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Sottotetto: presunzione di condominialità e usucapione

Nell'azione di rivendicazione non ricorre generalmente un'ipotesi di litisconsorzio necessario tra tutti i condòmini
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

La Corte d'Appello di Catanzaro, con la sentenza n. 2 del 4 gennaio 2023, ha affrontato il tema della presunzione di condominialità del sottotetto a fronte della domanda di rilascio proposta dalla compagine nei riguardi dei proprietari degli ultimi due piani, responsabili di aver occupato il sottotetto estromettendo gli altri condòmini.

L'occasione è ghiotta per fare il punto della situazione anche in tema di prova dell'usucapione di una parte condominiale e di litisconsorzio necessario nell'azione di rivendicazione.

La vicenda

Il condominio conveniva in giudizio i due proprietari dell'ultimo piano per sentirli condannare al rilascio dei due locali costituenti il sottotetto condominiale, nonché al risarcimento del danno da occupazione sine titulo.

Il giudice di prime cure accoglieva la domanda attorea di rivendicazione asserendo che la natura condominiale dei beni oggetto di contestazione risultava tanto dagli atti di assegnazione delle singole unità familiari tanto dal regolamento vigente in essi richiamato.

Rigettava invece la richiesta quella risarcitoria, non avendo gli attori dimostrato di avere subito un danno in conseguenza del mancato utilizzo del bene, tra l'altro non sfruttabile dal punto di vista commerciale e utilizzabile esclusivamente come ricovero di impianti o sgombero.

Avverso tale decisione veniva proposto appello, sulla scorta di un'eccezione preliminare e di due motivi di merito. Analizziamoli.

Sottotetto: la presunta violazione del litisconsorzio necessario

In via preliminare, gli appellanti deducevano che l'accertamento della natura condominiale di un bene o comunque la cessazione dell'utilizzo esclusivo di un bene ritenuto di proprietà condominiale postulerebbe che tutti i comproprietari siano messi nelle condizioni di conoscere il procedimento e di agire ove interessati, in quanto da considerarsi tutti litisconsorti necessari.

Secondo la Corte d'Appello di Catanzaro, è un principio consolidato nella giurisprudenza che nell'azione di rivendicazione non ricorre generalmente un'ipotesi di litisconsorzio necessario tra tutti i condòmini (cfr. ex multis, Cass. Sez. II, sentenza 6 ottobre 2015 n. 19460).

La sussistenza del litisconsorzio necessario con conseguente necessità di integrazione del contraddittorio non è esclusa a priori, ma dipende dal comportamento del condomino convenuto, e cioè dalla linea difensiva in concreto adottata.

La Corte di cassazione ha, in merito, affermato: «in tema di condominio negli edifici, ove un condomino, convenuto in un giudizio di rivendica di un bene comune, proponga un'eccezione riconvenzionale di usucapione, al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria, non si configura un'ipotesi di litisconsorzio necessario in relazione ai restanti comproprietari, risolvendosi detta eccezione, che pur amplia il "thema decidendum", in un accertamento "incidenter tantum", destinato a valere soltanto fra le parti.

Invece, in caso di domanda riconvenzionale di usucapione, il contraddittorio va esteso a tutti i condòmini perché l'azione è diretta ad ottenere un effetto di giudicato esteso a questi ultimi» (Cass. Sez. II, ordinanza 17 aprile 2019 n. 10745).

La condominialità del sottotetto

Nel merito, gli appellanti si dolevano della qualificazione del sottotetto oggetto di giudizio quale bene condominiale e non quale pertinenza esclusiva degli appartamenti di loro proprietà.

A tal proposito, la Corte d'Appello di Catanzaro rileva come l'art. 1117 c.c. individui, tra i beni di proprietà comune, le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.

La disposizione in esame chiarisce che la presunzione di condominialità, che di regola opera riguardo a tali beni, risulta superabile solo in presenza di un titolo contrario, e cioè di un titolo che ne attesti la natura esclusiva in favore di uno o più condomini.

La giurisprudenza di legittimità ha affermato, in materia di condominio negli edifici, che l'individuazione delle parti comuni «emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio - ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali -, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni» (Cass. Sez. II, sentenza 6 luglio 2022 n. 21440).

Se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni è attribuita al condominio, deve escludersi che un singolo condomino abbia potuto acquisirne con atto successivo la proprietà esclusiva dall'originario unico proprietario, seppure il bene, per la conformazione dei luoghi, sia di fatto goduto ed utilizzato più proficuamente e frequentemente da tale condomino piuttosto che dagli altri (Cass. Sez. II, sentenza n. 3 maggio 2002).

Sul piano probatorio, in forza del principio contenuto nell'art. 2967 c.c., non si richiede che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprietà del bene, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova (Cass. Sez. II, ordinanza 7 agosto 2018 n. 20593).

Secondo il collegio calabrese, posto che la presunzione di comune appartenenza del bene a tutti i condomini non è vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dall'esistenza di un titolo che espressamente ne attribuisca la proprietà in via esclusiva a uno o più di essi, gli appellanti non hanno fornito una prova adeguata e sufficiente a dimostrare l'asserita natura pertinenziale del sottotetto.

Per la Corte d'Appello di Catanzaro, la proprietà esclusiva di un bene è da ritenersi esclusa non soltanto allorché manchi un titolo di segno contrario ritualmente prodotto in giudizio, ma anche allorché il bene possegga determinate caratteristiche strutturali e funzionali che lo destinano oggettivamente e concretamente all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.

Sottotetto in condominio: natura condominiale o pertinenziale?

La natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può presumersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune.

Può considerarsi, invece, di pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (Cass. II, ordinanza n. 21 maggio 2020 n. 9383).

Peraltro, al sottotetto si accede solo ed esclusivamente dalle rampe di scale comuni nell'edificio e al suo interno sono installati accessori comuni dell'impianto di riscaldamento centralizzato, ancorché fuori uso.

La prova dell'usucapione del sottotetto

Infine, gli appellanti ritenevano di aver usucapito i locali sottotetto. Anche questa doglianza è stata rigettata dai giudici calabresi, richiamando il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui «in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva» (Cass. Sez. II, sentenza 9 giugno 2015 n. 11903).

Il compossessore, quindi, se intende estendere il suo possesso esclusivo sul bene comune, non ha alcuna necessità di opporsi al diritto dei condòmini, così come invece previsto nel caso di vera e propria interversio possessionis, ma è sufficiente solo che compia atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Singoli atti di utilizzazione della cosa comune, effettuati dal condomino al di là della misura del suo potere, debbono presumersi da lui compiuti per mera tolleranza degli altri condòmini, e non costituiscono, normalmente, manifestazione di possesso esclusivo, occorrendo a tal fine la dimostrazione di una certa continuatività di comportamento (Cass., sentenza 15 novembre 1973 n. 3045).

Alla luce di tali principi, la Corte d'Appello di Catanzaro non ha ritenuto provata l'usucapione, atteso che dall'istruttoria è emerso come gli altri condòmini non abbiano mai cessato di proseguire una relazione materiale con il sottotetto, continuando a utilizzarli in vario modo anche dopo la chiusura a chiave delle porte, e ciò per espressa ammissione ma anche degli stessi appellanti.

Sentenza
Scarica App. Catanzaro 4 gennaio 2023 n. 2

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