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giorgetto

Terrazzo a tasca su tetto condominio

Buona sera,

avevo precedentemente pubblicato una discussione ma, essendomi spiegato male e non avendo ancora consultato un tecnico, non ho giustamente ricevuto risposte.

 

Ho acquistato il sottotetto di un condominio, volevo creare un piccolo balcone a tasca in modo di creare piu luce e un poco più di vivibilità dato che sono solo 23mq.

 

Ho creato un piccolissimo ( e fatto malissimo!!!) slideshow su youtube dato che l'ultima volta mi risultò proprio difficile spiegare come appariva il condominio:

 

l'appartamento è quello con i lucernai.

 

Mi sono recato in comune e il tecnico mi ha detto che loro non avrebbero problemi ad accettare il progetto ma bisogna vedere il condominio.

 

Quindi devo chiedere l'autorizzazione al condominio o, come dice la Cassazione:

 

--link_rimosso--

 

posso procedere senza il parere del Condominio?

 

Nel condominio, ci sono nato, cresciuto e mia madre vive ancora lì da 30 anni.

I rapporti con i vicini sono ottimi, ma le solite gelosie e l'ansia della signora dell'ultimo piano, alla quale ho per errore accennato quello che vorrei fare mi fa dubitare che l'assemblea potrebbe accettare la cosa.

 

Il Geometra che è venuto a vedere la cosa, mi ha riso in faccia, dicendo che ci sono troppi problemi e rischio cause legali.

 

A me non sembra neanche tanto complicato se fatto da un professionista, e come mostra questo sito:

 

http://www.cosedicasa.com/costruire-un-balcone-nel-tetto-91104/

 

non ci sarebbe neanche bisogno di fare impalcature esterne.

 

Aiutatemi!!!!

Ho dimenticato di specificare che il sottotetto adiacenter all'appartamento non è di mia proprieta'

Chiedo scusa,

ho notato che ho scritto un'altra volta qualcosa di difficile interpretazione!!!!

Io ho acquistato l'appartamento (precedentemente condonato) adiacente e non sottostante al sottotetto condominiale, quello appunto con i lucernai.

 

Quasi mi vergogno delle mie lacune nello spiegarmi!!! :-)

Le opere su parti private non necessitano di approvazione da parte del condominio anche se utilizzano parte della cosa comune ma non devono arrecare danno alla struttura dello stesso e alla sua estetica. Quello che mi lascia un po' pensare è il tuo parere basato su quanto postato in un sito, completamente diverso da quello del geometra che comunque è un tecnico competente:confused:

creando questi terrazzi a tasca però si sacrifica la superficie del tetto e nel caso in cui un condomine volesse installare pannelli fotovoltaici..... non avrà superficie sufficiente.

 

...prior in tempore....potior in iure ?

Maila67,

innanzitutto grazie per la risposta.

Il parere del Geometra era solo inerente il fatto che secondo lui il Condominio non darebbe mai il benestare per l'opera e non per quanto riguarda la costruizione in se del terrazzo, ragione per cui mi ero rivolto a lui.

Comunque per il permesso del Comune ti servirà il progetto di un tecnico che poi fornirai anche all'amministratore a garanzia che il lavoro da te eseguito sia regolarmente autorizzato e non comporti lesioni strutturali all'edificio

 

- - - Aggiornato - - -

 

creando questi terrazzi a tasca però si sacrifica la superficie del tetto e nel caso in cui un condomine volesse installare pannelli fotovoltaici..... non avrà superficie sufficiente.

 

...prior in tempore....potior in iure ?

Anche chi installasse pannelli fotovoltaici potrebbe impedire ad un altro di farne ugualmente uso...

Infatti io ho contattato sia un architetto che un geometra per valutarne la fattibilità.

Il problema è che ambedue si sono fissati sul fatto che non si possa fare in termini legali ( occupazione di spazi comuni, cause legali), invece di valutarne l' aspetto tecnico: Facciamo il progetto, presentiamolo in Comune, diamo comunicazione all' amministratore, iniziamo i lavori.

Ecco perché la mia domanda è: Posso "impossessarmi" di una minima parte del sottotetto comune per mio uso personale?

La risposta alla tua domanda è SI in base ai due art. del Codice Civile qui di seguito

 

art. 1102 c.c uso della cosa comune

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa

Articolo 1122 c.c. Opere su parti di proprietà o uso individuale

“Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea”.

