Custode è colui il quale ha la possibilità di controllare materialmente e giuridicamente i rischi che possono derivare dalla cosa e, quindi, risponde dei danni da essa derivanti (2051 c.c.).
Tale responsabilità (da custodia) è oggettiva, nel senso che il fondamento della responsabilità del custode non va ricercato nella violazione di un suo obbligo, ma esclusivamente nella relazione di fatto e di diritto intercorrente tra la cosa e il custode che non può addurre come prova liberatoria l'assenza di colpa, ma ha l'onere di provare il «caso fortuito» e, cioè, che il fatto dannoso si è verificato a causa di un evento imprevedibile ed eccezionale.
Nel concetto di caso fortuito rientra sia il fatto naturale, sia la causa di forza maggiore, sia il fatto del terzo e dello stesso danneggiato.
Chiarito quanto sopra, bisogna precisare che il condominio, in qualità di custode delle parti comuni, risponde dei danni procurati dalle parti comuni difettose agli stessi condomini o a terzi.
In sede giudiziale i condomini devono dimostrare il caso fortuito, cioè l'esistenza di un fattore estraneo che, per il carattere dell'imprevedibilità e dell'eccezionalità, sia idoneo ad interrompere il nesso causale tra la parte comune ed il danno subito, escludendo la sua responsabilità.
Il danneggiato deve provare il fatto dannoso ed il nesso causale tra la parte comune ed il danno subito.
Deve anche provare, però, che lo stato dei luoghi presentava un'obiettiva situazione di pericolosità, tale da rendere molto probabile, se non inevitabile, il verificarsi del sinistro, nonché di aver tenuto un comportamento di cautela correlato alla situazione di rischio percepibile con l'ordinaria diligenza, atteso che il caso fortuito può essere integrato anche dal fatto colposo dello stesso danneggiato (Cass., sez. VI, 11/05/2017, n. 11526).
Nessun risarcimento spetta però al condomino che conosce (o dovrebbe conoscere) bene lo stato dei luoghi e quindi i difetti delle parti comuni. Questo principio vale anche per condomino vacanziere che solo nel periodo estivo si reca nel suo appartamento (seconda casa) facente parte di un condomino situato in un luogo di villeggiatura? La questione è stata trattata dal Tribunale di Forlì nella sentenza del 17 maggio 2019.
Caduta del condomino vacanziere, responsabilità del condomino e conoscenza dello stato dei luoghi: la vicenda
La vicenda nasceva per un evento assai frequente, ovvero la caduta di una donna anziana che, passando sul marciapiede esterno di un condominio, inciampava per l'irregolare dislivello fra un lastrone e l'altro che costituiva un'insidia e trabocchetto.
Successivamente gli eredi della donna (nel frattempo deceduta per altre cause), richiedevano al Tribunale di condannare il condominio al risarcimento dei danni subiti dalla loro parente, danni che ritenevano causati dal pronunciato dislivello tra i lastroni.
La caduta era avvenuta in orario mattutino, in estate, con sicura condizione di visibilità in una località turistica dove la danneggiata da anni trascorreva le vacanze estive. Il condominio si difendeva sostenendo che la caduta era avvenuta in una zona di proprietà del comune, confinante con l'area esterna del condominio.
A seguito dell'esame dei testimoni e della documentazione fotografica, però, emergeva lo stato di usura e degrado della pavimentazione e che il punto preciso ove era stata rinvenuta la signora dopo la caduta si trovava all'interno della proprietà condominiale.
Di conseguenza il Tribunale rigettava l'eccezione di carenza di legittimazione passiva della collettività condominiale.
La decisione
Il Tribunale ha dato ragione ai condomini e respinto la richiesta degli eredi della donna caduta.
In particolare si è ricordato che per l'ipotesi di responsabilità da cose in custodia prevista dall'art. 2051 c.c. è necessario che il danneggiato (la donna anziana) provi il nesso di causalità fra il bene che ha procurato il danno (lastroni del pavimento del marciapiede) e il danno stesso e solo dopo che lo stesso abbia offerto una tale prova il danneggiante deve dimostrare il caso fortuito, cioè l'esistenza di un fattore estraneo che, per il carattere dell'imprevedibilità e dell'eccezionalità, sia idoneo ad interrompere il nesso causale, escludendo la sua responsabilità.
Come nota il Tribunale, dalla prova testimoniale e da quella fotografica, pacificamente ammessa da entrambe le parti, emergeva, con tutta evidenza, lo stato di usura e degrado della pavimentazione condominiale; in particolare era rilevabile un dislivello complanare nelle fughe fra un lastrone e l'altro che avevano creato un elemento di insidia e trabocchetto.
Tuttavia il giudice emiliano ha escluso la responsabilità del condominio perché, sebbene la parte condominiale fosse in condizioni precarie, non si poteva escludere la conoscenza o conoscibilità della precarietà delle condizioni della strada da parte della danneggiata. Del resto il sinistro era avvenuto di giorno e la donna conosceva i luoghi che frequentava da molti anni durante le vacanze estive.
Secondo il Tribunale, quindi, la danneggiata aveva la capacità e le possibilità di percepire o prevedere la situazione di pericolo ma, senza prestare l'attenzione richiesta dall'ordinaria diligenza, era per sua colpa caduta. La richiesta di risarcimento è stata quindi respinta.
