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Assemblea on-line, come ti revoco l'amministratore ignaro
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Assemblea on-line, come ti revoco l'amministratore ignaro

Assemblea on-line e revoca dell'amministratore

Avv. Alessandro Gallucci  

E' presente da tempo, dall'inizio della pandemia, quella teoria che considera legittimo lo svolgimento delle assemblee condominiali in modalità telematica.

Lo scrivente ha più volte espresso la propria posizione sull'argomento e, come si suol dire, può essere ozioso tornarci su. (=> Attenzione alle assemblee online)

Qui prenderemo spunto dal quesito che ci è giunto da un nostro lettore, amministratore condominiale incappato in una revoca dell'incarico via web, per comprendere come gli strumenti, trascendendo (si ripete) dalla valutazione della loro legittimità, possano essere utilizzati nei più svariati modi.

L'insegnamento che sarebbe utile trarne, questo sì connesso ad un'impostazione prudente in relazione al dettato normativo, è che valorizzare l'incertezza può portare a situazioni dannose, anche se lo scopo è quello di fornire soluzioni utili.

Entriamo nel dettaglio e leggiamo cosa ci scrive il nostro lettore.

Assemblea on-line e revoca dell'amministratore

Questa l'email che ci è stata inviata: "Ho ricevuto una richiesta di convocazione dell'assemblea, il 22 aprile, per la mia revoca. Non ho dato seguito, mica si potevano fare assemblee allora.

Due giorni fa ricevo la telefonata di un collega, per organizzare il passaggio di consegne. I condòmini si sono autoconvocati in video conferenza e mi hanno revocato. Ho chiesto di leggere il verbale: nel documento c'è scritto che erano "presenti" venti condòmini su 48 e che all'unanimità dei presenti (435/1000) mi hanno sostituito col collega. A parte ciò, come devo comportarmi?

Le video assemblee non sono invalide? "

In sostanza, da quel che comprendiamo e abbiamo appurato con uno scambio di comunicazioni, il professionista ha ricevuto una richiesta di convocazione ex art. 66 disp. att. c.c., richiesta regolarmente inviata e firmata da almeno due condòmini in rappresentanza di 166,66/1000.

La richiesta prevedeva come ordine del giorno la revoca del suddetto professionista. Questi ha risposto che avrebbe convocato non appena fosse stato possibile tornare a riunirsi. I condòmini hanno avuto più fretta.

Ci dice l'amministratore che dubita che tutti i condomini siano stati invitati ed è certo che alcuni non fossero in grado di prendervi parte: almeno dieci condòmini, ci dice, non hanno nemmeno indirizzo e-mail (addirittura forse nemmeno un pc) e tre manco un cellulare con what's app.

Il professionista ce lo dà per certo perché utilizza questi strumenti per la comunicazione con i condòmini che ne sono dotati.

Ma questi, rispetto alla richiesta del nostro lettore, sono dettagli, utili solo per dipingere uno spaccato normalissimo di realtà.

Revoca dell'amministratore e risarcimento del danno

L'assemblea, è questo quanto ci dice l'art. 1129 c.c. , ha diritto di revocare l'amministratore in qualunque momento, in teoria anche il giorno dopo la nomina.

L'esistenza di questo diritto, va ricordato, non lascia l'amministratore privo di tutele.

Come ha specificato la Suprema Corte di Cassazione, poiché quello dell'amministratore è un mandato che si presume oneroso, "se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà il diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, comma 1, c.c.).

E deve ritenersi che le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall'art. 1129, comma 3, c.c. configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto". (Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957).

Il riferimento nella sentenza è all'art. 1129 c.c. nella sua precedente formulazione, ma non vi sono ragioni per escluderne l'applicazione anche in relazione a quello vigente.

Sintesi: l'amministratore revocato da un'assemblea svoltasi con modalità telematiche ha diritto al risarcimento del danno , consistente quanto meno nel mancato guadagno, se non sussiste una giusta causa (che comunque andrebbe eccepita e dimostrata dal condominio o dai condòmini citati in giudizio).

