La legge impone, almeno una volta l’anno, la convocazione dell’assemblea di condominio.
Si tratta della così detta assemblea ordinaria nella quale i condomini, ai sensi del primo comma dell’art. 1135 c.c. discutono e deliberano in relazione;
“ 1)alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
2)all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale”.
Ad eccezione del punto quattro, i primi tre devono essere obbligatoriamente discussi.
D’altra parte l’art. 1130, secondo comma, c.c. impone all’amministratore di rendere il conto della gestione al termine di ogni anno, così come il precedente art. 1129 c.c. fissa in un anno la durata dell’incarico dell’amministratore.
In questo contesto, quindi, è agevole affermare che l’assemblea ordinaria annuale, la cui convocazione può essere disposta solo dall’amministratore di condominio, ha un ordine del giorno (ossia un elenco degli argomenti su cui si andrà a discutere) in parte determinato ex lege.
Il fatto che la prerogativa di convocare l’assemblea ordinaria sia posta esclusivamente in capo all’amministratore di condominio non è stabilito da precise disposizioni di legge (non testualmente almeno) ma si desume dall’insieme del corpus normativo dedicato all’amministrazione del condominio.
D’altronde: se una parte degli argomenti su cui deliberare è quella indicata dai nn. 1,2 e 3 del succitato art. 1135 c.c. non avrebbe senso permettere ai condomini di autoconvocare un’assemblea ordinaria per l’approvazione del rendiconto consuntivo e preventivo se poi l’amministratore non li presenta all’assise dei comproprietari.
Diverso è il discorso per l’assemblea straordinaria: essa, ai sensi del primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c., può essere convocata dall’amministratore di condominio ogni qualvolta ne ravveda la necessità e quando gliene viene fatta istanza da almeno due condomini che rappresentino perlomeno un sesto del valore millesimale dell’edificio.
In quest’ultimo caso, se l’amministratore non provvede alla convocazione entro 10 giorni dalla richiesta i condomini (richiedenti) hanno facoltà di autoconvocarsi.
E’ importante precisare che entro i dieci giorni di cui sopra l’amministratore deve provvedere a convocare l’adunanza ma non è obbligatorio che la stessa si svolga entro il predetto termine. A conferma di ciò basti pensare che il regolamento di condominio potrebbe contenere un termine libero maggiore di dieci giorni tra comunicazione dell’avviso di convocazione e svolgimento dell’assemblea.
Quanto al contenuto dell’ordine del giorno, nel caso dell’assemblea straordinaria esso è determinato dall’amministratore o liberamente o sulla base delle indicazioni contenute nella richiesta di convocazione vincolante ex art. 66, primo comma, disp. att. c.c.
A parte queste differenze di carattere formale non è possibile affermare, a differenza delle assemblee societarie, ad esempio, che esistano altre diversità tra assemblea ordinaria e straordinaria.
Come ha sottolineato la Cassazione, infatti, “ in sintesi, per assemblea straordinaria nel condominio s'intende non un collegio dotato di competenze specifiche ed eccezionali, sebbene qualsivoglia riunione tenuta oltre quella annuale: vale a dire, qualsivoglia riunione ulteriore convocata durante l'anno dopo quella ordinaria, per provvedere all'amministrazione delle cose, degli impianti e dei servizi e comuni ogni qual volta si presenta la necessità della decisione collegiale”( Cass. 12 marzo 2003 n. 3596).
Per entrambe le tipologie di assemblea, inoltre, tra l’avviso di convocazione – comunicabile in ogni forma (ivi compresa quella orale) purché se ne possa dare dimostrazione – ed il giorno di svolgimento dell’assemblea prima convocazione devono intercorrere 5 giorni liberi (o il maggior termine indicato dal regolamento di condominio).
Pena l’invalidità dell’assemblea al momento della costituzione della stessa è necessario sia verificato che tutti i condomini siano stati ritualmente invitati. La deliberazione adottata in assenza di tale requisito è annullabile (Cass. SS.UU. n. 4806/05).
In assenza di amministratore, infine, tanto l’assemblea ordinaria che quella straordinaria, possono essere convocate su iniziativa di ogni condomino (art. 66, secondo comma, disp. att. c.c.).
