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Il procedimento di mediazione e il caso delle spese urgenti anticipate dal condominio
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Il procedimento di mediazione e il caso delle spese urgenti anticipate dal condominio

Procedimento di mediazione e spese urgenti anticipate

Avv. Alessandro Gallucci 

Recita l’art. 1134 c.c.:

Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

Si rompe l’antenna condominiale e l’amministratore tarda a porvi rimedio? Il condomino può darsi da fare e poi recuperare la somma.

Tizio abita all’ultimo piano e dal lastrico comune provengono copiose infiltrazioni. Il maltempo rischia di far peggiorare lo stato già pessimo della copertura? Il condomino può agire in prima persona salvo rimborso.

Starà a lui, per ottenere quanto dovuto, dimostrare la così detta urgenza che ha giustificato l’intervento.

In una recente sentenza della Cassazione, pronuncia che ha avuto il pregio di sintetizzare le più importanti sentenze in materia, si legge che:

- ai fini dell'applicabilità dell’art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (Cass. 26 marzo 2001, n. 4364);

- è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass. 12 settembre 1980, n. 5256);

- per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23/6/2001 n. 4364).

L'accertamento dell'urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per cassazione, se adeguatamente motivati (Cass. 19 marzo 2012 n. 4330).

Il riconoscimento dell’urgenza dev’essere fatto dall’amministratore, dall’assemblea o, in mancanza, dall’Autorità Giudiziaria. In tal ultimo caso, a partire dal marzo del 2012, la causa deve essere preceduta dal tentativo di conciliazione. Ai sensi dell’art. 5, primo comma , d.lgs n. 28/10, infatti:

Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa ad una controversia in materia di condominio [...] e' tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto [...].

L'improcedibilita' deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza.

Il giudice ove rilevi che la mediazione e' gia' iniziata, ma non si e' conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6.

Allo stesso modo provvede quando la mediazione non e' stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione.

Il presente comma non si applica alle azioni previste dagli articoli 37, 140 e 140-bis del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, e successive modificazioni”.

Il tentativo, quindi, rappresenta condizione di procedibilità della domanda giudiziaria. Al di là degli aspetti processuali, esso può davvero essere utile nelle controversie per il riconoscimento del rimborso della spesa urgente? Come per tutte le controversie aventi ad oggetto p rincipalmente somme di denaro, la conciliazione, che non si risolve in un giudizio in punta di diritto ma in un procedimento volto a trovare una soluzione, potrebbe giocare un ruolo importante.

Assemblea permettendo, aggiungiamo, poiché è sempre l’assise a dover stabilire se accordarsi o meno su una determinata questione.

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