Secondo un nuovo orientamento - che è seguito dalle più recenti decisioni - non è funzionalmente alterata la destinazione del tetto se alla falda si sostituisce un'opera di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio.
In altre parole il diritto di uso comune della copertura condominiale va tutelato in relazione al suo obiettivo contenuto o meglio alla sua funzione di copertura e protezione dell'edificio, non rilevando se al posto dell'originaria copertura ve ne sia una strutturalmente e morfologicamente differente.
La Suprema Corte ha sostanzialmente ammesso la possibilità di modesti tagli del tetto ma non ammette invece modifiche significative della consistenza del bene.
In tal caso i condomini possono reagire in ogni modo all'iniziativa del singolo condomino, opponendosi anche alla richiesta di sanatoria delle opere di trasformazione abusivamente realizzate senza il consenso dei condomini.
La questione è stata analizzata dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 2618 del 13 marzo 2023.
Realizzazione abusiva di una terrazza a tasca e 4 lucernari. Fatto e diritto
Un condomino, titolare di un appartamento mansardato al piano sottotetto con annesso locale condonato (per cambio di destinazione da soffitta ad appartamento), in concomitanza con alcuni lavori di ristrutturazione del tetto da parte del condominio, chiedeva alla collettività condominiale l'autorizzazione a realizzare modifiche interne alla sua proprietà. L'assemblea approvava il progetto, richiedendo al condomino di procedere con la pratica edilizia.
Successivamente lo stesso condomino realizzava opere diverse e rilevanti (consistenti nell'ampliamento di mq. 11 del proprio terrazzo e nell'apertura di 4 lucernari sul tetto), proponendo poi una richiesta di una richiesta di permesso di costruire in sanatoria avendo già realizzato i relativi lavori.
L'amministrazione del condominio, come richiesto del Comune, faceva presente che gli ampliamenti al terrazzo e l'apertura di lucernari non erano stati autorizzati; di conseguenza il Comune non emetteva il provvedimento abilitativo in sanatoria richiesto dal condomino; quest'ultimo si rivolgeva al Tar che respingeva il ricorso, decisione confermata dal Consiglio di Stato.
I giudici amministrativi hanno rilevato che l'Amministrazione comunale non poteva ignorare la posizione esplicitamente espressa dal condominio: quest'ultimo ha fatto notare che l'assemblea aveva espresso un consenso su un progetto diverso da quello poi effettivamente presentato dal condomino in Comune. Come ha notato il Consiglio di Stato queste contestazioni sono risultate da subito attendibili: di qui il rifiuto legittimamente espresso dall'autorità comunale di condonare le opere.
Considerazioni conclusive
I giudici ammnistrativi hanno affermato che le opere di trasformazione del tetto realizzate dal condomino hanno dato luogo a modifiche significative della consistenza della copertura comune.
Di conseguenza hanno reputato illegittime gli interventi del condomino e lecita la reazione dei condomini.
Del resto il nuovo orientamento giurisprudenziale favorevole alla realizzazione di terrazze a tasca da parte del condomino titolare del sottotetto non ha affermato l'indiscriminata possibilità di trasformazione dei tetti (Cass. civ., Sez. II, 03/08/2012, n. 14107; Cass. civ., sez. VI, 04/02/2013, n. 2500).
In altre parole il diritto di uso comune delle coperture comuni va tutelato anche in relazione al suo obiettivo contenuto o meglio alla sua funzione di copertura e protezione dell'edificio (cioè andrà garantita la statica dell'intervento rispetto all'edificio sottostante e la continuità di impermeabilizzazione svolta dalla precedente copertura).
È legittimo, quindi, il rifiuto dei condomini ad autorizzare interventi capaci di apportare modifiche significative della consistenza del bene comune, in rapporto alla sua estensione, e non attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente (Cass. civ., Sez. VI, 25/01/2018, n. 1850).
Certo è stato anche affermato che qualora l'assemblea neghi ad un condomino l'autorizzazione a realizzare una terrazza a tasca, spetta poi al condominio dimostrare la violazione dell'art. 1102 c.c. (Cass. civ., Sez. VI, 13/12/2022, n. 36389).
