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Assemblee Si, Assemblee NO, Assemblee al Cinema o al Teatro?
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Assemblee Si, Assemblee NO, Assemblee al Cinema o al Teatro?

Dove svolgere le riunioni condominiali? La proposta di Confabitare

 

Si è discusso tanto in questo periodo sul fatto se fosse possibile o meno convocare e tenere Assemblee Condominiali; dopo richieste di emissioni di specifiche inviate al Governo un po' da tutte le associazioni di categoria, o anche dei "clienti" delle categoria stessa, anch'essi ovviamente direttamente interessati, come più volte noi di Confabitare, l'unica risposta giunta, mai diretta e specifica nei confronti di chi ha presentato interpellanze ben chiare (il rispetto verso le rappresentanze sociali risulta veramente encomiabile … ultimamente), fu la ormai famigerata FAQ di Aprile, ove ci veniva "spiegato" che le tutte le riunioni (quindi, a loro parere, anche le Assemblee di Condominio) si potevano intrattenere in via telematica (ma davvero? Non ci era arrivato alcun altro… salvo che, a causa di dettagli della normativa specifica (a differenza di altri ambiti di "riunione"), nel ramo condominiale, a detta di pressoché tutti gli esperti del settore (cosa che noi condividiamo pienamente), ciò non risulta possibile, a causa appunto di quanto scritto nelle norme specifiche del Codice Civile.

Riunioni nei piccoli condomini, come riattivarsi?

Abbiamo, per carità, anche letto una "voce" (singola) contraria, con tante belle considerazioni sul come e sul perché sarebbe invece stato possibile, addirittura anche durante il lockdown, tenere Assemblee Condominiali con presenze fisiche (non considerandole riunioni o assembramenti …); salvo poi, a fine articolo, consigliare vivamente sia dal punto di vista civile, che penale, che del "Senso Civico" di non convocare o partecipare ad Assemblee; … lo accenniamo quindi solo perché, leggendo le parole finali, fece a suo tempo "sorridere".

Sottolineando che "il mondo Condominio" contribuisce in modo incisivo al PIL Nazionale e, soprattutto, che la stragrande maggioranza dei Cittadini vive appunto in edifici di tale tipologia (cosa ripetutamente scordata, anche dal punto di vista sanitario e anche solo a livello di regole per il contrasto alla diffusione del virus, trattandosi detti edifici di indubbi possibili focolai), non bastando ovviamente una FAQ (seppur autorevole, ma certamente non risolutiva degli impedimenti normativi (e tecnico/culturali) esistenti) a far "Legge", sono quindi state poste, ancora e più volte, da parte di tutte le "rappresentanze sociali" interessante, varie altre richieste (grazie ad un folto numero di Onorevoli anche direttamente in Parlamento) di voler "normare", anche solo in via straordinaria e/o provvisoria, la possibilità di tenere dette Assemblee "telematiche" almeno sinché presente l'emergenza Covid-19; ma nulla è più giunto a seguito di detta FAQ, il Condominio, così come palesato sin dall'inizio, nonostante la sua importanza strategica (sia sanitaria, che economica e sociale) è stato continuamente dimenticato.

Quanto sopra, indubbiamente era ovviamente valido sino alla fine del lockdown, ora invece, ove assembramenti non siano ancora vietati dalla singola Regione (come in Piemonte, ad esempio), a livello Nazionale sarebbe possibile convocare e intrattenere le Assemblee Condominiali alla presenza diretta delle persone interessate (non che il Condominio o le sue Assemblee siano citati specificatamente nel nuovo Dpcm, ci mancherebbe, ma per similitudine con qualsiasi altra riunione di altro genere), ovviamente nel totale rispetto di tutto quanto previsto per la sicurezza sanitaria, quale la sanificazione dell'ambiente ed il distanziamento fra le persone, oltre all'utilizzo dei vari sistemi di sicurezza da parte di organizzatori (amministratori e proprietari dei locali) e partecipanti.

