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Revocato l'amministratore di condominio che non presenta il rendiconto
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Revocato l'amministratore di condominio che non presenta il rendiconto

L'omessa presentazione del rendiconto annuale è motivo che legittima la richiesta dei condòmini per la revoca giudiziale dell'amministratore

Avv. Rosario Dolce  

L'omessa presentazione del rendiconto annuale è motivo che legittima la richiesta dei condòmini per la revoca giudiziale dell'amministratore. La grave irregolarità gestionale è prevista dall'articolo 1129, comma 12, nr 1, in relazione all'articolo 1130 nr 10 codice civile, a mente del quale: "L'amministratore deve … redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni".

Ora, esaminano più in dettaglio il procedimento di revoca - che, si ricorda, non ha natura contenziosa ma di giurisdizione volontaria -, prendendo spunto dal contenuto di un recente Decreto pubblicato dal Tribunale di Bari del 13.07.2018.

La revoca dell'amministratore di condominio

Il fatto. Con apposito ricorso ex articolo 1129 codice civile alcuni condòmini di uno stabile barese hanno domandato la revoca del proprio amministratore, deducendo gravi irregolarità gestionali, consistenti, in primis, nell'omessa presentazione dei rendiconti annuali, sin dall'esercizio di cui all'anno 2013.

L'amministratore citato si è costituito in giudizio giustificando la propria condotta in ragione della complessità contabile del condominio, laddove articolato in due fabbricati diversi e separati.

Nelle more del procedimento -per quanto è dato apprendere dallo stringato provvedimento in esame - l'assemblea dei condòmini ha disposto la revoca dell'amministratore stesso. Il procedimento, pertanto, a seguito dell'assunta declaratoria sulla cessazione della materia del contendere, ovvero in virtù del principio della soccombenza virtuale (ritenuto, dunque, applicabile anche alla fattispecie).

Questi i fatti. Ora, esaminiamo, prima di addentrarci nella soluzione prospettata dal Decidente, la natura del procedimento di giurisdizione volontaria.

Solo in caso di condotta grave l'amministratore di condominio può essere revocato

Il procedimento. Il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore, secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità e di merito, si contraddistingue per i seguenti presupposti:

1) riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare;

2) è ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore;

3) è perciò improntato a celerità, informalità ed ufficiosità;

4) non riveste, tuttavia, alcuna efficacia decisoria e lasca salva al mandatario revocato la facoltà di chiedere la tutela giurisdizionale del diritto provvisoriamente inciso, facendo valere le sue ragioni attraverso un processo a cognizione piena (pur non ponendosi questo come un riesame del decreto) (Corte di Cassazione, Sezioni Unite, n. 20957/2004; 14524/2011).

Va pertanto ribadito che la procedura per la revoca giudiziale, pur innestandosi in una situazione di conflitto tra condòmini e amministratore, conserva la sua natura di procedimento non contenzioso, vale a dire di giurisdizione volontaria, in quanto contraddistinto da una prevalente rilevanza amministrativa.

Da ciò consegue che allorquando l'assemblea abbia provveduto alla sostituzione dell'amministratore, viene meno il presupposto della stessa revoca giudiziale, ovvero la permanenza del rapporto di mandato, e lo stesso interesse del ricorrente a vedere comminata la sanzione di inellegibilità.

=> Il Tribunale di Taranto fissa un principio che il più delle volte viene disatteso o forse dimenticato

Il provvedimento. Le gravi irregolarità contestate all'amministratore sono state ritenute pregnanti ("omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale").

Seppure l'amministratore (revocato) avesse prodotto alcuni verbali assembleari relativi ad assemblee tenutesi nel corso dell'anno 2014, da cui risultava il rinvio della discussione in ordine all'approvazione dei bilanci, il Decidente pugliese ha considerato penalizzante l'infruttuoso decorso del "lasso temporale di n. 180 giorni individuato dalla norma per consentire la presentazione del rendiconto…" (in senso conforme, cfr. Trib. Taranto decreto 21 settembre 2015 e Trib. Udine decreto 25 marzo 2014).

Il tenore argomentativo del provvedimento è andato anche oltre, illustrando i riflessi che, sul piano procedimentale è in grado di riversare una revoca assembleare (laddove intervenuta nelle more di pendenza dell'azione, come nel caso in specie).

Il presupposto della inellegibilità. Secondo i giudici di Bari non si ravvisa alcun interesse sostanziale alla pronuncia giudiziale di revoca di un soggetto già sostituito dall'assemblea, giacché essa interverrebbe in un rapporto, quello di mandato, del tutto esauritosi.

Tale interesse non è ravvisabile neppure nella sanzione del divieto di rieleggibilità dell'amministratore revocato, prevista dall'articolo 1129, comma 13, codice civile - evocato dai condòmini ricorrenti -giacché tale disposizione non prescrive un divieto assoluto di eleggibilità ma pone unicamente una preclusione riferibile, secondo il prevalente orientamento della dottrina e taluni arresti della giurisprudenza, all'esercizio gestorio successivo.

Revoca illegittima dell'amministratore di condominio, quando opera il diritto di reintegra?

Ed ancora. […] «D'altro canto è stato condivisibilmente rimarcato che detta norma non assegna ai condòmini un diritto "a vedere sanzionato l'amministratore revocato" con la misura della sua inellegibilità sine die, ma si presenta quale norma accessoria alla revoca giudiziaria, che pone un limite alla discrezionalità dell'assemblea, onde evitare possibili abusi gestori della maggioranza - di cui l'amministratore è espressione - nell'interesse dei condòmini di minoranza».

Conclusione. In tali provvedimenti si afferma il prevalente diritto dei condòmini di prendere visione della gestione e di controllarne il merito, proponendo le proprie osservazioni.

Diritto che, nella fattispecie, viene ritenuto compromesso dalla mancata di presentazione del "conto", secondo il termine di legge. Il potere del condomino di controllare la gestione dell'amministratore è, in effetti, esercitabile normalmente e ciclicamente in tale sede.

Ciò non toglie, tuttavia, che il condomino di turno possa chiedere in qualsiasi momento l'esibizione dei documenti contabili (cfr. Cass., n. 19210 del 21 settembre 2011), senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti).

La mancata formazione giustifica la revoca dell'amministratore di condominio

Scarica Trib. Bari 13 luglio 2018

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