La giurisprudenza per molto tempo, non ha ritenuto legittima la trasformazione - anche solo di una parte - del tetto dell'edificio in terrazza a livello ad uso esclusivo del singolo condomino.
Secondo questa tesi, qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale modifichi una parte del tetto trasformandola in terrazza od occupandola con altra struttura equivalente od omologa a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita, non potendo essere invocato l'art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, senza che possa assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere la funzione di copertura dell'immobile.
Successivamente però è stato affermato che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione, e sia attuato con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali (Cass. civ., sez. II, 03/08/2012, n. 14107).
Il nuovo orientamento giurisprudenziale, però, non ha affermato l'indiscriminata possibilità di trasformazione dei tetti, ma ha precisato che il giudizio sul punto andrà formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari e si risolve in un giudizio di fatto sindacabile in sede di legittimità solo avendo riguardo alla motivazione, dovendosi verificare in concreto, se l'uso privato possa tagliere reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini - utenti e se la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture non ne resti compromessa.
In ogni caso non è consentito al singolo procedere, di propria iniziativa, a demolire ed a sostituire integralmente una parte comune.
La questione è stata affrontata dalla Cassazione in una recente decisione (sentenza 2971 del 1 febbraio 2023).
Demolizione e sostituzione integrale del tetto comune. La vicenda
Il proprietario/possessore del piano terra di un caseggiato si rivolgeva al Tribunale per ottenere il ripristino del tetto comune che il proprietario dei piani soprastanti del palazzo aveva totalmente rifatto, ricavando pure una terrazza destinata al suo uso esclusivo.
L'attore sosteneva di aver subito lo spoglio dal possesso del tetto comune, nonché il patimento di danni, tra cui la perdita di veduta goduta da una terrazza in proprietà esclusiva collocata in altro fabbricato contiguo a quello oggetto del giudizio.
Il Tribunale, però, rigettava il ricorso, affermando che il proprietario del piano terra aveva prestato acquiescenza all'esecuzione delle opere, e, per questo, non fosse configurabile nella condotta del convenuto, la volontà di privare l'attore del possesso del bene comune, necessario per giustificare l'azione possessoria proposta.
La Corte di Appello, ribaltava la decisione di primo grado, sostenendo che non era stato provato il consenso del proprietario del piano terra alla trasformazione del tetto comune. L'altro proprietario ricorreva in cassazione.
La decisione
Per comprendere la decisione della Cassazione bisogna considerare che il ricorrente ha integralmente sostituito la copertura a falde comune, ricavando una mansarda nei locali sottotetto e ricostruendo il preesistente tetto spiovente, salvo una minima porzione dello stesso in cui ha ricavato una piccola terrazza a livello della mansarda.
Come ha precisato la Suprema Corte, però, il godimento del tetto comune di un edificio condominiale da parte di un singolo condomino può essere denunciato in sede possessoria se lo stesso sia stato oggetto di modificazioni eseguite da altro partecipante tali da comportare una privazione o una turbativa del compossesso. Il regime del compossesso dei beni condominiali non tollera che un partecipante proceda di propria iniziativa a smantellare ed a sostituire integralmente una parte comune. La trasformazione del tetto - che determina comunque una sottrazione di parte della superficie del tetto - non può consistere in modifiche significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione. Del resto si deve escludere che la radicale trasformazione della copertura del caseggiato rientri nell'ambito del diritto di sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. (la nozione di sopraelevazione comprende infatti il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato). Ricorso rigettato e condanna alle spese di lite per l'incauto soccombente.
