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PODRY

Divisione tra condomini morosi e non

Buongiorno, l'assemblea sta per votare un lavoro straordinario (rifare le facciate e tutto il cortile interno) per circa 200.000 mila euro

 

i  Condomini sono 6

 

3 votano si (540 mm)

1 non si presenta (è una finanziaria leasing)

2 non si presentano o si presentano e votano no o astenuti in quanto pieni di debiti e già morosi

 

in seconda convocazione perchè la prima andata deserta

la prima domanda è se si presentano in 3 possono deliberare?

la seconda se si presentano in 5? e i 3 con 540 mm possono deliberare?

 

i 3 che vogliono fare i lavori (la finanziaria ha già detto che pagherà anche se non presente)

sono stati informati che dovranno anticipare le somme anche dei 2 morosi, si parla di circa 60.000 euro

 

ecco ma se sono d'accordo, a voi sembra normale?

 

e poi quei due condomini morosi, se vendessero o fallissero come andrà a finire?

 

scusate ma è il mio primo condominio, e già ho questi problemi

Maggioranza dei presenti con almeno 500 mlm.

Nel tuo caso la delibera verrebbe approvata.

Da ricordare che per far partire l'opera,prima bisogna creare un fondo.

 

                   La costituzione del fondo
La costituzione del fondo cassa speciale in condominio è prevista dall'articolo 1135, punto 4), del Codice civile, secondo cui «l'assemblea dei condomini provvede (...) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori». L'obbligo è una novità introdotta dalla riforma (legge 220/2012) per garantire la realizzazione di opere di grande entità per le quali, in molti casi, risulta complicato reperire i fondi necessari.

Modificato da giglio2

Si grazie, quindi i virtuosi possono anticipare le somme per i morosi?

l'unico dubbio è che un moroso (trattasi di attività commerciale) è messo molto male e ha l'immobile all'asta, chi compra dovrà pagare anche questi debiti?

PODRY dice:

chi compra dovrà pagare anche questi debiti?

Vale il disposto dell'articolo 63 di attuazione del codice civile che recita:

 

"Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente."

 

Se l'appartamento viene aggiudicato al massimo dopo un anno dalla delibera di lavori, l'acquirente paga la quota del moroso.

Se l'appartamento viene aggiudicato dopo due anni o oltre dalla delibera, il nuovo acquirente non paga niente e la quota del moroso se la "piangono" i vecchi condòmini virtuosi 

anche se il debito viene riconfermato in assemblea ogni anno? Sembra ingiusto nei confronti degli altri

PODRY dice:

anche se il debito viene riconfermato in assemblea ogni anno? Sembra ingiusto nei confronti degli altri

Riportare il debito nella gestione successiva non è sufficiente.

Il nuovo acquirente risponde solo per i contributi relativi all'anno di GESTIONE di competenza e quello precedente.

Si parla di GESTIONE per COMPETENZA, altrimenti, se bastasse riportare il vecchio debito nella nuova gestione si potrebbe portare avanti anche per 10 anni.

Può sembrare ingiusto ma questa è la Legge.

 

Senza fondo speciale è vietata l'azione esecutiva nei confronti dei condòmini morosi

Fonte https://www.condominioweb.com/fondo-speciale-per-il-recupero-delle-morosit%E0-condominiali.12545#ixzz5VSRWPRaA
www.condominioweb.com
 

giglio2 dice:

Senza fondo speciale è vietata l'azione esecutiva nei confronti dei condòmini morosi

Fonte https://www.condominioweb.com/fondo-speciale-per-il-recupero-delle-morosit%E0-condominiali.12545#ixzz5VSRWPRaA
www.condominioweb.com

 

non ho capito
 

PODRY dice:

non ho capito

Giglio2 diceva solo che se deliberate la facciata dovete prima istituire il fondo e deliberare le sadenze di pagamento prima di poter escutere i morosi, ma il tuo caso è ben diverso.

Nel tuo caso, con o senza fondo, non avete possibilità di recuperare le somme dai morosi per cui, trascorsi i due anni dalla delibera, con o senza delibera del fondo, non riuscirete a rimediare un centesimo dal nuovo acquirente.

 

 

 

PODRY dice:

è messo molto male e ha l'immobile all'asta, chi compra dovrà pagare anche questi debiti?

Aspettando i tempi migliori.

Io ti consiglio di non delibera e intervenire sulla facciata solo in caso necessità e sicurezza.

Una spesa di 2oo,ooo € bisogna riflettere,non è una cifra da ridere con il maggior azionista in balia delle onde,se l'immobile dell'attività commerciale finisce in tribunale e magari ci sono anche i problemi con le banche,il condominio rischia di non recuperare nemmeno le briciole.

Perciò avvisa a quei 3 di riflettere e capire a cosa vanno incontro. Se vogliono rischiare lo facciano pure. L'importate è che li metti in guardia, per il resto responsabilità e soldi,sono cacchi loro.

