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Quando il condominio può dirsi debitore dell'Enasarco? Quando è tenuto a pagare?

Una decisione del Tribunale di Roma affronta il caso di un condominio debitore inadempiente della Fondazione Enasarco
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Questa particolare vicenda viene affrontata dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 7162 del 10 maggio 2022.

Quando il condominio può dirsi debitore dell'Enasarco? Quando è tenuto a pagare? Il caso

Con atto di citazione ritualmente notificato, il Condominio proponeva opposizione avverso il decreto emesso dal Tribunale di Roma, e con cui gli era stato ingiunto di pagare, nei confronti della Fondazione Enasarco, un certo importo, oltre interessi e spese.

Contestava l'opponente l'importo azionato in sede monitoria da controparte, evidenziando che, atteso il disposto ex art. 6 dell'atto di alienazione del patrimonio immobiliare, dovevano ritenersi giustificate solo le spese sostenute fino alla nomina del nuovo amministratore, avvenuta in data 30 novembre 2012.

Rilevava altresì alcuni errori di calcolo e di imputazione presenti nelle singole voci di spesa, in relazione alla fornitura di energia elettrica, di acqua e alle manutenzioni, deducendo poi come gli importi in questione erano solo in parte riconducibili al Condominio; inoltre, esponeva come l'opposta avesse maturato una morosità, a titolo di oneri condominiali di importo superiore a quelli qui dalla stessa rivendicati.

Concludeva richiedendo la revoca del decreto ingiuntivo, con eventuale compensazione con il maggior credito vantato, e condanna di controparte, al pagamento dell'importo di differenza.

Si costituiva in giudizio la Fondazione Enasarco che evidenziava come controparte non aveva contestato di aver usufruito dei servizi remunerati e rilevava di aver sostenuto le spese riferibili al Condominio, anche successivamente all'avvenuta nomina dell'amministratore, in quanto necessarie ed urgenti al fine di scongiurare il distacco delle utenze, con conseguente sussistenza del proprio diritto alla restituzione ex art. 1134 c.c.; evidenziava altresì che, al netto dell'invocata compensazione, sarebbe comunque residuato un proprio credito, terminava domandando il rigetto dell'opposizione e, in via subordinata ed in caso di accoglimento dell'eccepita compensazione, condannare l'opponente alla restituzione del diverso importo ancora dovuto.

La causa veniva trattenuta in decisione

La decisione

introducendo il presente giudizio di opposizione, il Condominio ha in primo luogo evidenziato che, attese le previsioni di cui all'art. 6 dell'atto di dismissione del patrimonio immobiliare dell'opposta, le uniche spese giustificate sono da considerarsi quelle ricomprese fra l'atto di alienazione, avvenuto, per come non contestato fra le parti, in data 26 giugno 2012 e la nomina del nuovo amministratore, avvenuta, come da documentazione in atti, in data 30 novembre 2012.

Il tenore dell'art. 6 dell'atto di dismissione

L'art. 6 del prodotto atto di alienazione immobiliare prevede, fra l'altro, che "tutti i costi di gestione del Condominio sostenuti dalla Fondazione dal giorno successivo al rogito fino alla nomina del nuovo amministratore saranno a totale carico del Condominio medesimo".

Deve quindi ritenersi, alla luce del tenore letterale della citata disposizione, come, attesa la documentata nomina del nuovo amministratore dell'opponente in data 30 novembre 2012, i soli costi di gestione di cui l'opposta può richiedere la restituzione devono essere individuati nel lasso temporale intercorrente fra il 27 giugno 2012, giorno successivo al rogito, e il 30 novembre 2012, data della nomina assembleare dell'amministratore.

Non hanno valore le deduzioni dell'opposta in relazione al proprio diritto alla restituzione, ex art. 1134 c.c., delle affrontate spese riferibili al Condominio, effettuate in quanto necessarie ed urgenti al fine di scongiurare il distacco delle utenze.

Il rimborso al condomino ex art. 1134 c.c.

Come noto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. (C.C. 18759/16).

Nel caso di specie, i prodotti giustificavi delle spese affrontate per l'energia elettrica risultano tutti riferirsi a periodi successivi alla data di nomina del nuovo amministratore e nulla di specifico risulta provato da parte dell'opposta, e su cui ricadeva il relativo onere, in relazione all'impossibilità di avvertire tempestivamente gli altri condomini o il nuovo amministratore in relazione ai detti esborsi, e ciò anche considerato che gli stessi si riferiscono agli anni 2014, 2015 e 2016; anche in riferimento alle spese riguardanti la fornitura di acqua, la documentazione prodotta risulta riferirsi a periodi diversi da quello compreso fra il giugno e il novembre 2012,.

A ciò deve aggiungersi che l'opponente, sin dall'atto di citazione, ha contestato che le fatture prodotte da controparte siano inerenti a spese sostenute proprio per il condominio ed anche a fronte di ciò, e delle ulteriori censure avanzate, nessuno specifico elemento è stato introdotto dall'opposta sia in relazione alla specifica attribuibilità delle spese affrontate al condominio opponente sia in relazione alla configurabilità delle stesse in termini di spese urgenti, come tali utilmente valutabili ex art. 1134 c.c., e ciò tenuto anche conto, a fronte dei citati principi giurisprudenziali e del dettato legislativo, che le dette spese si sono procrastinate per diversi anni.

Conclusione

Alla luce delle considerazioni che precedono, assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto, il decreto ingiuntivo deve essere revocato e l'opponente deve essere condannato al pagamento, in favore della Fondazione Enasarco, dell'importo, oltre interessi legali sino al saldo.

Non deve, in ultimo, essere accolta l'avanzata eccezione di compensazione, tenuto conto, indipendentemente da ogni ulteriore valutazione, che, per come chiarito dalla giurisprudenza della Suprema Corte, in tema di compensazione dei crediti, se è controversa, nel medesimo giudizio instaurato dal creditore principale o in altro già pendente, l'esistenza del controcredito opposto in compensazione, il giudice non può pronunciare la compensazione, neppure quella giudiziale, perché quest'ultima, ex art. 1243, comma 2, c.c., presuppone l'accertamento del controcredito da parte del giudice dinanzi al quale è fatta valere (C.C. SS.UU. 23225/16); inoltre, la compensazione legale non può operare qualora il credito addotto in compensazione sia contestato nell'esistenza o nell'ammontare, in quanto la contestazione esclude la liquidità del credito medesimo, laddove la legge richiede, affinché la compensazione legale si verifichi, la contestuale presenza dei requisiti della certezza, liquidità.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 10 maggio 2022 n. 7162

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