Uno degli elementi fondamentali nel "mondo Condominio", perché l'Assemblea risulti poi valida (e non impugnabile), è, come sappiamo, la certezza che tutti possano parteciparvi personalmente o per delega, non si potrà perciò in fase di convocazione presupporre comunque a priori la partecipazione di soli pochi "delegati" e occorrerà quindi prevedere una sala in grado di contenere tutti i Condomini se eventualmente partecipanti; ecco perché, forse anche un po' per "provocazione", Confabitare ha deciso nei giorni scorsi, a firma direttamente del Presidente Nazionale, Alberto Zanni, di scrivere ancora una volta al Presidente Conte e ai Ministri interessati, proponendo di poter i Condominii noleggiare Cinema e Teatri per consentire di tenere le idonee Assemblee, anche per deliberare eventualmente relativamente agli interventi che possano prevedere (pur attendendo le norme attuative) la detrazione IRPEF del 110%; risultando tali locali probabilmente gli unici in grado di ospitare tutti i Condòmini degli edifici più grandi.

Dovendo presupporre che tutti possano o vogliano partecipare alle riunioni Assembleari, potendo mantenere le dovute distanze obbligatorie nei luoghi chiusi, molto spesso non risulteranno infatti sufficienti le sale riunioni dei singoli studi amministrativi (anche quelle che magari sino a prima della crisi sanitaria erano in grado di contenere 20/25 persone, ora potrebbero risultare idonee a contenere solo 5/6 partecipanti) e risulta quindi indispensabile identificare sale che possano contenere le persone necessarie (o attese), rivolgendosi perciò all'esterno, a locali pubblici o privati "noleggiabili", i titolari delle quali, giustamente pretenderanno poi una sanificazione degli ambienti a carico degli affittuari temporanei e più grandi saranno le sale, più alti saranno i costi in tal senso (qualcuno ipotizza addirittura che nelle Assemblee con più grande numero di partecipanti possano addirittura risultare necessari degli Stewart che assicurino il rispetto delle normative sanitarie da parte di tutti i partecipanti, potendo non bastare l'amministratore e/o il Presidente).

Che il Governo pensi ora che le Assemblee Condominiali si possano tenere è confermato anche dalla "sparizione" (fra il momento delle bozze e dell'enunciazione verbale del Decreto Rinascita e il momento della stampa del medesimo resa poi pubblica) di due elementi posti appunto nell'idea iniziale, seguendo i "consigli" che a metà Aprile erano stati inseriti nell'ordine del giorno della Camera dei Deputati dagli Onorevoli "illuminati" già prima citati, quelli che prorogavano la nomina dell'amministratore e la scadenza di presentazione dei rendiconti; detta scomparsa prova indubbiamente che, dopo l'incontro con le Regioni e la (giusta economicamente) riapertura accelerata di diverse attività (nonché la repentina revisione al ribasso delle "distanze sociali nei luoghi chiusi"), dal punto di vista Statale tali proroghe risultino ora inutili, potendo di fatto convocare e tenere appunto le Assemblee; la domanda da porsi ora è se i Condomini, abituati nella gran parte dei casi a spendere poco o niente per le medesime riunioni e altresì soliti ad "analizzare approfonditamente" eventuali 50 € in più di spese di "cancelleria", siano ora disposti a spenderne qualche centinaio per tenere a tutti i costi un'Assemblea nelle condizioni di sicurezza sanitaria in questo periodo imposti, o preferiscano che essa venga rinviata, avendo magari poi anche più "coraggio" per parteciparvi, perché ancora non tutti (a parte i più giovani), pare, sono disposti a prendere un caffè al bar o ad entrare in un negozio a fare compere.

Bisognerebbe altresì chiedersi se un'Assemblea in tali condizioni non sia di fatto "rischiosa" per la sua stessa validità, se infatti uno dei rischi palesati nel discutere di "eventuali Assemblee telematiche" nel periodo di lockdown fu anche quello relativo ad una "presunta" (o reale) impossibilità di collegamento (o improvvisa "sostenuta" mancanza di linea internet nel bel mezzo dell'adunanza…) da parte di alcuni che poi avrebbero potuto facilmente invalidarla; ora il rischio è che le stesse persone possano sostenere di non aver potuto partecipare "non sentendosi sicure", oppure che abbaino inteso farlo, salvo dover poi abbandonare la riunione perché altri non indossavano la mascherina come dovuto o non mantenevano la distanza minima di sicurezza (con buona probabilità di annullamento della validità della riunione e delle delibere assunte, nonché rischi anche penali (o almeno amministrativi) certamente per l'organizzazione (amministratore) probabilmente anche per la struttura ospitante e per gli altri partecipanti).

