Le spese relative alle scale non possono essere ripartite sulla base della tabella generale dei millesimi di proprietà, a meno che sussista una diversa convenzione, che non può però desumersi dal semplice fatto che il condominio sia privo di una tabella ad hoc. In casi del genere occorrerà quindi fare riferimento ai criteri di riparto previsti dalla legge, pena l'invalidità della delibera di approvazione del consuntivo e/o del preventivo.
Lo ha chiarito la Corte di Appello di Roma, sezione VIII civile, con la recente sentenza n. 3033, pubblicata lo scorso 2 maggio 2023.
Fatto e decisione
Nella specie erano stati impugnati rendiconto e preventivo condominiale in relazione, per quanto di interesse in questa sede, alla ripartizione delle spese pertinenti alle scale. Il condomino impugnante lamentava che tale spesa, in difetto di apposita tabella, era stata illegittimamente ripartita in base alla tabella generale dei millesimi di proprietà, senza dunque rispettare i criteri normativi che differenziano le spese condominiali in base all'uso delle parti comuni.
Il Tribunale aveva dato ragione al condominio e il condominio aveva quindi appellato la sentenza, sostenendo la correttezza di detto riparto.
I giudici di secondo grado hanno però ritenuto infondato tale motivo di appello, in quanto esso parte da un assunto erroneo, ossia che nel condominio in questione fosse stato adottato un criterio convenzionale relativamente alle spese, circostanza desumibile dalla presenza della sola tabella dei millesimi di proprietà, a cui dunque occorreva fare riferimento per tutte le spese condominiali, comprese quelle attinenti a beni o servizi destinati a servire in modo diverso i vari condomini. La Corte di Appello, nel rigettare l'impugnazione della sentenza, ha ricordato come l'art. 1118 c.c. stabilisce che il diritto di proprietà di ciascun condomino sulle cose di proprietà comune è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene, se il titolo non dispone diversamente, e che l'art. 1123 c.c. dispone che le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi comuni e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione, o all'uso che ciascuno può farne, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura differente.
Quindi per il riparto delle spese occorre fare riferimento alla tabella generale dei millesimi di proprietà solo per quei beni e servizi che servono in modo paritario i condomini. Al contrario, per il mantenimento e la gestione dei beni e dei servizi comuni destinati a essere usufruiti in modo diverso (scale, ascensore, riscaldamento, ecc.), deve farsi riferimento alle apposite tabelle.
In mancanza di esse non si può utilizzare la tabella generale, dovendo trovare applicazione i criteri normativi all'uopo previsti.
Di conseguenza, nell'ipotesi in cui, come avvenuto nel caso di specie, sia presente solo la tabella generale, non può certo desumersi da ciò che i condomini abbiano voluto derogare al riparto differenziato delle spese normativamente previsto per l'uso differenziato.
Piuttosto, non avendo i condomini previsto tabelle appropriate, saranno applicabili i criteri di riparto previsti dalla legge.
Considerazioni conclusive
Ma quali sono i criteri di legge?
Per le spese di manutenzione si applica senza dubbio quanto disposto dall'art. 1124 c.c., il quale stabilisce che le stesse vanno ripartite per metà in ragione del valore e per l'altra metà in ragione dell'altezza.
Più complicato è invece il discorso relativo alle spese per la pulizia e l'illuminazione delle scale.
Secondo più risalenti decisioni dette spese, non essendo pertinenti alla conservazione delle scale ma al loro utilizzo, andrebbero ripartite secondo il criterio di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c. (cfr. Cass. 3/10/96, n. 8657).
Un più recente orientamento giurisprudenziale propende per l'applicazione integrale del criterio dell'altezza del piano di cui all'art. 1124 c.c., quindi senza applicazione dell'altro criterio previsto dalla predetta disposizione, ovvero quello millesimale, evidenziando comunque che si tratterebbe pur sempre di un'applicazione del criterio di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c. (cfr. Cass. 12/01/2007, n. 432).
