In tema di spese condominiali dovute dal conduttore in costanza di locazione, qual è l'onere della prova gravante sul proprietario che dovesse dimostrare in giudizio la fondatezza delle sue pretese?
Alla domanda ha fornito risposta la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22899 depositata in cancelleria il 10 novembre 2016.
Come si suole dire: riavvolgiamo il nastro. Partiamo dall'inizio.
Locazione e spese condominiali: quanto deve il conduttore?
Al riguardo ci giunge in supporto l'art. 9 della legge n. 392/78 che – sia pur in maniera molto generica – elenca una serie di oneri spettanti in tutto o in parte al conduttore: si tratta nella sostanza dei costi connessi all'uso delle parti comuni.
A questa norma, poi, possono affiancarsi i vari accordi stipulati tra le associazioni di categoria di proprietari e inquilini, purché gli stessi siano espressamente richiamati nello specifico contratto.
Quanto alla misura dei costi dovuti, la prassi ci mette dinanzi a due possibilità:
a) indicazione forfettaria di una quota di spese nel contratto di locazione, salvo rimborsi o conguagli al termine dell'anno;
b) richiesta successiva a rimborso da parte del proprietario.
In quest'ultimo caso, ma anche nel primo in caso di richieste successive o di verifiche sul quantum versato, opera il terzo comma del succitato articolo 9, a mente del quale il conduttore cui è stato chiesto l'adempimento degli oneri accessori ha diritto chiedere i giustificativi di quelle spese.
Se le parti non si trovano d'accordo fuori dalle aule di giustizia e il proprietario intendesse ottenere il pagamento delle spese condominiali in sede giudiziale, come potrebbe dirsi assolto l'onere probatorio a suo carico?
La Cassazione, specificando principi di diritto espressi in generale relativamente all'adempimento delle obbligazioni, ha affermato che “nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori ex art. 9 legge n. 392/1978, il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova -che sullo stesso grava ai sensi dell'art. 2967 c.c.- qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi” (Cass. 10 novembre 2016 n. 22899).
Questa soluzione ci è congeniale in relazione alla prima delle due ipotesi indicate in principio (corrispettivo degli oneri accessori indicati nel contratto). E se, invece, le spese sono chieste dal proprietario a rimborso?
“Nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto – dicono da piazza Cavour – ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto -in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore- se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso” (Cass. ult. cit.).
Resta fermo il diritto del conduttore anche sulla base di quella documentazione contestare il fondamento della pretesa, ad esempio, in relazione a spese da imputarsi in carico al proprietario.
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