Non si potrà neppure, come da alcuni ipotizzato, convocare l'Assemblea in esterno, in un luogo aperto, non potendo certamente l'amministratore prevedere in fase di convocazione se 10/12 giorni dopo possa o meno piovere nel momento in cui si presume potersi tenere la stessa riunione.

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Addirittura in questi giorni un Senatore ha sostenuto in un'intervista che si potrebbe pensare di affittare uno "stadio di calcio", sicuramente anche tale affermazione voleva essere provocatoria, seppur espressa da chi, nella maggioranza, ha presentato un emendamento per consentire le Assemblee telematiche e l'ipotesi "stadio" è stata dichiaratamente espressa quale alternativa provvisoria "in attesa di…".

Tornando all'ipotesi della possibile eventuale detrazione

IRPEF del 110% (già in fase di stesura definitiva del Decreto resa ben più difficoltosa rispetto alla "bozza" enunciata verbalmente dal Presidente Conte), se essa vuole essere il motivo primario per una convocazione "d'urgenza" di un'Assemblea "rischiosa" come sopra specificato (ancor più se poi si deliberassero interventi parecchio importanti e che dovessero incidere, ad esempio, anche sull'estetica dell'edificio (cappotto)), ricordiamoci tutti di non dover avere fretta, perché se è probabilmente vero che così come "annunciata" potrebbe risultare molto appetibile sia per i Cittadini che per le Imprese e che queste ultime sarebbero da "prenotarsi" il prima possibile, non potendo indubbiamente in meno di un anno e mezzo (togliendo altresì i mesi invernali) manutenere (migliorandolo di addirittura due livelli di efficienza energetica, cosa non così semplice, come invece molti credono) tutto il patrimonio edilizio della Penisola, e ancor più vero che trattandosi di un Decreto Legge (superando i 20 miliardi a suo tempo concessi al Governo dal Parlamento quali "spendibili" nell'emergenza senza idoneo vaglio dello stesso Parlamento) esso, prima di divenire totalmente effettivo, e senza "sorprese" per i Cittadini stessi, dovrà seguire tutto l'iter parlamentare necessario per essere convertito in Legge, poi attendere i Decreti Attuativi delegati all'Agenzia delle Entrate e che una più che nota ed affidabile testata economica prevede che ciò non potrà avvenire prima della metà di Agosto (perciò a Settembre); con tutto il tempo quindi per attendere l'andamento della curva epidemiologica e magari minori restrizioni rispetto ad assembramenti in luogo chiuso; anche perché, ad oggi, la famosa eventuale cessione della detrazione IRPEF in favore dell'impresa (e di quest'ultima poi alla eventuale banca), così da garantire i lavori "gratis" (a prescindere quindi dalla loro entità) risulta da decidersi singolarmente, non essendo il Condominio contribuente fiscale, ma i singoli Condòmini (per cui in fase di delibera non si potrà essere certi, seppur presumendolo oggettivamente, che poi tutti cederanno il proprio credito e quindi "imbastire" una trattativa con le imprese, e queste ultime con la banca, non risulterà semplice, implicando la raccolta in qualche modo "vincolante" da parte di ogni singolo Condòmino (e comproprietario) dell'impegno alla cessione all'azienda, a tal proposito vi sono 2 proposte di emendamento in Parlamento tendenti a garantire all'Assemblea facoltà "straordinaria" di poter con delibera vincolare la scelta fiscale dei Singoli Condòmini, ma prima di poter agire con certezza almeno uno dei due, con le relative difficoltà, dovrà divenire parte integrante della Legge di conversione del Decreto oggi "pubblicizzato"), ma prima di poter agire con certezza almeno uno dei due, con le relative difficoltà, dovrà divenire parte integrante della Legge di conversione del Decreto oggi "pubblicizzato").

=> Condomini proposta a Governo Cinema e Teatri

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Pasquale Avolio
Pasquale Avolio sabato 30 maggio 2020 alle ore 11:32

Conviene prudenza, ma il governo non avrebbe dettare tempi stretti per le scelte, considerando che la pandemia non l'abbiamo voluta noi e tempi delle restrizioni li decidono loro. Presentare un emendamento al DL che la possibilità di usufruire del bonus sia flessibile.

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