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Copertura ammalorata e lucernari privati: paga il condominio?

Il condominio deve risarcire i danni causati dalle infiltrazioni delle acque piovane anche se i lucernari sono di proprietà privata?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Il Tribunale di Cosenza, con la sentenza n. 410 del 7 marzo 2023, ha riconosciuto la responsabilità del condominio per le infiltrazioni provenienti dalla copertura ammalorata dell'edificio che hanno causato danni al condomino del piano immediatamente inferiore; ciò, nonostante la presenza di lucernari indiscutibilmente privati. Analizziamo la vicenda.

Copertura ammalorata in condominio: fatto e decisione

Il condomino dell'ultimo piano agiva in giudizio contro la compagine. Nello specifico, l'attore lamentava un ripetuto fenomeno di infiltrazioni all'interno dell'immobile di sua proprietà, dovuto allo stato di copertura del fabbricato condominiale, per come accertato nel corso del procedimento per Accertamento tecnico preventivo svoltosi ante causam.

L'attore chiedeva, quindi, il risarcimento del danno sofferto, pari al costo dei lavori stimati come necessari dal Ctu ai fini del ripristino degli ammaloramenti constatati all'interno dell'appartamento di sua proprietà.

Secondo il condominio convenuto, invece, era chiaramente emerso come i danni lamentati dall'attore traessero la loro origine da infiltrazioni d'acqua piovana provenienti da omessa manutenzione dei lucernari nelle parti di giunzione con la lamiera della copertura dello stabile.

Poiché i lucernari sovrastanti l'appartamento dell'attore avevano quale unica funzione quella di dare aria e luce all'appartamento sottostante, le spese per la loro manutenzione dovevano essere poste esclusivamente a carico del condomino che dell'uso beneficiava.

Il Tribunale calabrese rileva come il Ctu nominato in sede di Atp abbia riscontrato, in occasione dei sopralluoghi svolti, le infiltrazioni lamentate dall'attore.

Le cause di tale fenomeno sono state individuate nelle pessime condizioni di manutenzione della falda di copertura, presentante vari ammaloramenti, soprattutto nelle aree di giunzione degli elementi a incasso (lucernari, tubi di sfiato e canne fumarie), nonché nella sovrapposizione stessa di alcune lastre di lamiera.

La visibile presenza di lesioni nella copertura ha favorito l'infiltrazione nell'appartamento sottostante delle acque piovane, soprattutto in presenza di fenomeni di una certa intensità, data la tendenza delle acque a penetrare facilmente in quelle aree in cui la sigillatura è compromessa o il mancano le opere di lattoneria.

Non apparendo dubbia, pertanto, la natura condominiale della copertura dello stabile, va affermata la responsabilità del condominio in ordine al determinarsi dei fenomeni infiltrativi lamentati dall'attore.

Considerazioni conclusive

Secondo il Tribunale di Cosenza, non merita accoglimento l'ipotesi di una responsabilità quantomeno concorrente dell'attore, a dire del convenuto responsabile in via esclusiva della manutenzione dei lucernari apribili presenti sulla copertura, in quanto destinati in via esclusiva ad immettere luce e aereazione naturale all'interno della proprietà dell'attore, unico soggetto destinato, quindi, a beneficiare della loro presenza.

In realtà, pur apparendo corretta la deduzione circa la natura non condominiale dei lucernari, che nel caso specifico sembrano essere parte integrante dell'appartamento dell'attore, nel quale immettono luce ed aria, piuttosto che elemento funzionale al decoro architettonico dell'edificio (Cass., sent. n. 1422/2019), appare evidente come le cause delle infiltrazioni constatate non attengano alla manutenzione dei lucernari in sé considerati, bensì alla manutenzione della copertura complessivamente considerata, in particolare in prossimità dei lucernari, dato il degrado e la pessima messa in opera della lamiera in quegli specifici punti.

Ciò appare evidente anche dall'individuazione degli interventi da realizzare per l'eliminazione delle infiltrazioni che si originano dalla copertura, individuate dal Ctu nella predisposizione di un progetto di più ampio respiro che preveda la sistemazione dei contorni ai lucernai «nonché la sistemazione e sigillatura al contorno degli elementi che fuoriescono dal tetto, come ad esempio le canne fumarie, e non per ultimo il posizionamento di guaine impermeabilizzanti che completino l'isolamento del manto di copertura».

Sentenza
Scarica Trib. Cosenza 7 marzo 2023 n. 410
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