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curtis

D.I. verso inquilino o proprietario? E altri problemi di recupero credito in D.I.

Salve, dovrei recuperare un credito per spese che spetterebero all'inquilino di un'unità immobiliare.

Ad oggi l'amministratore ha sempre ripartito le spese chiedendo quelle di competenza del propretario al proprietario e quelle di competenza dell'inquilino all'inquilino.

Adesso l'inquilino non sta pagando più quindi devo agire per vie legali.

Il decreto ingiuntivo fa fatto nei confronti del proprietario??????? Perchè il vecchio legale dell'amministratore agiva per prassi verso l'inquilino ma io non sono d'accordo.

 

Altro problema. Nel Decreto ingiuntivo l'amministratore vorrebbe si aggiungessero anche le spese da lui sostenute per la diffida all'inquilino moroso nonchè le spese per la preparazione della pratica legale (cioè far etutt ele fotocipe ecc) nonchè la spesa sostenuta dall'avvocato (che è il mio dominus) per la diffida.

E' possibile inserire queste voci nel ricorso per ingiunzione? Io ho qualche dubbio anche se il precedente avvocato dell'amministratore le inseriva sempre...

 

Grazie mille

Verso il proprietario, che potrà rivalersi sul suo inquilino ,e se quest'ultimo non gli rimborserà le spese, questi potrà richiedere la risoluzione del contratto qualora l'importo non pagato superi quello di 2 mensilità del canone (art.5 legge 392/1978).

 

Corte di Cassazione sentenza n. 17619/07.-

Il condominio non può esigere il pagamento delle spese condominiali direttamente dai conduttori perchè tra “questi ultimi e il condominio,...., non si instaura alcun rapporto che legittimi l’esercizio di azioni dirette verso gli uni da parte dell’altro”, neppure in quelle ipotesi – come quella esaminata dalla Corte - in cui gli inquilini abbiano sempre provveduto a pagare personalmente e spontaneamente gli oneri condominiali direttamente al condominio, essendo ormai disatteso dalla giurisprudenza l’orientamento teso ad estendere gli obblighi dei condomini a chi si sia comportato come tale. [TABLE=width: 549]

[TR]

[TD=class: news-body]Corte di Cassazione n. 574/2011: La Corte di Cassazione con tale sentenza ha ribadito che, “in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero

quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività' del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale (Cass. n. 1627/07; conformi, 17039/07, 22089/07 e 17619/07)”.

[/TD]

[/TR]

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Circa le spese ulteriori possono essere inserite nel ricorso per ingiunzione?

 

p.s. è necessaria una delibera dell'assemblea per il recupero? Non credo... alla luce del nuovo art. 1129... e le spese come fa l'amministratore ad anticiparle all'avvocato?

 

 

 

Salve, dovrei recuperare un credito per spese che spetterebero all'inquilino di un'unità immobiliare.

Ad oggi l'amministratore ha sempre ripartito le spese chiedendo quelle di competenza del propretario al proprietario e quelle di competenza dell'inquilino all'inquilino.

Adesso l'inquilino non sta pagando più quindi devo agire per vie legali.

Il decreto ingiuntivo fa fatto nei confronti del proprietario??????? Perchè il vecchio legale dell'amministratore agiva per prassi verso l'inquilino ma io non sono d'accordo.

 

Altro problema. Nel Decreto ingiuntivo l'amministratore vorrebbe si aggiungessero anche le spese da lui sostenute per la diffida all'inquilino moroso nonchè le spese per la preparazione della pratica legale (cioè far etutt ele fotocipe ecc) nonchè la spesa sostenuta dall'avvocato (che è il mio dominus) per la diffida.

E' possibile inserire queste voci nel ricorso per ingiunzione? Io ho qualche dubbio anche se il precedente avvocato dell'amministratore le inseriva sempre...

 

Grazie mille

1) Che intendi le spese ulteriori?? Quelle che stano maturando adesso fino alla sentenza?

2) No, non è necessaria alcune delibera, ma da sempre è così. Per le spese dovresti anticiparle, se non le hai devi emettere bolletta straordinaria.

le spese sostenute dall amministratore per la diffida fatta dall'amministratore all'inquilino moroso nonchè le spese dell'amministratore per la preparazione della pratica legale (cioè fare tutte le fotocipe ecc) nonchè la spesa e gli onorari sostenuti dall'avvocato (che è il mio titolare) per la diffida fatta . E' possibile inserire queste voci nel ricorso per ingiunzione? Io ho qualche dubbio anche se il precedente avvocato dell'amministratore le inseriva sempre...

