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Andy13

Ricostruzione Fabbricato

Ciao a tutti, mi trovo in un situazione un po' particolare, a seguito di un danno ingente un fabbricato verrà abbattuto e ricostruito. Per il danno è stato ottenuto un rimborso assicurativo che copre le spese necessarie alla ricostruzione, attualmente il rimborso è sul conto del condominio.

Ora io come amministratore sto facendo semplicemente la funzione di gestire i pagamenti (al momento relativi ai tecnici interpellati) e gestione delle assemblee per le necessarie decisioni alla ricostruzione. Probabilmente una funzione impropria in quanto non essendoci più il fabbricato dovrebbe cessare anche il condominio, questo mio intervento è stato in ogni caso necessario al fine di poter arrivare a delle decisioni, altrimenti i proprietari difficilmente avrebbero trovato un accordo gestendo la cosa autonomamente.

Fin qui tutto bene, ora mi trovo nella situazione di dar avvio ai lavori e mi è stato chiesto di firmare come committente, cosa che vorrei evitare, sto gestendo la cosa per "cortesia" nei confronti dei proprietari, il tutto a mio parere esula dai compiti di un amministratore e il mio mandato sarebbe cessato con il fabbricato, prendere una responsabilità di questo tipo mi sembra completamente fuori dalle mie funzioni. Il problema che mi viene posto è anche di natura fiscale in quanto i pagamenti partono dal conto del condominio e le fatture saranno intestate al condominio quindi i proprietari chiedono che sia l'amministratore a firmare.

Qualcuno ha esperienze di questo tipo? Come si può procedere?

 

Grazie!

 

Andy13 dice:

Ciao a tutti, mi trovo in un situazione un po' particolare, a seguito di un danno ingente un fabbricato verrà abbattuto e ricostruito. Per il danno è stato ottenuto un rimborso assicurativo che copre le spese necessarie alla ricostruzione, attualmente il rimborso è sul conto del condominio.

Ora io come amministratore sto facendo semplicemente la funzione di gestire i pagamenti (al momento relativi ai tecnici interpellati) e gestione delle assemblee per le necessarie decisioni alla ricostruzione. Probabilmente una funzione impropria in quanto non essendoci più il fabbricato dovrebbe cessare anche il condominio, questo mio intervento è stato in ogni caso necessario al fine di poter arrivare a delle decisioni, altrimenti i proprietari difficilmente avrebbero trovato un accordo gestendo la cosa autonomamente.

Fin qui tutto bene, ora mi trovo nella situazione di dar avvio ai lavori e mi è stato chiesto di firmare come committente, cosa che vorrei evitare, sto gestendo la cosa per "cortesia" nei confronti dei proprietari, il tutto a mio parere esula dai compiti di un amministratore e il mio mandato sarebbe cessato con il fabbricato, prendere una responsabilità di questo tipo mi sembra completamente fuori dalle mie funzioni. Il problema che mi viene posto è anche di natura fiscale in quanto i pagamenti partono dal conto del condominio e le fatture saranno intestate al condominio quindi i proprietari chiedono che sia l'amministratore a firmare.

Qualcuno ha esperienze di questo tipo? Come si può procedere?

 

Grazie!

 

Secondo me il condominio esiste ancora per il semplice fatto che i proprietari sono rimasti quelli di prima, in quota parte dell'area dove sorgeva lo stabile abbattuto, ed i condomini che non intendono partecipare alla ricostruzione saranno costretti a cedere agli altri i propri dritti come previsto dall'ultimo comma dell'art. 1128 cc

 

- Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

 

Per cui tu essendo ancora in carica dovrai, in qualità di amministratore e rappresentante di condominio gestire la ricostruzione, magari d'accordo e spese dei condomini con delibera dell'assemblea facendoti aiutare da altri professionisti del settore edilizio, oppure tua facoltà dimetterti.

Modificato da Tullio Ts

"Nell'ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest'ultimo viene meno, e permane soltanto la comunione sul suolo, con la conseguenza che, ove il fabbricato venga ricostruito in maniera difforme da quello preesistente, il condominio non rinasce (Cass., Sez. II, 16 marzo 2011, n. 6198)."

 

http://www.diritto24.ilsole24ore.com/civile/immobili/primiPiani/2011/09/il-perimento-dell-edificio-estingue-il-rapporto-di-condominio.php?uuid=ABg8kkC&refresh_ce=1

 

qui sostengono una tesi diversa

 

Ti ringrazio per la risposta, come da te scritto il punto è proprio se dimettersi o meno, personalmente non intendo prendermi la responsabilità della committenza pertanto se c'è un modo di evitare questa incombenza posso procedere altrimenti preferisco non farlo.

 

PS: ho chiuso qualche mese fa una causa per difetti di costruzione e il committente, che non aveva nessuna responsabilità, è stato condannato in solido con costruttore e direttore lavori (i reali responsabili) per mezzo milione, mi spiace ma io un impegno del genere non me lo prendo anche perché non ho le competenze tecniche per capire se quanto viene effettuato è corretto o meno e sicuramente non è una responsabilità che ci si può prendere per medo di trecento euro di compenso!

Andy13 dice:

"Nell'ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest'ultimo viene meno, e permane soltanto la comunione sul suolo, con la conseguenza che, ove il fabbricato venga ricostruito in maniera difforme da quello preesistente, il condominio non rinasce (Cass., Sez. II, 16 marzo 2011, n. 6198)."

