Morosità dei condòmini e sofferenza nella erogazione dei servizi comuni
In molte compagini condominiali è usuale imbattersi in una situazione di morosità di uno o più condomini. In queste situazioni, il fatto è notorio, divine estremamente difficile per l'amministratore garantire la normale erogazione dei servizi comuni.
Ciò pur ipotizzando che tutti i conti siano in ordine e che il mandatario si sia mosso per il recupero del credito.
I tempi della giustizia (ottenimento del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. c.c. più eventuale procedura esecutiva) sono di gran lunga più lunghi rispetto alle scadenza che i fornitori di servizi (soprattutto quelli industriali, es. luce, gas, ecc.) impongono alla propria controparte.
Mai visto un pagamento a seguito di notifica di decreto ingiuntivo prima della scadenza di una bolletta?
Non solo: è nel pieno diritto del creditore, anche del creditore di un'obbligazione condominiale, rifiutare l'adempimento parziale (art. 1181 c.c.). Mentre i fornitori che potremmo definire di tipo locale o quanto meno artigiani sono più propensi ad accettare dei pagamenti in acconto, ma ciò non è un diritto del debitore, così non accade per gli erogatori di servizi quali energia elettrica, gas, ecc.
Morosità dei condomini, difficoltà nei pagamenti e soluzioni per far fronte alla crisi di liquidità
Che fare allora? Le soluzioni sono due ed in entrambi i casi necessitano del consenso degli interessati:
a) l'amministratore può effettuare delle anticipazioni per coprire le momentanee mancanze di cassa. Si tratta d'una prassi spesso ricorrente, ma che non vede il mandatario obbligato a comportarsi in tal senso, in quanto non esistono norme che gli impongano di anticipare somme di denaro nell'interesse del condomino;
b) i condomini adempienti, nella prospettiva di evitare azioni giudiziali o peggio ancora il distacco di alcune utenze, possono decidere di anticipare le somme dovute dal condominio moroso, salvo poi ottenerne la restituzione al momento del pagamento (volontario o forzato) da parte di quest'ultimo.
Tale ultima ipotesi, che spesso avviene nella pratica, è da considerarsi lecita se tutti i condomini (escluso il moroso, ovviamente) decidono d'accollarsi quella parte di debito. La decisione presa a maggioranza dall'assemblea, invece, è da ritenersi imprescrittibilmente nulla e come tale impugnabile da ogni condomino in qualunque momento.
A questa conclusione, ad esempio, è giunto il Tribunale di Bari con la sentenza n. 1133 del 20 marzo 2011.
Nel caso di specie un condomino impugnava una deliberazione con la quale si decideva di dividere il debito di un moroso tra i restanti comproprietari.
Il Tribunale barese, dichiarando quella delibera invalida, ha affermato che «sul punto la giurisprudenza, ormai consolidata, ha statuito che, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art.1123 c.c. e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell'ipotesi di effettiva improrogabile urgenza di trarre aliunde somme - come nel caso di aggressione in executivis da parte del creditore del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio - può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva (Cass. sez 2 sent. n.13631 del 5 novembre 2001)» (Trib. Bari 20 marzo 2011 n. 1133).
In sostanza una cosa è la solidarietà che esiste solamente se tutti sono d'accordo, altra la decisione di provvedere ad un pagamento d'urgenza per evitare il rischio di vedere pignorati beni comuni (es. il conto corrente). Si comprende come questa soluzione sia di per sé di difficile applicazione in ragione del fatto che i condòmini contrari, in mancanza di concreto pericolo potrebbero negare il loro consenso impugnando quella decisione. Il pericolo, ad avviso dello scrivente, va individuato non solamente nell'espropriazione forzata, ma anche nel rischio di sospensione dell'erogazione di particolari servizi (es. acqua, corrente elettrica, ecc.)
In quest'ultimo caso l'assemblea può intervenire decidendo di pagare quel debito. Ciò perché muta l'oggetto della deliberazione: non la somma dovuta dal condomino moroso in sé quanto piuttosto la salvaguardia dei beni comuni.
Morosità e solidarietà di fatto
Questa sentenza è stata resa dal Tribunale di Bari prima dell'entrata in vigore della così detta riforma del condominio, la quale, modificando l'art. 63 disp. att. c.c. ha affermato che «i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini».
Legittimamente, dunque, ci si può domandare: se bisogna prima escutere i morosi, perché pensare ad un fondo anti pignoramento ?
La risposta alla domanda la troviamo nelle decisioni giurisprudenziali post riforma: i giudici considerano pignorabile il conto corrente condominiale e quindi è paventabile la paralizzazione del funzionamento del condominio visto l'obbligo per l'amministratore di far transitare le somme dei condòmini su apposito conto corrente.
Prescrizione delle quote condominiali e termine semestrale per la riscossione coattiva
Inquilino moroso e spese condominiali, problematiche e rimedi