Ho trovato anche una sentenza che fa al caso tuo

 

Cass. n. 2500/2013

Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti - da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione - che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso.

 

Spero possa tornarti utile

Malila67 grazie mille per il tempo e le risposte.

In effetti l'ultima volta,prima di far venire il Geometra gli ho chiesto cortesemente di dare un occhiata a quella sentenza in modo tale di farsi un idea di quello di cui parlavo.

Mi ha sbeffeggiato dicendo" comunque non è una legge ma una sentenza blah blah blah"

 

La cosa che differenzia quella sentenza dal mio caso è che il mio appartamento non è sottostante ma allo stesso livello del sottotetto come si vede "bene" nelle foto su youtube.

 

Quindi forse la miglior cosa e chiedere un terzo parere e sperare che sia la volta buona che il professionista abbracci la mia causa e la mia voglia di ammirare le Alpi da uno stupendo terrazzo!!!

Grazie ancora

Malila67 grazie mille per il tempo e le risposte.

In effetti l'ultima volta,prima di far venire il Geometra gli ho chiesto cortesemente di dare un occhiata a quella sentenza in modo tale di farsi un idea di quello di cui parlavo.

Mi ha sbeffeggiato dicendo" comunque non è una legge ma una sentenza blah blah blah"

 

La cosa che differenzia quella sentenza dal mio caso è che il mio appartamento non è sottostante ma allo stesso livello del sottotetto come si vede "bene" nelle foto su youtube.

 

Quindi forse la miglior cosa e chiedere un terzo parere e sperare che sia la volta buona che il professionista abbracci la mia causa e la mia voglia di ammirare le Alpi da uno stupendo terrazzo!!!

Grazie ancora

Le leggi ci sono e sono quelle che ti ho postato al post 9. Cambia tecnici e trovane uno che si fidi di quello che tu dici così come tu ti dovrai fidare a lui nel momento di realizzazione dell'opera. E comunque in caso che sorgano dei problemi con il condominio sarai tu ad essere chiamato in causa.

 

"il mio appartamento non è sottostante ma allo stesso livello del sottotetto" è un particolare che non fa nessuna differenza sempre di utilizzo di parte comune si tratta e di opera effettuata su parte privata

Scusa Maila67,

Non capisco cosa intendi per " di opera effettuata su parte privata"

Dopo questo, prometto che mi metto alla ricerca del tecnico e smetto di chiedere, chiedere, e chiedere!!

Che l'opera è inerente la tua proprietà privata quindi non devi chiedere nessun permesso perché il condominio in assemblea può deliberare solo per lavori da effettuarsi parti condominiali comuni. Devi però attenerti all'art.1122 c.c.che ti ho postato. Ciao

Infatti per quello vale quanto stabilito dall'altro articolo che ti ho postato art 1102 c.c.

Aggiornamento.

Il nuovo tecnico che ho sentito ( geometra) anche lui mi ha detto che il terrazzo secondo lui deve essere approvato dall'assemblea.

Dice che il Comune approverà il progetto ma porra la clausola "tranne obiezione di terzi" che si riferirebbe all'assemblea condominiale.

Ha poi detto che prima di tutto bisogna leggere il regolamento del condominio nonostante sia del 1970 e vedere se l'inquilina dell'ultimo piano non sia padrona del sottotetto, anche se io so che non lo è!

Tecnicamente è fattibile. La perplessità consiste nel fatto che si altererebbe la struttura e l'estetica del tetto nonché, a mio avviso, si andrebbe contro quanto previsto dal 1102 e cioé che "non se ne alteri la destinazione".

Per tale motivo, probabilmente, i tecnici incaricati hanno sottolineato il fatto di verificare cosa preveda il regolamento di condominio ed eventualmente chiedere il placet ai condòmini.

Tecnicamente è fattibile. La perplessità consiste nel fatto che si altererebbe la struttura e l'estetica del tetto nonché, a mio avviso, si andrebbe contro quanto previsto dal 1102 e cioé che "non se ne alteri la destinazione".

Per tale motivo, probabilmente, i tecnici incaricati hanno sottolineato il fatto di verificare cosa preveda il regolamento di condominio ed eventualmente chiedere il placet ai condòmini.

Ciao Giovanni Inga se vedi la sentenza da me postata al post 10 consente l'apertura di un terrazzo sul tetto e quindi io rimango pienamente del parere che ho espresso fino ad ora: l'apertura di un terrazzo non contrasta con l'art.1102 La clausola il Comune la mette sempre per tutelarsi nei confronti di situazioni che possono essere state nascoste al momento della richiesta del permesso è una prassi adottata anche se l'abitazione fosse singola.