Piano piano...

le spese legali sono una cosa quelle dell'amministatore sono altra cosa.

1) Le spese legali saranno sentenziate dal giudice....

2) quelle dell'amministratore non sono dovute tranne se indicate all'atto della sua nomina ..

Piano piano...

le spese legali sono una cosa quelle dell'amministatore sono altra cosa.

1) Le spese legali saranno sentenziate dal giudice....

2) quelle dell'amministratore non sono dovute tranne se indicate all'atto della sua nomina ..

Giusto.....................

Provo a spiegare meglio:

 

le voci che devo richiedere sono ad esempio un tot di debito consuntivo 2013, un tot di quote condominiali mesi Gennaio – Aprile 2014 ed un tot per lavori di ristrutturazione.

Oltre a queste voci dovrei aggiungere € 30,00 spese studio dell'amministratore per sollecito pagamento ed € 80,00 spese studio dell'amministrazione per istruzione pratica legale ed Euro 50,00 spese studio legale per sollecito pagamento.

E' corretto?

Mi sembra veramente poco professionale chiedere 30,00 per studio amministratore, 80,00 per istruzione pratica ( Rientra tra i compiti dell'amministratore il recupero dei crediti condominiali ) .

Mentre per i 50€ per sollecito pagamento, quell'importo è a carico del condominio fino a quando non venga sentenziato dal giudice...

Spero di essere stato più chiaro.

Grazie mille.

Avrei un ultimo dubbio.

Per chiedere il decreto ingiuntivo è sufficiente che la documentazione (verbali e bilanci) sia in copia conforme sottoscritta dall'amministratore?

Grazie

Grazie mille.

Avrei un ultimo dubbio.

Per chiedere il decreto ingiuntivo è sufficiente che la documentazione (verbali e bilanci) sia in copia conforme sottoscritta dall'amministratore?

Grazie

Non è necessaria copia conferme, basta copia dei bilancio che chiaramente erano già stati firmati dall'amministratore.

In ogni caso i documenti sono:

- ricorso per DI ( avv. )

- copia bilanci consuntivi

- Copia ripartizioni spese

- Copia solleciti amministratore ( se ne hai fatti )

- Copia messa in mora avvocato( se fatta dall'avvocato )

- copia convocazione ass. approvazione bilanci

- Copia verbale di approvazione degli stessi.

Ciao Turtle, sono El Pipita, volevo sapere se l'Amministratore può imporre di pagare il condominio solo attraverso bollettino di C.C o può anche accettarlo a mano stabilendo ovviamente una data e un orario per ricevere.

 

Grazie, El Pipita

Sottopongo alla vostra attenzione la seguente sentenza:

 

Tribunale Ordinario di Verbania - Decreto 24 gennaio 2005

Va respinto il ricorso per decreto ingiuntivo, richiesto per il pagamento di spese condominiali, in assenza di allegazione al fascicolo di parte ricorrente di copia conforme all'originale (autenticata) del verbale di assemblea dal quale risulti l'approvazione dello stato di ripartizione dei contributi condominiali, atteso che tale prova scritta non può essere giammai costituita da copia del verbale dichiarata conforme all'originale dall'amministratore perché questi non è dotato di alcun potere certificativo al riguardo.

 

Questa sentenza mi ha fatto venire dei dubbi in merito alla questione della conformità dei verbali.

 

Ciao Turtle, sono El Pipita, volevo sapere se l'Amministratore può imporre di pagare il condominio solo attraverso bollettino di C.C o può anche accettarlo a mano stabilendo ovviamente una data e un orario per ricevere.

 

Grazie, El Pipita

E' un argomento molto complesso... e con differenti linee di pensiero.

1) Ora la legge dice:

"L’amministratore e` obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonche´ quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio"

Questo significa che lui potrebbe accettare a meno i soldi ma subito dopo dovrebbe andarli a depositare in banca, chiaramente questo diventerebbe ingestibile per l'amministratore... con un impegno notevole.

Personalmente apro c/c postali, che danno la possibilità di pagare con bollettino bianco...

Tanto alla posta almeno una volta ogni 2 mesi ci vai ....

 

- - - Aggiornato - - -

 

Sottopongo alla vostra attenzione la seguente sentenza:

 

Tribunale Ordinario di Verbania - Decreto 24 gennaio 2005

Va respinto il ricorso per decreto ingiuntivo, richiesto per il pagamento di spese condominiali, in assenza di allegazione al fascicolo di parte ricorrente di copia conforme all'originale (autenticata) del verbale di assemblea dal quale risulti l'approvazione dello stato di ripartizione dei contributi condominiali, atteso che tale prova scritta non può essere giammai costituita da copia del verbale dichiarata conforme all'originale dall'amministratore perché questi non è dotato di alcun potere certificativo al riguardo.

