetti tra le parti comuni del condominio solo se "destinati per caratteristiche strutturali e funzionali all'uso comune". Come può una soffitta morta interclusa e priva di aperture o utenze essere considerata funzionale al condominio?

- perchè parli di indennizzo di sopraelevazione? recupereremmo un sottotetto, non costruiremmo un piano ulteriore

- il costruttore, che nel frattempo è fallito, non ha disposto in alcun titolo di queste "soffitte morte".

 

Ti ringrazio molto!

I solai, sia piani che inclinati, fanno parte delle strutture portanti, quindi condominiali.

Se originano uno spazio non accessibile perché dovrebbe essere tuo piuttosto che di chiunque altro? In ogni caso tu non puoi essere proprietaria di qualcosa che non ti è stato venduto, e perché dovrebbe appartenere a te e non ad altri?

Se il costruttore non ha disposto riserve si tratta allora di proprietà comuni.

 

Se vuoi, puoi fare due verifiche abbastanza banali chiedendo:

all'Ufficio Tecnico del tuo Comune di appartenenza, dando come titolo di proprietà il tuo atto di acquisto, l'autorizzazione a fare i lavori (bene inteso - chiedi una consulenza, ma si tratterebbe di un'autocertificazione SCIA e quindi di opere realizzate comunque sotto la tua responsabilità e "fatti salvi i diritti di terzi") e vedi che tipo di valutazione di danno;

 

all'Agenzia del Territorio della tua provincia di appartenenza circa la possibilità di accatastare l'immobile a tuo nome a seguito dei lavori: nel momento in cui esibirai il tuo atto di acquisto quale prova della proprietà ti diranno che non è sufficiente a valutare l'effettiva titolarità del diritto.

 

C'è una sentenza della corte di Cassazione in materia di indennità di sopraelevazione per un caso analogo: anche in caso di recupero del sottotetto è dovuta una misura compensativa. Ti metto il link a due sentenze che possono esserti utili.

 

Ti consiglio di accordarti pacificamente e per iscritto con il condominio, perché diversamente rischi di infilarti in questioni annose e di soluzione incerta.

 

--link_rimosso--

 

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- - - Aggiornato - - -

 

Il progettista? E' rintracciabile?

Sto valutando l'opportunità che il sottotetto sia di mia proprietà sulla base delle numerose sentenze della corte di cassazione intervenute fino ad oggi che prevedono, in assenza di titoli, che il sottotetto debba essere considerato pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano allorchè assolva all'esclusiva finzione di isolare e proteggere l'appartamento, fungendo da camera d'aria isolante. Diversamente il sottotetto dovrà essere considerato condominiale nel caso in cui risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali oggettivamete destinato all'uso comune oppure all'esercizio di un servizio di livello condominiale.

 

Sei sicura che i solai siano condominiali? non sono citati nel 1117, ad es. il solaio che divide un appartamento dal sottostante non potrà mai essere considerato condominiale, diversamente dal tetto che serve a protezione di tutto l'edificio.

Le travi che passano all'interno del solaio lo sono. Nel riparto delle spese condominiali no, vengono divisi al 50% tra chi vi sta sopra e chi vi sta sotto.

Certamente potrei darti una valutazione più precisa vedendo un'immagine o le planimetrie del fabbricato. Per questo rintraccerei per prima cosa il progettista. Per la mia esperienza professionale però ti direi che si tratta di un bene condominiale, o la cui proprietà va accertata in maniera incontrovertibile prima di metterci anche solo un chiodo.

Io, da tecnico, ti direi "non ti presento la pratica perchè il titolo di provenienza non è probatorio della proprietà"

I sottotetti, se non hanno accesso da parti comuni, anche se non citati negli atti di acquisto, sono pertinenze degli appartamenti sottostanti, funzionali al loro isolamento. Ci sono numerose sentenze al riguardo. MVittoriaS pertanto ha facoltà di collegare questo spazio con l’appartamento sottostante senza che gli altri condomini possano opporsi. Gli altri da questo collegamento non verrebbero privati di nessuno spazio da essi fruibile. MVittoriaS nel creare nuove aperture per dare aria e luce, dovrà fare attenzione a lasciare agli altri abbastanza superficie libera del tetto per non precludere la possibilità di installare dei pannelli fotovoltaici o solari termici.

Io ho esperienza diretta di un caso analogo, che al momento attuale non è stato possibile censire catastalmente, del quale non è possibile produrre dichiarazione di agibilità in assenza dei dati catastali e non è possibile mettere sul mercato.

Riporto di seguito il commento a una sentenza che ha stabilito la condominialità del sottotetto.

 

“Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

In particolare, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.”

