#1 Inviato 2 Ottobre, 2018 A proposito dello scioglimento e divisione, vorrei porle un quesito: nel condominio che si estende orizzontalmente, cioè più strutture abitative che ospitano 2/3/4 o più unità abitative, sono tutti d'accordo nel dividere lo spazio condominiale assegnando ad ogni abitazione un lotto che il geometra ha calcolato in base ai millesimi. Tutti d'accordo tranne uno. Questo condomino, solo per capriccio, non vota favorevole alla proposta. Il paradosso è che, essendo all'angolo, egli già si è chiuso con rete di recinzione. Tra l'altro il terreno che gli è stato assegnato è anche maggiore rispetto l'attuale porzione recintata. Inoltre, quando è stata proposta la divisione, anche lui ha accettato di procedere pagando un geometra a cui è stato affidato il compito di dividere il condominio. Egli ha pagato regolarmente le bollette condominiali e l'onorario del geometra. Le domande sono queste: 1) possiamo votare con la maggioranza invece che con l'unanimità che l'amministratrice si ostina a richiedere (per modifica del regolamento contrattuale)? In merito ho trovato questo: "La Corte di cassazione ha fornito un'importante precisazione che ha ribaltato la prospettiva, chiarendo, nella sentenza numero 17694 del 14 agosto 2007, che il regolamento condominiale ha natura contrattuale e, pertanto, è modificabile solo all'unanimità, solo in due ipotesi: innanzitutto quando le sue disposizioni limitano i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive o comuni, in secondo luogo quando esso contiene clausole in forza delle quali alcuni condomini hanno maggiori diritti rispetto agli altri." In entrambe i casi non si rientra nella fattispecie da me descritta, anzi, il terreno assegnato è maggiore! 2) Possiamo ugualmente procedere alla divisione visto che non ricorrerà mai per vie legali, visto che Lui si è già recintato senza alcuna autorizzazione? Ringraziando per l'attenzione prestata mi complimento per il servizio offerto.
#2 Inviato 2 Ottobre, 2018 Purtroppo la risposta è no. Se il terreno che volete dividere è contrattualmente condominiale e non è neanche ad uso esclusivo, ci vuole il consenso di tutti i condòmini per alienarlo/venderlo perchè è un bene di cui tutti (per la propria quota parte) sono comproprietari "proindiviso". Piuttosto ... dal momento che riferisci che il condòmino dissenziente si è già recintato la sua parte, potreste fargli inviare una diffida dall'amministratore imponendogli di rimuovere la recinzione che è posta su terreno condominiale e di rimettere tutto in pristino, cioè come era all'origine. Vuoi vedere che forse si convice a firmare?
#3 Inviato 3 Ottobre, 2018 Grazie per la risposta. Purtroppo la situazione è un po' più complessa: tutti hanno un qualcosa di abusivo, seppure di modeste dimensioni (tipo verandine). Quindi dice: "Butto giù io, buttano giù tutti!" pensando che sia impossibile che tutti demoliscano le piccole costruzioni. Comunque l'amm.ce ha mandato le lettere di invito a liberare tutti gli spazi. Preciso che in questo spazio condominiale ci sono dei terreni assegnati ad uso esclusivo che abbiamo - tutti quanti - deciso di "spostare" vicino casa in modo da avere ognuno uno spazio recintato, non comportando alcuna sofferenza a nessuno dei condomini. Si deduce da ciò che, per un puro capriccio di uno, ci devono rimettere tutti. La mia perplessità era quella di avvalersi della Sentenza di cui sopra, visto che questa modifica non limita il diritto di alcuno e nessuno trae maggiori vantaggi rispetto ad altri.
#4 Inviato 3 Ottobre, 2018 Alessioc5 dice: Grazie per la risposta. Purtroppo la situazione è un po' più complessa: tutti hanno un qualcosa di abusivo, seppure di modeste dimensioni (tipo verandine). Quindi dice: "Butto giù io, buttano giù tutti!" pensando che sia impossibile che tutti demoliscano le piccole costruzioni. Comunque l'amm.ce ha mandato le lettere di invito a liberare tutti gli spazi. Preciso che in questo spazio condominiale ci sono dei terreni assegnati ad uso esclusivo che abbiamo - tutti quanti - deciso di "spostare" vicino casa in modo da avere ognuno uno spazio recintato, non comportando alcuna sofferenza a nessuno dei condomini. Si deduce da ciò che, per un puro capriccio di uno, ci devono rimettere tutti. La mia perplessità era quella di avvalersi della Sentenza di cui sopra, visto che questa modifica non limita il diritto di alcuno e nessuno trae maggiori vantaggi rispetto ad altri. Scusa una domanda, dicevi che era stato incaricato un geometra per procedere con un rilievo/tracciamento per il frazionamento di proprietà comuni (lotto) in proporzione a millesimi di proprietà. L'incarico è stato conferito da tutti e sottoscritto? Se si le spese sono ripartite proporzionalmente, secondo quanto avete deciso. Il frazionamento per essere effettivo (ed essere poi registrato anche catastalmente) necessita di un'atto di divisione del lotto comune. Le spese, i conguagli di superficie o valore, etc saranno regolati in base ai patti che deliberate all'unanimità. Le superfetazioni piccole o grandi possono essere regolarizzate dallo stesso tecnico, che comunque avrà necessita sempre di un atto Modificato 3 Ottobre, 2018 da SPL House
#5 Inviato 3 Ottobre, 2018 E' questa benedetta unanimità il problema: il geom. ha svolto il suo lavoro e tutti, anche il dissenziente ha pagato, ma questo condomino "capriccioso" (che, come detto prima, ha già fatto abusivamente quello che noi stiamo cercando di fare seguendo i criteri legislativi, cioè si è già recintato senza autorizzazione alcuna) mette i bastoni tra le ruote bloccando il progetto. Per questo - ripeto - quale sia la soluzione. Io ho trovato questa sentenza alla quale potremmo appellarci. Accetto escamotage in merito.
#6 Inviato 3 Ottobre, 2018 Da quanto dicevi di superfetazioni ce ne sono molte nel condominio, alcune forse più sostanziose altre meno. Per dividere una proprietà indivisa serve la totalità dei consensi. Non credo vi interessi acquistare la proprietà del dissenziente per avere la maggioranza