 

Questa sentenza mi ha fatto venire dei dubbi in merito alla questione della conformità dei verbali.

 

Se ci fosse stata opposizione del "moroso" lo capirei; ma in sua assenza mi attenderei l'opposto vista tal Giurisprudenza:

Cassazione Civile, Sez. II, 13.02.2009 n 3662:

Nel ricorso per decreto ingiuntivo non è idonea la produzione del solo verbale di assemblea “trascritto” dall'amministratore e con la sua sola firma.

 

 

Con atto notificato il 23 dicembre 1999 F.S. Proponeva opposizione, deducendo vari motivi, contro il decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti dal Giudice di pace di Napoli in data 19 ottobre 1999, con il quale gli era stato intimato il pagamento in favore del Condominio di (OMISSIS) della somma di L. 2.583.993 a titolo di contributi condominiali.

 

 

Il condominio resisteva alla opposizione, che veniva rigettata dal Giudice di pace di Napoli con sentenza del 30 novembre 2000.

 

F.S. proponeva appello, che veniva accolto dal Tribunale di Napoli, con sentenza in data 12 maggio 2003, in base alla seguente motivazione:

 

Fondato e' invece il secondo motivo di gravame laddove, richiamando l'analoga contestazione gia' formulata in sede di opposizione in prime cure, l'appellante contesta che la documentazione prodotta dal condominio costituisca idonea prova del credito preteso nei suoi confronti.

 

 

 

Al riguardo va osservato che in tema di condominio di edifici, in caso di opposizione a decreto ingiuntivo che sia stato emesso nei confronti di un condomino, si apre un autonomo giudizio di cognizione che si svolge secondo le norme del procedimento ordinario di cognizione, con la conseguenza che il giudice e' investito del potere- dovere di statuire nel merito delle pretesa fatta valere dal condominio opposto (attore in senso sostanziale) - cfr. Cass. 6853/2001. In tal caso, qualora l'opponente, come nella fattispecie, contesti la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell'ingiunzione, incombe appunto all'amministratore del condominio di dimostrare i fatti costitutivi del credito con la produzione di tutti gli opportuni documenti (Cass. 7596/94). Nella circostanza il condominio appellato non ha fornito detta idonea prova, secondo i criteri propri del giudizio di merito, dal momento che la documentazione prodotta da una parte non e' costituita dall'originale del verbale assembleare (recante le sottoscrizioni del Presidente e del Segretario) e neppure da una sua fotocopia, bensi' da una "trascrizione" dattiloscritta di tale verbale, sottoscritta soltanto dallo stesso amministratore. Inoltre la documentazione prodotta a sostegno della domanda risulta inidonea e carente ai fini della dimostrazione del credito anche sotto altro ed autonomo profilo. Le predette "trascrizioni " delle delibere risultano difetti mancanti degli allegati in esse richiamate, che fanno a pieno titolo parte integrante del verbale (Cass. 202/1966) e che, nella fattispecie, per come richiamate, rappresentavano proprio i bilanci e relativi ripartizioni di spese cui l'assemblea si era riferita per l'approvazione, costituenti, quindi, il sostanziale fondamento della pretesa.

 

 

Contro tale decisione ricorre per cassazione, con quattro motivi, il Condominio di (OMISSIS).

 

Resiste con controricorso S.F..

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo in sostanza il condominio ricorrente deduce che erroneamente nella sentenza impugnata si e' affermato che ai fini della concessione del decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. Cod. civ. sarebbe necessario il deposito dei bilanci e relative ripartizioni di spese, a giustificazione della pretesa, essendo sufficiente la sola delibera condominiale che recepisce ed approva i bilanci allegati alla convocazione dell'assemblea.

 

Il motivo e' infondato.

 

I giudici di merito, infatti, hanno affermato una cosa ben diversa e cioe' che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non e' sufficiente a giustificare la pretesa del condominio la esibizione di copie di delibere la cui conformita' all'originale non e' provata e senza che alle stesse siano allegati le ripartizioni di spesa con tali delibere approvate.

 

Con il secondo motivo il condominio ricorrente deduce che i giudici di merito hanno affermato che i verbali delle delibere con le quali vengano approvate delle spese, per giustificare la pretesa di pagamento nei confronti dei condomini dovrebbero essere sottoscritte dal presidente e dal segretario e che comunque nella specie tale sottoscrizione era attestata nella trascrizione operata dall'amministratore.

