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Donazione e morosità condominiale, quando il patrimonio del debitore non consente la revocatoria
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Donazione e morosità condominiale, quando il patrimonio del debitore non consente la revocatoria

La revocatoria in caso di donazione di alloggio in condominio è applicabile?

Avv. Anna Nicola  

L'azione revocatoria ordinaria

Com'è noto, la definizione dell'azione revocatoria è la seguente: si tratta di uno strumento di conservazione della garanzia del patrimonio del debitore, con cui il creditore chiede la revoca e conseguente dichiarazione di inefficacia di atti di disposizione patrimoniale attuati dal debitore, che siano tali da ridurre la garanzia del creditore, ossia la sua possibilità di soddisfarsi sul patrimonio del debitore.

Chi può agire è colui che ha un diritto di credito contro il debitore. L'esito del giudizio, ove positivo, ha effetti esclusivamente a vantaggio del creditore agente.

A norma dell'art. 2902 c.c., l'atto revocato è perfettamente valido di fronte ai terzi, ma inefficace nei confronti del creditore agente, che può rivalersi sul bene oggetto dell'atto revocato per soddisfare il suo credito, sottoponendolo ad esecuzione forzata. In questo senso si parla di inefficacia parziale e relativa.

Tribunale di Chieti del 17 giugno 2020

Orbene, il tema in questione è stato affrontato dal Tribunale di Chieti del 17 giugno 2020.

Nel caso di specie, l'attore munito di titolo esecutivo ottenuto nel 2018 per più di € 10.000,00, (poi divenuti più di € 12.000,00 a seguito dell'atto di precetto) rileva che sempre nel medesimo anno il proprio debitore ha donato al figlio un immobile compreso tra altri beni immobiliari del medesimo, questi ultimi tutti gravati di ipoteca.

Donazione, se un giorno bussa alla porta un erede

Rilevando la sussistenza dell'"eventus damni" e del "consilium fraudis", chiede di dichiarare inefficace, nei suoi confronti, l'atto di donazione, in ragione dell'istituto dell'azione revocatoria.

Il debitore, costituendosi, rileva che il debito in oggetto è di importo inferiore ad € 13.000,00 mentre il suo patrimonio immobiliare ammonta a un valore di circa € 215.000,00 pur se al lordo di ipoteche però limitate a circa € 110.00,00. Sottolineando la gratuità dell'atto di disposizione domanda il rigetto della domanda, con rivalsa delle spese.

Il tribunale, svolta l'istruttoria della causa, osserva quanto segue.

"Come è noto, le condizioni di legge (art. 2901 cod. civ.) per la revocatoria cd. ordinaria sono:

  • che vi sia pregiudizio - nella disposizione- alle ragioni creditorie ("eventus damni");
  • che il debitore conoscesse il pregiudizio che l'atto arrecava alle ragioni del creditore("scientia damni");
  • per i soli atti a titolo oneroso; ciò che non ricorre nel caso di specie) che il terzo sia consapevole del pregiudizio ("consilium fraudis").

Va certamente rammentato che l'azione revocatoria ordinaria tutela non solo l interesse del creditore alla conservazione della garanzia patrimoniale costituita dai beni del debitore, ma anche l'interesse all'assicurazione di uno stato di maggiore fruttuosità e speditezza dell'azione esecutiva diretta a far valere la detta garanzia; sicché il riconoscimento dell'esistenza dell'eventus damni; non presuppone una valutazione sul pregiudizio arrecato alle ragioni del creditore istante, ma richiede soltanto la dimostrazione da parte di quest'ultimo della pericolosità dell'atto impugnato, in termini di una possibile, quanto eventuale, infruttuosità della futura esecuzione sui beni del debitore.

Casa donata e condominio

È ben vero poi che in tema di azione revocatoria ordinaria non è richiesta, a fondamento dell'azione, la totale compromissione della consistenza patrimoniale del debitore, essendo sufficiente il compimento di un atto che renda più incerta o difficile la soddisfazione del credito, che può consistere non solo in una variazione quantitativa del patrimonio del debitore, ma anche in una variazione qualitativa di esso.

Tale rilevanza quantitativa e qualitativa dell'atto di disposizione deve essere provata dal creditore che agisce in revocatoria, mentre è onere del debitore, per sottrarsi agli effetti dell'azione revocatoria, provare che il proprio patrimonio residuo sia tale da soddisfare ampiamente le ragioni del creditore".

Così è nel caso di specie, dove la documentata stima del patrimonio immobiliare del debitore è di € 215.000,00, in termini ragionevoli e prudenziali. Anche se vi sono ipoteche, esse sono per € 110.000,00 circa. Circostanza che dimostra il possibile soddisfacimento del credito su detti beni, stante l'importo di € 13.000,00 circa del credito dell'attore.

In questi termini viene da considerare che il giudice deve fare una sorta di comparazione tra il patrimonio del debitore e l'atto che ipoteticamente potrebbe essere revocato: se il primo offre concrete garanzie di soddisfacimento del credito per cui si agisce, l'azione revocatoria deve essere rigettata.

L'azione revocatoria ordinaria per i crediti condominiali

Gli stessi principi possono essere riportati in ambito condominiale.

I crediti condominiali possono essere tutelati con l'esercizio della revocatoria ordinaria quando le cessioni del patrimonio del moroso sono poste in essere con frode, rappresentando un potenziale danno per il condominio creditore, anche se il credito è ancora oggetto di verifica giudiziaria.

Così si è espressa la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 21257 del 13 giugno 2019, in termini generali.

Inoltre, anche il creditore eventuale può promuovere l'azione revocatoria degli atti a lui pregiudizievoli (cf. Cass. S.U. 18 maggio 2004 n. 9440). In questo caso, l'eventuale sentenza dichiarativa dell'inefficacia dell'atto revocato non può essere titolo per l'esecuzione finché l'esistenza del credito non sia accertata con efficacia di giudicato (Cass. 12 luglio 2013 n. 17257).

Ciò è in quanto l'azione revocatoria può essere azionata non solo a tutela di un credito certo, liquido ed esigibile, ma stante la sua funzione di conservazione dell'integrità del patrimonio del debitore, quale garanzia generica delle ragioni di credito, anche a tutela di una legittima aspettativa di credito.

Si conclude il presente scritto presentando una domanda: alla luce delle ultime osservazioni, ci si può forse arrischiare affermando che si possa agire con la revocatoria anche se ancora in attesa dell'approvazione assembleare del bilancio da cui risulta il debito del condomino?

Donazione. Il trasferimento di nuda proprietà della casa coniugale è assoggetto alla tassazione ordinaria

Sentenza inedita
Scarica Trib. Chieti 17 giugno 2020 n. 296

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