Assemblea on-line e impugnazione della delibera da parte dell'amministratore

Una tesi ardita potrebbe sviluppare questo ragionamento: se si assume nulla la delibera presa da un'assemblea svolta in modalità telematica, allora l'amministratore potrebbe, ai sensi dell'art. 1421 c.c., agire in giudizio per ottenere la statuizione di nullità e quindi una sorta di reintegrazione nell'incarico.

Ad avviso di chi scrive non è una strada percorribile.

Motivo? L'azione di nullità, che ex art. 1421 c.c. può essere azionata da chiunque vi abbia interesse, postula comunque la dimostrazione di questo interesse.

In tal senso, è pacifico in giurisprudenza che "la legittimazione generale all'azione di nullità prevista dall'art. 1421 c.c., in virtù della quale la nullità del negozio può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed essere rilevata anche d'ufficio dal giudice, non esime l'attore dal dimostrare la sussistenza di un proprio concreto interesse ad agire secondo le norme generali e con riferimento all'art. 100 c.p.c. (cfr. Cass. civ. n. 338/2001; Cass. civ. n. 13906/ 2002; Cass. civ. n. 7635/2006).

L'interesse si identifica con l'utilità che la pronuncia di nullità può determinare nella sfera giuridica dell'istante" (così ad esempio Trib. Cosenza 21 febbraio 2020 n. 381).

Il contratto di mandato, al quale pacificamente è riconducibile il rapporto tra amministratore e condominio, è un contratto di cooperazione nell'altrui sfera giuridica. Come un qualunque contratto del genere, salva l'esistenza di un interesse diretto del mandatario, egli non ha altro interesse se non quello a vedersi retribuito per l'opera svolta.

In buona sostanza il mandatario amministratore più che con l'azione di nullità vede tutelati i propri diritti con quella risarcitoria.

Assemblea on-line e impugnazione della delibera da parte dei condòmini

Certamente c'è spazio per l'impugnazione da parte dei condòmini, o meglio: dovrebbe esserci se come ci è stato detto alcuni molto probabilmente non sono stati convocati o quanto meno non avevano la possibilità di parteciparvi.

Ma questa è un'altra storia, quella dell'incertezza pressoché unanimemente evidenziata rispetto ad un'operazione, quella dell'assemblea on-line che non è prevista da nessuna norma.

Non è prevista, si dice, ma nemmeno vietata e quindi lecita. Tesi suggestiva, ma d'altra parte non è previsto nemmeno che l'assemblea debba tenersi nello stesso comune di ubicazione dell'immobile, eppure nessuno indirebbe la riunione del condominio di persone abitanti a Roma a Firenze.

Ciò che è certo è che l'amministratore nostro lettore potrà, se come si suol dire ha le carte in regola, presentare domanda risarcitoria. Nulla di più.

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Mauro
Mauro giovedì 28 maggio 2020 alle ore 01:59

L’attuale amministratore non deve dar seguito al passaggio delle consegne, la delibera è stata assunta in assenza di quorum deliberativo, i partecipanti all’adunanza ancorché con consenso unanime, non avrebbero mai potuto raggiungere una maggioranza qualificata. Ma come stanno lì in condominio? È quello che chiama per il passaggio delle consegne?

Lui La Plume
Lui La Plume giovedì 28 maggio 2020 alle ore 23:08

Troppi amministratori si rifiutano di mettere a disposizione dei condomini la documentazione del loro operato in formato elettronico gestibile per un controllo formale.
Inoltre non favoriscono la libera discussione fra condomini.
Piano piano i condomini si arrangiano e risolvono il problema con tutta la tecnologia oggi disponibile in modalità sempre più facile (e se qualcuno non sa come fare ... basta che abbia un nipote ... ed ogni cosa sarà semplice).

Cari amministratori .... non è difficile garantire la trasparenza comoda per tutti, a se non volete farlo ... qualcuno lo farà.

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