 

Anche tale motivo e' infondato.

 

I giudici di merito non hanno, infatti, subordinato la validita' delle delibere alla sottoscrizione del verbale da parte del presidente e del segretario, ma si sono limitati ad affermare che nella specie non era provata la conformita' della "trascrizione" operata dall'amministratore all'originale, mentre se fosse stata esibita quantomeno una copia fotostatica, tale conformita' sarebbe stata confermata anche dalla sottoscrizione del presidente e del segretario.

 

Con il terzo motivo il condominio ricorrente svolge due censure.

 

Con la prima deduce che i giudici di merito avrebbero erroneamente affermato che il verbale di assemblea dovrebbe essere sottoscritto da tutti i condomini.

 

La doglianza e' infondata, in quanto una simile affermazione non si rinviene nella sentenza impugnata, come si rileva dalla trascrizione della motivazione di cui sopra.

 

Deduce, poi, il condominio ricorrente che comunque la redazione per iscritto del verbale di assemblea di condominio non e' prevista a pena di nullita', per cui l'amministratore puo' agire giudizialmente per il pagamento dei contributi condominiali in forza del fatto oggettivo della approvazione del bilancio.

 

La doglianza, a prescindere dalla opinabilita' della premessa, non tiene conto del fatto che la sentenza impugnata ha accolto l'opposizione al decreto ingiuntivo non perche' il verbale non risultava redatto per iscritto, ma perche' dalla documentazione esibita non risultava la conformita' della stessa ai documenti originali posti a fondamento della richiesta di pagamento.

 

Con il quarto motivo il condominio ricorrente deduce che non avendo F.S. impugnato nei termini la delibera di approvazione del bilancio, non avrebbe potuto contestare la fondatezza delle pretese del condominio nei suoi confronti.

 

Anche tale motivo e' infondato.

 

Ancora una volta, infatti, il condominio non tiene conto del fatto che la sentenza impugnata non ha accolto l'opposizione a decreto ingiuntivo in quanto la delibera di approvazione del bilancio non era valida, ma perche' non era stata esibita documentazione idonea a giustificare la pretesa del condominio.

 

In definitiva, il ricorso va rigettato, con condanna del condominio ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, che si liquidano come da dispositivo.

 

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente alle spese, che liquida nella complessiva somma di Euro 500,00, di cui Euro 300,00 per onorari.

 

Cosi' deciso in Roma, il 11 dicembre 2008.

 

Depositato in Cancelleria il 13 febbraio 2009

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O più semplicemente nel caso/sentenza Trib. di Verbania vi fu opposizione al D.I.

si c era stata opposizione nel caso del Trib. di Verbania.

Io vorrei fare questo ricorso per decreto ingiuntivo ben benino proprio per non avere opposizioni 🙂

Buon giorno a tutti.

 

Circa il recupero di spese condominiali che spetterebbero all'inquilino è sempre responsabile il proprietario. Dalle ricerche che ho effettuato non mi pare che ci siano state nuove sentenze che abbiano modificato detto orientamento.

 

Vorrei una vostra conferma in tal senso poichè dovrò fare un altro d.i.

 

grazie a tutti!

 

Verso il proprietario, che potrà rivalersi sul suo inquilino ,e se quest'ultimo non gli rimborserà le spese, questi potrà richiedere la risoluzione del contratto qualora l'importo non pagato superi quello di 2 mensilità del canone (art.5 legge 392/1978).

 

Corte di Cassazione sentenza n. 17619/07.-

Il condominio non può esigere il pagamento delle spese condominiali direttamente dai conduttori perchè tra “questi ultimi e il condominio,...., non si instaura alcun rapporto che legittimi l’esercizio di azioni dirette verso gli uni da parte dell’altro”, neppure in quelle ipotesi – come quella esaminata dalla Corte - in cui gli inquilini abbiano sempre provveduto a pagare personalmente e spontaneamente gli oneri condominiali direttamente al condominio, essendo ormai disatteso dalla giurisprudenza l’orientamento teso ad estendere gli obblighi dei condomini a chi si sia comportato come tale. [TABLE=width: 549]

[TR]

[TD=class: news-body]Corte di Cassazione n. 574/2011: La Corte di Cassazione con tale sentenza ha ribadito che, “in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero

quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività' del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale (Cass. n. 1627/07; conformi, 17039/07, 22089/07 e 17619/07)”.

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