 

--link_rimosso--

 

Modificato da giglio2

mmm, ma confondo speciale, è possibile, anche dopo anni, chiedere di al proprietario di adesso? che non ha pagato?

No.

"Il condomino che ha venduto il proprio immobile non può essere chiamato a rispondere delle spese condominiali

Tale principio era già stato pronunciato in una recente sentenza del 2008, ove la suprema Corte aveva statuito che “in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, l'alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell'anno in corso o del precedente, solo attraverso l'acquirente che gli è subentrato. Ne consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'articolo 63 disp. att. cod. proc. civ. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio” (Corte di cassazione - Sezione II civile - Sentenza 9 settembre 2008 n. 23345).

 

 

https://www.condominioweb.com/entro-quanto-tempo-si-prescrivono-le-spese-condominiali.12486

 

https://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-06-14/fornitore-recupera-crediti-prima-064423.shtml?uuid=AbMv3r4H

interessante, quindi "conviene" creare il fondo speciale.. far versare i 4 condomini anche le quote dei 2 Morosi.

 

io intimo il pagamento ai 2 morosi, chiedo subito il DI, pecetto, e poi aspetto qualche anno per procedere...

PODRY dice:

interessante, quindi "conviene" creare il fondo speciale.. far versare i 4 condomini anche le quote dei 2 Morosi.

 

io intimo il pagamento ai 2 morosi, chiedo subito il DI, pecetto, e poi aspetto qualche anno per procedere...

Ecco, se deliberi ed aspetti per procedere, quando procederai con la delibera di due anni prima, il nuovo acquirente non verserà un centesimo.

Se volete fare i lavori e pagare in 4 rassegnandovi che il denaro dei morosi lo verseranno i 4 a fondo perduto, procedete come meglio volete.

 

SOLUZIONE:

Se volete che a pagare siano in 6 non dovete deliberare niente e non fare nessun lavoro fino a che gli appartamenti dei morosi saranno venduti all'asta.

Dopo che saranno subentrati i nuovi acquirenti, deliberate i lavori, li eseguite e pagherete in 6, ognuno la propria quota.

Questo era anche il mio consiglio di non deliberare e intervenire sulla facciata solo in caso di necessità e sicurezza.

 

--link_rimosso--

Modificato da giglio2

Non mi sono spiegato bene.

 

4 deliberano 

si versano 200.000 euro e si fanno i lavori.

chiedo decreto ingiuntivo contro i 2 faccio precetto e mi fermo

 

se  la casa all'asta la comprano entro un anno, chiedo di pagare ai nuovi acquirenti, se non viene venduta entro un anno procedo con pignoramenti ecc verso i due morosi

 

cosa ne dite?

PODRY dice:

Non mi sono spiegato bene.

 

4 deliberano 

si versano 200.000 euro e si fanno i lavori.

chiedo decreto ingiuntivo contro i 2 faccio precetto e mi fermo

 

se  la casa all'asta la comprano entro un anno, chiedo di pagare ai nuovi acquirenti, se non viene venduta entro un anno procedo con pignoramenti ecc verso i due morosi

 

cosa ne dite?

Si, ma se i morosi hanno già la casa all'asta ed è pignorata dalle banche che hanno crediti privilegiati, come recuperi i soldi dai morosi nulla tenenti?

Il problema è proprio questo. Se sono arrivati a mettere la casa all'asta, è perchè ormai non hanno più nulla.

Inoltre, informati da quanto tempo è stata messa la casa all'asta perchè le prime battute d'asta vanno deserte ed in genere, dal momento in cui le case vengono messe all'asta fino all'aggiudicazione, passano almeno 4 o 5 anni se tutto va bene.

PODRY dice:

poi quei due condomini morosi, se vendessero o fallissero come andrà a finire?

 

Da quanti anni che non pagano e a quanto ammontano i debiti?

Fino adesso che azioni sono state intraprese?

Siamo sicuri che i 4 sono così generosi o sono degli illusi che pensano dinanzi a un

dramma sono convinti di riprendere ciò che anticiperanno?

Il proverbio dice fidarsi è bene,non fidarsi è meglio.

 

A proposito delle rate pregresse e non saldate. L'amministratore ha il potere già dal bilancio preventivo approvato dall'assemblea,per quelli che non rispettano le date di scadenze delle rate, può già agire anche senza autorizzazione dell'assemblea,con D.I.

