#1 Inviato 23 Giugno, 2015 Salve, Vi scrivo per chiedere il vostro parere in merito all'aggiudicazione dei lavori del fabbricato dove ho l'appartamento in cui vivo con la mia famiglia. In Aprile c.a., l'amministratore ci ha invitato ad intervenire alla riunione di condominio con la facoltà per chi lo volesse, di far pervenire entro una certa data i preventivi delle ditte di propria fiducia. Alla riunione, consegnate le buste si è discusso sui criteri di aggiudicazione, siccome la cosa dura da molti anni, precedentemente, in settembre c.a. decidemmo che la futura gara di appalto dei lavori, avrebbe dovuto avere come requisito fondamentale, il maggior ribasso, alla riunione di presentazione delle buste, prima dell'apertura di esse, si precisò che il parere dell'assemblea era comunque sovrano nella scelta delle ditte. Si aprono le buste e le ditte, in tutto sette, vengono messe in ordine di ribasso a verbale, poi si decide di escludere le prime due che avevano fatto il maggior ribasso "presentate da me" senza un ragionevole motivo, per aggiudicare i lavori alla terza in ordine di ribasso, per la quale erano d'accordo 7/8 condomini, io solo contrario. Preciso a tale proposito che siamo 32 proprietari e che erano presenti per delega meno di 600 millesimi rappresentati da questi 7/8 personaggi. Ora la domanda è questa, è lecito aggiudicare i lavori con una maggioranza così risicata e rappresentate male? è lecito decidere di aggiudicare la gara a maggior ribasso e poi affidarla alla terza per ribasso, poiché dichiaratamente è quella che conoscono i sette condomini presenti "parere sovrano dell'assemblea?", la ditta che è risultata prima per ribasso ha diritto a chiedere i danni per il mancato guadagno. A questo punto lasciai la riunione facendo mettere a verbale che avrei impugnato il verbale. Quindi con il mio legale abbiamo istruito l'impugnativa presso la conciliazione obbligatoria. Alla riunione di qualche giorno fa, tolti gli altri punti all' O.G., si è deciso che in merito alla mia impugnativa, avrebbero comunque affidato i lavori alla terza ditta per ribasso chiedendo anche l'inizio dei lavori e hanno nominato un legale per la conciliazione. Domanda, la ditta che è stata incaricata per i lavori deve sapere che esiste un contenzioso in merito all'aggiudicazione dei lavori? potrebbe chiedere in caso di decisione avversa del giudice i danni al condominio? In attesa di vostri graditissimi pareri vi ringrazio anticipatamente.
#2 Inviato 23 Giugno, 2015 E' lecito decidere anche la ditta che presenta il preventivo più caro di tutte le altre, perchè in condominio non vale la regola che si deve scegliere il preventivo più basso, tutto questo purchè ci sia il quorum previsto, che da quanto dici non è certo che sia stato raggiunto, ovvero la maggioranza per lavori di notevole entità (immaginando sia questo il caso), è necessaria una maggioranza delle teste presenti in assemblea comprese le deleghe e rappresentanti almeno 500 mlm, mancando questi requisiti l'impugnazione ci sta tutta. Si possono chiedere i danni se ci sono danni, che danno hai avuto?
#3 Inviato 23 Giugno, 2015 Ciao Tullio, Innanzitutto grazie per la risposta, i danni credo possano essere le spese sostenute per il legale, poi se mi dici che il ribasso non conta! non posso chiedere nemmeno la differenza di sconto tra la ditta scelta da loro e quella presentata da me col maggior ribasso. Ma la ditta che inizierà i lavori, nel caso il giudice dovesse accogliere l'impugnativa, dovrà andare via? e i danni chi li paga, io che ho adito l'impugnativa devo pagare come gli altri eventuali danni richiesti dalla dittà? Grazie e saluti
#4 Inviato 23 Giugno, 2015 Ciao Tullio, Innanzitutto grazie per la risposta, i danni credo possano essere le spese sostenute per il legale, poi se mi dici che il ribasso non conta! non posso chiedere nemmeno la differenza di sconto tra la ditta scelta da loro e quella presentata da me col maggior ribasso. Ma la ditta che inizierà i lavori, nel caso il giudice dovesse accogliere l'impugnativa, dovrà andare via? e i danni chi li paga, io che ho adito l'impugnativa devo pagare come gli altri eventuali danni richiesti dalla dittà? Grazie e saluti
#5 Inviato 23 Giugno, 2015 Ciao Tullio,Innanzitutto grazie per la risposta, i danni credo possano essere le spese sostenute per il legale, poi se mi dici che il ribasso non conta! non posso chiedere nemmeno la differenza di sconto tra la ditta scelta da loro e quella presentata da me col maggior ribasso. Ma la ditta che inizierà i lavori, nel caso il giudice dovesse accogliere l'impugnativa, dovrà andare via? e i danni chi li paga, io che ho adito l'impugnativa devo pagare come gli altri eventuali danni richiesti dalla dittà? Grazie e saluti Non posso sapere cosa deciderà il Giudice, ma di solito per le spese del legale decide che ognuno si paga il proprio, non puoi neppure chiedere la differenza tra il preventivo che hai portato tu e quello scelto dall'assemblea, perchè la delibera se approvata regolarmente, ma questo non posso ancora dirlo, (mancano i dati: presenti, votanti favorevoli-contrari e millesimi favorevoli-contrari) vale anche per chi ha votato contro e deve contribuire alle spese.Se la ditta inizierà i lavori ed il Giudice darà ragione a te sospendendo la delibera, probabilmente ci sarà da pagare una penale alla ditta a cui tu come condomina dovrai contribuire per la tua quota parte, fatto salvo il Giudice non decida altrimenti.
