L'obbligo di pagamento delle quote dovute dai morosi, posto in capo ai condomini in regola nella contribuzione alle spese, è subordinato alla preventiva escussione di questi ultimi, sicché l'obbligo sussidiario di garanzia del condomino solvente risulta limitato in proporzione alla rispettiva quota del moroso.
Agli effetti della disciplina dettata dai primi due commi dell'art. 63 disp. att. c.c., deve intendersi come "condomino moroso" il partecipante che non abbia versato all'amministratore la sua quota di contribuzione alla spesa necessaria per il pagamento di quel creditore, mentre è "obbligato in regola con i pagamenti" il condomino che abbia adempiuto al pagamento della propria quota afferente alle medesime spese nelle mani dell'amministratore.
La preventiva escussione richiede, di regola, l'esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l'eventuale residuo insoddisfatto al condomino in regola.
Essa comporta non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede: dunque, il creditore del condominio deve dapprima agire contro i partecipanti che siano in ritardo nei pagamenti delle spese per ottenere la condanna, ovvero un titolo esecutivo che permetta di dar corso all'espropriazione dei beni di quello; deve, inoltre, compiere ogni atto cautelare contro i beni stessi, per salvaguardarne l'indisponibilità durante il giudizio diretto alla condanna.
È il terzo creditore a dover provare l'insufficienza totale o parziale del patrimonio del condomino moroso preventivamente escusso.
Il Tribunale di Bari, con la sentenza n. 2662 del 30 giugno 2023, ha riformato la sentenza con cui il Giudice di Pace aveva condannato una condòmina a pagare determinate somme a terzi creditori del Condominio.
Il terzo deve iniziare le azioni contro il moroso ma anche continuarle con diligenza e buona fede. Fatto e decisione
Tizio e Caia ottengono una pronuncia, poi passata in giudicato, verso un Condominio, di cui fa parte Sempronia.
Volendo mettere in esecuzione il provvedimento contro il Condominio, Tizio e Caia notificano atto di precetto a Sempronia, per la somma di circa 300,00 Euro, costituente la parte spettante a Sempronia del debito globale del Condominio verso Tizio e Caia.
Sempronia si oppone al precetto, significando che, alla data della notifica dello stesso, ella non era morosa, avendo pagato nelle mani dell'Amministratore, come da ricevuta di pagamento prodotta in giudizio.
Tizio e Caia sostenevano, invece, che, avendo gli stessi ricevuti l'elenco dei condomini morosi dall'Amministratore un mese prima del pagamento di Sempronia e non avendo l'Amministratore provveduto a saldare il debito condominiale - nonostante il pagamento di Sempronia ed altri condomini - essi si erano giustamente determinati ad agire in executivis.
Il Giudice di Pace, ritenendo l'obbligo dell'Amministratore di consegna dell'elenco dei morosi solamente dopo la notifica dell'atto di precetto a Sempronia, riteneva infondata l'opposizione e la rigettava.
Interponeva appello Sempronia e il Tribunale di Bari, in accoglimento del medesimo, riformava totalmente la sentenza, sulla scorta delle argomentazioni anticipate in premessa.
Premesso, a fondamento del proprio ragionamento, che l'obbligo di pagamento delle quote dei morosi gravante sui condomini in regola con i pagamenti è subordinato alla preventiva escussione dei morosi, il Giudice precisa altresì che l'obbligo del condomino virtuoso non è riferito all'intero debito, bensì solamente alla quota del moroso.
Citando la pronuncia della Cassazione resa recentemente (Sent. 5043/2023), si osserva altresì come il moroso sia colui che ha omesso il pagamento all'Amministratore della propria quota rispetto al credito del terzo che sta domandando l'elenco o sta agendo, mentre il virtuoso è colui che quella quota l'ha pagata, chiarimento che, provenendo dalla Cassazione, pone fine a lunghe diatribe tra i giudici di merito, financo giunti ad affermare che moroso era il condomino semplicemente non in regola con le rate condominiali, a prescindere che fossero relative al credito del terzo o meno.
Ultima precisazione importante è quella relativa alla preventiva escussione dei morosi ed a come il terzo debba realizzarla: innanzitutto, ottenuto l'elenco dei morosi effettivo, egli deve promuovere la procedura esecutiva verso il moroso e coltivarla con diligenza, compiendo anche gli atti cautelari contro i beni del moroso, per salvaguardare il bene durante il giudizio.
Non comprendiamo quanto riportato in sentenza circa l'ottenere il terzo un provvedimento di condanna verso il condomino moroso, in quanto è sufficiente il titolo esecutivo che il terzo già vanti verso il Condominio.
Spetta comunque sempre al terzo provare l'insufficienza totale o parziale del patrimonio del moroso per la soddisfazione del credito.
Pertanto, il condomino in regola coi pagamenti, al quale (come avvenuto nella specie) sia intimato precetto da un creditore sulla base del titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio (sia pure in forza di sentenza passata in giudicato), ben può proporre opposizione ex art. 615 c.p.c. per fare valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi, a norma dell'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., ciò attenendo ad una condizione dell'azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso, e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest'ultimo (cfr. Cass. Sez. 3, 15/07/2005, n. 15036; Cass. Sez. 3, 14/11/2011, n. 23749; Cass. Sez. 3, 25/10/1978, n. 4867).
I debiti dei condòmini morosi li pagano i morosi… o no?
Considerazioni conclusive
Fino al 2008 e prima della Riforma del 2012, il debito del Condominio, insegnava la giurisprudenza, era esigibile per intero verso il singolo condòmino, a prescindere dalla quota millesimale (epoca del pignoramento dell'appartamento dei capo - scala).
Dopo la pronuncia a Sezioni Unite n. 9148/2008 il debito del Condominio divenne esigibile pro quota verso il singolo condomino, ma solamente in difetto di una norma che stabilisse la solidarietà dell'obbligazione in capo ai condòmini (laddove fosse venuta in essere tale norma, secondo la corte, il creditore avrebbe potuto eseguire l'intero verso il singolo condomino).
Dopo la riforma del 2012 - 2013, il debito del Condominio divenne esigibile pro quota verso il singolo condomino, a patto che si realizzasse la preventiva escussione dei morosi, ergo, laddove questi fossero stati incapienti, l'esecuzione proseguiva verso i virtuosi, ma sempre pro quota.
Il terzo creditore, che agisca verso i virtuosi, si diceva già dal 2012, deve provare la preventiva escussione e, per farlo, deve provare:
- di aver eseguito pignoramenti infruttuosi verso il condomino moroso
- che il condomino moroso non abbia beni/crediti pignorabili
Il condomino virtuoso che sia sottoposto ad esecuzione forzata dal terzo creditore può opporsi solamente per due motivi:
- provando di non essere condomino
- provando che la quota per la quale agisce il creditore è sbagliata - ma in quel caso l'esecuzione forzata va avanti per il residuo.