 

Condomini morosi, l'amministratore può chiedere un decreto ingiuntivo anche sulla base del bilancio preventivo.
Suprema Corte di Cassazione, Sez. II Civile, sentenza n. 24299 del 29/09/2008
Per il recupero della morosità condominiale l'amministratore può riscuotere le quote degli oneri condominiali in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato.
Lo ha confermato la Corte di Cassazione, sezione seconda civile, con la sentenza n. 24299, depositata lo scorso 29 settembre 2008, annullando con rinvio una sentenza del Giudice di Pace di Roma che aveva annullato un decreto ingiuntivo emesso nei confronti di alcuni condomini morosi in quanto non risultava ancora approvato il bilancio consuntivo.

 

                                              oppure

 

Condomini morosi: quali sono gli obblighi dell’amministratore.

La legge impone all’amministratore di condominio certi doveri nei confronti dei vicini morosi dello stabile. Entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui non sono state pagate le quote, deve chiedere un decreto ingiuntivo (a meno che l’assemblea del condominio gli abbia espressamente chiesto di non farlo).

 

avrei trovato un escamotage, siccome l'esercizio coincide con l'anno solare.

 

Io inviterei l'assemblea a non deliberare ora.

 

ma il 3/4 gennaio 2019.

 

così nei fino al 31/12/2020 se vi sarà un nuovo acquirente sarà obbligato a pagar le spese..

 

Giusto o mi sbaglio?

Leggendo i vari post ho riscontrato una inesattezza di fondo. I lavori straordinari deliberati in assemblea sono impegnativi per i contraenti e non per coloro che acquistano successivamente. L’art. 63 dacc fa espresso riferimento ai contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, riferendosi quindi agli oneri condominiali ORDINARI e non STRAORDINARI. Esistono diverse sentenze in cui è stata accolta l’opposizione a decreto ingiuntivo emesso nei confronti di un nuovo acquirente che si rifiutava di pagare gli oneri straordinari approvati dal venditore prima della vendita. E qui siamo in un caso analogo.

Modificato da bilbetto
bilbetto dice:

Giusto ... ma leggendo i vari post ho riscontrato una inesattezza di fondo. I lavori straordinari deliberati in assemblea sono impegnativi per i contraenti e non per coloro che acquistano successivamente. L’art. 63 dacc fa espresso riferimento ai contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, riferendosi quindi agli oneri condominiali ORDINARI e non STRAORDINARI. Esistono diverse sentenze in cui è stata accolta l’opposizione a decreto ingiuntivo emesso nei confronti di un nuovo acquirente che si rifiutava di pagare gli oneri straordinari approvati dal venditore prima della vendita. E qui siamo in un caso analogo.

beh se così fosse, a questo punto (nei dubbi) oltre ad applicare la prima di cui sopra ovvero deliberare a gennaio 2019, subito chiederei DI (al primo non versamento: avendo autorizzare dall'assemblea, e poi vedremo come procedere.

Il “giusto” come puoi vedere l’ho tolto 😃 per evitare fraintendimenti. Non fa fede la data di delibera ma l’anno di esercizio e il giorno di acquisto dell’immobile (per le spese ordinarie). Qui stiamo parlando di spese certamente straordinarie. Potrai pretendere il pagamento solo da colui che era condòmino al momento della delibera ... Il tuo discorso sarebbe validissimo se è previsto che il primo gennaio qualcuno rogiti una delle unità appartenenti ai morosi. Una delibera successiva inerente a quelle spese straordinare sarebbe a carico del nuovo acquirente e non del vecchio ... ovviamente.

bilbetto dice:

Il “giusto” come puoi vedere l’ho tolto 😃 per evitare fraintendimenti. Non fa fede la data di delibera ma l’anno di esercizio e il giorno di acquisto dell’immobile (per le spese ordinarie). Qui stiamo parlando di spese certamente straordinarie. Potrai pretendere il pagamento solo da colui che era condòmino al momento della delibera ... Il tuo discorso sarebbe validissimo se è previsto che il primo gennaio qualcuno rogiti una delle unità appartenenti ai morosi. Una delibera successiva inerente a quelle spese straordinare sarebbe a carico del nuovo acquirente e non del vecchio ... ovviamente.

scusa (tralasciamo per un attimo l'anno di acquisto del futuro acquirente)

 

come non fa fede la delibera?

cosa fa fede? il versamento dei soldi sul cc? L'inizio lavori? i pagamenti all'impresa?

 

su questo aspetto vorrei chiarire bene

Aggiornamento, mi sono confrontato con diversi Amministratori, e  sostegno di avere ottenuto decreti ingiuntivi su nuovi acquirenti per spese straordinarie deliberate precedentemente:

secondo loro il nuovo compratore deve pagare le spese straordinarie deliberate nell'anno di esercizio e quello precedente al pari delle ordinarie.

 

chi ci capisce qualcosa è bravo

 

PODRY dice:

e ha l'immobile all'asta, chi compra dovrà pagare anche questi debiti?

Confermo ciò che ti hanno detto gli altri amministratori sui doveri legali del nuovo compratore.

 

IV. Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

--link_rimosso--

Modificato da giglio2
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