 

Le sentenze non sono legge ma comunque “fanno giurisprudenza”. Se la situazione dell’immobile è quella descritta da MVittoriaS, vale a dire che il sottetto è uno spazio morto inaccessibile da chicchessia, a mio avviso lo può inglobare. Certamente non è detto che successivamente possa diventare abitabile, probabilmente le altezze saranno insufficienti. Potrà essere usato ad esempio come ripostiglio. Se dovesse essere possibile renderlo abitabile (lo avrebbe fatto il costruttore e si sarebbe fatto pagare...) entrerebbe nel discorso anche l’aumento della cubatura residua, di cui MVittoriaS potrebbe usufruire solo per la sua quota millesimale. In soldoni: la cosa teoricamente è possibile, bisogna valutare tuttavia una serie di aspetti tecnici, economici e normativi per stabilirne la convenienza.

I solai, sia piani che inclinati, fanno parte delle strutture portanti, quindi condominiali.

Ciao

 

assolutamente no. I solai non sono condominiali, ma sono di proprietà al 50% tra chi sta sopra, avendo la funzione di appoggio e chi sta sotto. Poi se chi sta sopra è area condominiale, il condominio è comproprietario del 50%.

 

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Il progettista? E' rintracciabile?

ciao

 

a che utilità tale domanda?

 

Non penso a poteri decisionali dello stesso ne che lui sia il depositario di un qualche cosa in merito.

 

La discriminante rimane solo se ci sono sottoservizi.

 

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Le travi che passano all'interno del solaio lo sono. Nel riparto delle spese condominiali no, vengono divisi al 50% tra chi vi sta sopra e chi vi sta sotto.

ciao

 

a che titolo la spesa viene divisa al 50% solo per travi e pignatte ? Solo perchè comproprietari al 50%. Se fossero condominiali come tu sostieni, perchè non partecipano a tale spesa anche gli altri condomini ?

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entrerebbe nel discorso anche l’aumento della cubatura residua, di cui MVittoriaS potrebbe usufruire solo per la sua quota millesimale. In soldoni: la cosa teoricamente è possibile, bisogna valutare tuttavia una serie di aspetti tecnici, economici e normativi per stabilirne la convenienza.

Il sottotetto ha le altezze per renderlo abitabile e ci siamo già interessati in comune dal quale abbiamo ricevuto un ok informale!

Vorremmo sfruttare la LR 15/2012 e in tal modo non avere problemi di cubatura (Regione Lombardia)

Riporto di seguito il commento a una sentenza che ha stabilito la condominialità del sottotetto.

 

“Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

In particolare, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.”

 

Le sentenze non sono legge ma comunque “fanno giurisprudenza”. Se la situazione dell’immobile è quella descritta da MVittoriaS, vale a dire che il sottetto è uno spazio morto inaccessibile da chicchessia, a mio avviso lo può inglobare. Certamente non è detto che successivamente possa diventare abitabile, probabilmente le altezze saranno insufficienti. Potrà essere usato ad esempio come ripostiglio. Se dovesse essere possibile renderlo abitabile (lo avrebbe fatto il costruttore e si sarebbe fatto pagare...) entrerebbe nel discorso anche l’aumento della cubatura residua, di cui MVittoriaS potrebbe usufruire solo per la sua quota millesimale. In soldoni: la cosa teoricamente è possibile, bisogna valutare tuttavia una serie di aspetti tecnici, economici e normativi per stabilirne la convenienza.

Il costruttore al tempo aveva terminato le cubature ed era stato costretto a lasciare alcuni sottotetti chiusi (spero di essermi spiegata, non sono un tecnico!)

Chiederei al progettista per capire il perché dei "volumi" tombati, perché se non sono accessibili non è possibile sapere se ci passano all'interno degli impianti, quale funzione svolgano e se ne svolgono una.

 

Ho scritto prima che i solai sono condominiali, ma mi riferivo - non sono stata chiara io - ai solai inclinati o piani di copertura. Non intendevo direi che tutti i solai sono condominiali, e ho specificato che lo sono le travi, e in caso di risanamento strutturale c'è una differenza nella divisione delle spese, ma dicendo che la manutenzione dei solai è divisa al 50% tra chi calpesta e chi viene coperto mi sembra di dire la stessa cosa che dice lei (Geom. Farronato).

 

In questo caso a me non sembra così pacifico attribuire la proprietà del sottotetto al piano sottostante, senza aver letto gli atti di proprietà, il primo atto con allegato il regolamento di condominio e aver visto i grafici.

In un fabbricato tutto ciò che è accessibile deve essere agibile rispetto alla sua destinazione; non ne faccio un problema di funzione, ma di commerciabilità del bene in un momento successivo, oltre che di assicurazione.

Se il bene non è agibile l'assicurazione non copre eventuali sinistri.

 

So bene che le sentenze fanno giurisprudenza, ma in un caso in cui già i condomini avanzano richieste, credo che il problema sia da chiarire pacificamente prima di agire piuttosto che affrontare lunghe questioni poi.

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