La giurisprudenza ha avuto modo di statuire che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene (Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14107.
In altre parole si è messo in rilievo come non sia ammissibile impedire al proprietario del sottotetto di realizzare modifiche al tetto solo perché il proprietario di un piano intermedio non potrebbe fare altrettanto.
Non è ammessa però l'indiscriminata possibilità di trasformazione dei tetti: in altre parole bisogna verificare in concreto, se l'uso privato possa tagliere reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini - utenti e se la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture non ne resti compromessa.
In ogni caso una volta che è stato demolito il sottotetto si verrà a realizzare una terrazza a livello. In particolare, a seguito dell'abbattimento del sottotetto, l'area di sedime del sottotetto diviene lastrico solare, dal quale non si può escludere la possibilità di sporgersi senza pericolo verso il basso (per cui si richiede che la terrazza o il lastrico solare siano muniti di parapetto o di altro mezzo di protezione).
A questo punto si pone però la seguente questione: l'apposizione di una ringhiera di recinzione e protezione costituisce un aggravamento della servitù di veduta, acquisita per effetto dell'abbattimento del sottotetto e della conseguente realizzazione di una terrazza? In altre parole i condomini sottostanti hanno diritto di pretendere che il condomino non eserciti tale veduta acquisita con la demolizione del sottotetto e l'apposizione di una ringhiera?
La questione è stata affrontata dalla sentenza del Tribunale di Salerno n. 2302 del 27 giugno 2022.
Demolizione di sottotetto, creazione di lastrico solare con ringhiera e veduta sottostante: la vicenda
Un condomino titolare di un lastrico sul quale insisteva un sottotetto abusivo richiedeva al Comune di fare alcune opere; quest'ultime venivano consentite ma la demolizione del sottotetto abusivo costituiva, come da prescrizione specificamente indicata nella concessione edilizia, condizione necessaria e preliminare all'esecuzione dei lavori autorizzati.
Gli stessi consistevano in opere di demolizione (che prevedevano la demolizione dell'intero sottotetto); opere di ripristino (rifacimento del massetto isolante di pendenza, apposizione di una guaina impermeabile a due membrane prefabbricate, posa in opera di pavimentazione in gres porcellanato antiscivolo ed antigelivo); opere di nuova realizzazione (installazione di una ringhiera in ferro lungo tutto il perimetro del lastrico solare dello stesso tipo di quella esistente su terrazzo praticabile adiacente); costruzione di un pergolato con struttura in legno e copertura con tessuto.
I proprietari di un appartamento sottostante si rivolgevano al Tribunale richiedendo, tra l'altro, la riduzione in pristino del lastrico solare che secondo gli attori era stato trasformato (in virtù della concessione) in violazione dell'art. 1120 c.c., cioè senza l'autorizzazione dell'assemblea condominiale; in ogni caso lamentavano, per effetto delle opere eseguite sul lastrico solare, una servitù di veduta a carico della proprietà degli attori.
La decisione
Il Tribunale ha ritenuto la trasformazione realizzata dal convenuto legittima. Come detto il proprietario del lastrico può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente.
Nella motivazione della sentenza viene ricordato come il Ctu abbia appurato che, a seguito dell'abbattimento del sottotetto, dalla terrazza a livello una persona di altezza media di 170 cm posta a ridosso della ringhiera, alta 117 cm, avrebbe potuto godere di una veduta in appiombo (verso il basso e verso destra) su una fascia del balcone degli attori larga circa 68 cm e lunga 12,98 m.
Secondo il Tribunale tale veduta, sia pur limitata, su una fascia del balcone è conseguenza diretta dell'abbattimento dovuto (cioè imposto) del sottotetto abusivo (di costruzione antecedente all'acquisto e riconducibile direttamente al costruttore); del resto atto dovuto, alla cui realizzazione è stato subordinato il rilascio della concessione edilizia, è risultata pure l'esecuzione della ringhiera espressamente prevista a tutela dell'incolumità delle persone.
Per lo stesso giudice, quindi, non costituisce aggravamento della servitù di veduta, acquisita per effetto del dovuto abbattimento del sottotetto abusivo, l'apposizione, anch'essa necessaria, della ringhiera di recinzione e protezione.