 

http://www.diritto24.ilsole24ore.com/civile/immobili/primiPiani/2011/09/il-perimento-dell-edificio-estingue-il-rapporto-di-condominio.php?uuid=ABg8kkC&refresh_ce=1

 

qui sostengono una tesi diversa

 

Ti ringrazio per la risposta, come da te scritto il punto è proprio se dimettersi o meno, personalmente non intendo prendermi la responsabilità della committenza pertanto se c'è un modo di evitare questa incombenza posso procedere altrimenti preferisco non farlo.

 

PS: ho chiuso qualche mese fa una causa per difetti di costruzione e il committente, che non aveva nessuna responsabilità, è stato condannato in solido con costruttore e direttore lavori (i reali responsabili) per mezzo milione, mi spiace ma io un impegno del genere non me lo prendo anche perché non ho le competenze tecniche per capire se quanto viene effettuato è corretto o meno e sicuramente non è una responsabilità che ci si può prendere per medo di trecento euro di compenso!

Secondo il mio parere, perchè tu non abbia nessun problema con te stesso ne con i comproprietari del suolo, sarebbe opportuna una lettera raccomandata di dimissioni a tutti i comproprietari in cui indichi di non voler continuare la gestione neppure se il suolo rimane in comunione.

E se non sentono ragioni potrai sempre convocare un assemblea con all'OdG "Dimissioni irrevocabili e nomina nuovo amministratore", e nel caso la nomina non avverrà potrai adire all'Autorità Giudiziaria in virtù dell'art 1129 cc.

Modificato da Tullio Ts
Andy13 dice:

Ciao a tutti, mi trovo in un situazione un po' particolare, a seguito di un danno ingente un fabbricato verrà abbattuto e ricostruito. Per il danno è stato ottenuto un rimborso assicurativo che copre le spese necessarie alla ricostruzione, attualmente il rimborso è sul conto del condominio.

Ora io come amministratore sto facendo semplicemente la funzione di gestire i pagamenti (al momento relativi ai tecnici interpellati) e gestione delle assemblee per le necessarie decisioni alla ricostruzione. Probabilmente una funzione impropria in quanto non essendoci più il fabbricato dovrebbe cessare anche il condominio, questo mio intervento è stato in ogni caso necessario al fine di poter arrivare a delle decisioni, altrimenti i proprietari difficilmente avrebbero trovato un accordo gestendo la cosa autonomamente.

Fin qui tutto bene, ora mi trovo nella situazione di dar avvio ai lavori e mi è stato chiesto di firmare come committente, cosa che vorrei evitare, sto gestendo la cosa per "cortesia" nei confronti dei proprietari, il tutto a mio parere esula dai compiti di un amministratore e il mio mandato sarebbe cessato con il fabbricato, prendere una responsabilità di questo tipo mi sembra completamente fuori dalle mie funzioni. Il problema che mi viene posto è anche di natura fiscale in quanto i pagamenti partono dal conto del condominio e le fatture saranno intestate al condominio quindi i proprietari chiedono che sia l'amministratore a firmare.

Qualcuno ha esperienze di questo tipo? Come si può procedere?

 

Grazie!

 

Una volta assunta dai condomini la decisione di ricostruire, la distruzione/demolizione dell’edificio fa venire meno il condominio e si crea fra gli ormai ex condomini la comproprietà sul suolo su cui l’edificio condominiale sorgeva, le cui rispettive quote di comproprietà risultano proporzionali ai millesimi di partecipazione al preesistente condominio.

 

La ricostruzione del fabbricato da parte dei comproprietari (ex condomini), in assenza di un titolo giuridico idoneo (ed è il caso di farsi seguire da un Notaio), comporta che la costruzione, sorga in comune (comunione) tra tutti i comproprietari dell'area a seguito dalle disposizioni norma contenuta nell'art. 934 c.c. che regola la figura dell'accessione.

 

Cass. civ. sez. II, 20.05.2008 n. 12775

Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell'edificio condominiale, determina l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto, in quanto viene meno il rapporto

di servizio tra le parti comuni mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione "pro indiviso" dell'area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell'edificio in modo del tutto conforme al precedente. Ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell'accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell'area di risulta in proporzione delle rispettive quote. (Nella fattispecie, riguardante un palazzo andato distrutto a causa dei bombardamenti nell'ultimo conflitto bellico, la Corte ha confermato la pronuncia di secondo grado che aveva escluso il diritto alla sopraelevazione i n capo ad uno dei comproprietari, perché la nuova costruzione era stata edificata con un piano in meno rispetto alla precedente, e non poteva applicarsi il regime giuridico del condominio). (Rigetta, App. Firenze, 24 Novembre 2003)

 

Pertanto on la demolizione cessa il condominio e il tuo mandato.

Se vuoi potrai continuare ad amministrare la comunione a titolo oneroso dopo essere stato eletto secondo quanto stabilisce la legge sulla comunone.

 

 

Modificato da G.Ago
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Mi insospettisce quel:  "Ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme....".

E se la nuova costruzione è uguale alla precedente?.

Inoltre volevo sapere se il tuo rifiutare di rappresentare la committenza è relativo all'istanza urbanistica di costruzione, ovvero nei confronti del Comune.

 

Ciao

Modificato da Meri
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