 

Sul fatto che ci sia da controllare il regolamento condominiale contrattuale per essere certi che non ci sia alcun divieto al riguardo, sono invece pienamente d'accordo è la come prima cosa da fare: inutile contattare un tecnico prima di averlo fatto!

Come detto in altre occasioni, le sentenze di cassazione si riferiscono al caso specifico. Quì non si stà parlando di fattibilità dell'opera in senso costruttivo bensì di opera che, pur interessando una parte comune, và a modificare "la destinazione" di un manufatto (il tetto) e inoltre non garantisce il "parimenti uso"..

Questa è la mia interpretazione così come tu hai esplicitato la tua.

P.s.

Ancora non conosciamo cosa sia contemplato, eventualmente, nel regolamento

Devo essere sincero, non ho minimamente compreso qual'è la modifica che si intende fare....sarà che sono abituato a ben altri disegni....

Nel terzo link postato in #1 da giorgetto sembrerebbe che si debba "tagliare" un pezzo di tetto per ricavarne un terrazzino a tasca..

Ecco proprio quel link non lo avevo visto....tutto chiaro.

 

Il mio parere ? Hanno ragione i tecnici a dire che serve una delibera.

Secondo me questo può andare ben oltre l'uso della cosa comune. Non è nemmeno facile dimostrare che non ci sia una modifica per il godimento della cosa comune.

Ma dirò di più....può profilarsi la modifica del godimento di parti private !

 

Esempio pratico: Il condomino che ha una stanza esattamente in proiezione della parte di sottotetto che verrebbe scoperta, si troverà ad avere un peggioramente sostanziale dell'isolamento termico e acustico da pioggia battente ed altri eventi atmosferici, oltre che ad un aumentato rischio di infiltrazioni.

Personalmente se fossi il tizio al piano di sotto non approverei la delibera e in ogni caso contesterei in giudizio se ne rilevassi la necessità.

Io avrei comprato una casa coperta da un sottotetto e pertanto con un certo tipo di isolamento, per ritrovarmi con una stanza diversa....ne subirei inevitabilmente un danno e un deprezzamento della proprietà.

 

Dunque direi che la prima persona da convincere sarebbe quello del piano di sotto.....

http://www.iusinaction.com/italiano-apertura-di-terrazze-sul-tetto-la-cassazione-ci-ripensa-in-parte/

 

Questo link mi sembra molto chiaro e analitico e se ne desume che almeno non s'intenda trasformare tutto il tetto in un balcone la cosa rientra nell'art.1102.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Ecco proprio quel link non lo avevo visto....tutto chiaro.

 

Il mio parere ? Hanno ragione i tecnici a dire che serve una delibera.

Secondo me questo può andare ben oltre l'uso della cosa comune. Non è nemmeno facile dimostrare che non ci sia una modifica per il godimento della cosa comune.

Ma dirò di più....può profilarsi la modifica del godimento di parti private !

 

Esempio pratico: Il condomino che ha una stanza esattamente in proiezione della parte di sottotetto che verrebbe scoperta, si troverà ad avere un peggioramente sostanziale dell'isolamento termico e acustico da pioggia battente ed altri eventi atmosferici, oltre che ad un aumentato rischio di infiltrazioni.

Personalmente se fossi il tizio al piano di sotto non approverei la delibera e in ogni caso contesterei in giudizio se ne rilevassi la necessità.

Io avrei comprato una casa coperta da un sottotetto e pertanto con un certo tipo di isolamento, per ritrovarmi con una stanza diversa....ne subirei inevitabilmente un danno e un deprezzamento della proprietà.

 

Dunque direi che la prima persona da convincere sarebbe quello del piano di sotto.....

Nel link che ho postato si legge:

I Giudici di Piazza Cavour, infatti, ritengono che in questi casi “Non è funzionalmente alterata la destinazione del tetto, se alla falda si sostituisce un'opera di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio

 

Quindi è sufficiente per non causare problemi al piano di sotto fare bene i lavori di isolamento e se si causeranno danni chiaramente andranno risarciti.

Mi intrometto solo per dire che mi fa molto piacere vedere una discussione tra esperti riguardo il mio piccolo problema!

Continuerò a seguire con interesse i diversi punti di vista.

Grazie

Ospite
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