#6 Inviato 23 Giugno, 2015 Grazie Tullio, capisco, ho le delibere in ufficio, domani prenderò i dati e li metterò alla tua attenzione, Saluti
#7 Inviato 23 Giugno, 2015 Grazie Tullio,capisco, ho le delibere in ufficio, domani prenderò i dati e li metterò alla tua attenzione, Saluti Ok, quello che serve è nr. votanti favorevoli e mlm totali (comprese le deleghe), nr votanti contrari e mlm totali (comprese le deleghe), condomini totali in condominio 32 vero?I lavori erano di una certa entità di spesa vero?
#8 Inviato 24 Giugno, 2015 Ciao Tullio, come da accordi ti invio i dati che mi hai richiesto: Le ditte esaminate sono 5, in origine erano sette, non è stato menzionato nel verbale che fine abbiano fatto le altre due!? MLM totali 671,00, (Presenti 11 mlm 304, deleghe 14 mlm 367) Vota a favore della ditta A: 1 condomino presente mlm 28; Delega Nessuna Vota a favore della ditta B: NESSUNO Vota a favore della ditta C: 10 condomini presenti mlm 276; Deleghe 14 condomini mlm 367 Vota a favore della ditta D: NESSUNO (presentata da me) Vota a favore della ditta E: NESSUNO ( presentata da me). Entità lavori € 217.000,00 + iva Ovviamente sapendo che avrebbero nominato una ditta che non era la mia, io non ho presenziato ed ho successivamente impugnato il verbale per i motivi di cui sopra.
#9 Inviato 24 Giugno, 2015 Mi pare che la ditta C abbia vinto con ampio margine superando agevolmente la doppia maggioranza e valicando i 500 millesimi che rappresentano la soglia per lavori di notevole entità. (217.000 euro che lavori avete da fare?)
#10 Inviato 24 Giugno, 2015 "la ditta che è risultata prima per ribasso ha diritto a chiedere i danni per il mancato guadagno" ha tutto il diritto di chiamare in causa chi vuole se ritiene che siano stati lesi dei suoi diritti (diritto costituzionale ),ma cio' non significa che ci siano codesti danni . ovvero ha perso gia' in partenza .
#11 Inviato 24 Giugno, 2015 Vota a favore della ditta C: 10 condomini presenti mlm 276; Deleghe 14 condomini mlm 367voti 10 + 14 = 25, mlm 276 + 367 = 643 Per cui questa delibera è valida per maggioranza di voti presenti in assemblea e più di 500 mlm esattamente 643. Se ci sono questi numeri è inutile impugnare.
#12 Inviato 24 Giugno, 2015 Ciao Tullio, Ok Tullio, la questione millesimi come anche io pensavo è regolare, ma ti voglio sottoporre un passaggio della riunione di Gennaio dove si cita: "Resta inteso che, sin da ora, l'assemblea intende che le opere vengano appaltate a misura e che la gara d'appalto venga effettuata al ribasso da parte delle ditte concorrenti che vorranno partecipare". A tutto questo va aggiunto che l'assemblea ha deliberato le funzioni del direttore tecnico e tra queste cito la seguente: "Le ditte, prima di inviare l'offerta per la partecipazione alla gara d'appalto, devono prendere visione del computo metrico, del capitolato speciale di appalto e dello schema del contratto, documenti consultabili presso l'amministratore Sig. ................ Inoltre le ditte devono fare un sopralluogo conoscitivo con il Direttore dei lavori. Le considerazioni che io faccio sulle quali ti ho invitato alla discussione sono queste, le ditte sono state invitate a formulare le offerte a ribasso, requisito espressamente richiesto dall'assemblea, ma non è stata scelta quella con il maggior ribasso, le ditte che dovevano partecipare alla gara avrebbero dovuto fare un sopralluogo conoscitivo con il direttore dei lavori, l'unica che risulta averlo fatto al Direttore dei lavori è la ditta che ha presentato il maggior ribasso "presentata da me" e nessun'altro ha avuto contattai con il D.L. Sarà che in materia condominiale tutto è il contrario di tutto, ma se ci sono prove scritte è possibile non considerarle? Io ho impugnato perché ci sono una serie di inesattezze e di continui ripensamenti, cito un passaggiodella cassazione: Cass. civ. sez. II, 20/04/2001 n5889 Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardato alle norme di legge o del regolamento condominiale, deve comprendere anche l'eccesso di potere, ravvisabile quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, perché in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire solo che essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante.
#13 Inviato 24 Giugno, 2015 Beh oramai hai impugnato e quando il Giudice deciderà saprai se hai ragione o torto, io non sono in grado di anticipare la sentenza i miei sono soltanto pareri, come detto sarà il Giudice che con equità e conoscenza delle leggi e giurisprudenza valuterà e deciderà Tienici informati della sentenza grazie.
#14 Inviato 24 Giugno, 2015 Grazie Tullio, certamente metterò tutti gli amici del forum a conoscenza dell'esito del giudizio. Saluti:)
