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Diritto di prelazione a favore dei vicini, quando opera?
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Diritto di prelazione a favore dei vicini, quando opera?

il diritto di prelazione in favore dei vicini

Avv. Alessandro Gallucci 

Chi si vede riconosciuta una prelazione, ha rispetto ad una determinate situazione una preferenza rispetto ad altre persone.

“Non so se uscirò, ma se lo farò sarai il primo a saperlo”. Questa la preferenza espressa in un ambito che di giuridico ha davvero ben poco.

In ambito giuridico si parla di diritto di prelazione quando una parte riconoscere ad un'altra il diritto di preferenza su altre rispetto a determinati eventi: tra i più noti diritti di prelazione v'è la prelazione sull'acquisto di un bene.

Il diritto di prelazione può essere volontario, ossia previsto dalle parti, oppure legale, ossia previsto direttamente dalla legge.

In ambito immobiliare, la legge n. 392/78, in relazione alle locazioni per uso differente da quello abitativo, prevede un diritto di prelazione in favore del conduttore dell'unità immobiliare.

Con riferimento alle locazioni ad uso abitativo, l'art. 3 lett. d) della legge n. 431/98 fa riferimento al diritto di prelazione in favore del conduttore allorquando il locatore eserciti disdetta alla prima scadenza ed vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Gli articoli 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 disciplinano le modalità di esercizio del diritto di prelazione, nonché le ipotesi di riscatto dal parte del conduttore nel caso di vendita irregolare ad un terzo.

Nelle altre ipotesi si parla di diritto di prelazione volontario: questo può essere costituito dalle parti nel contratto di compravendita di un bene immobile, oppure in un atto separato.

Poiché il diritto di prelazione rappresenta un'obbligazione in capo alla parte venditrice, deve ritenersi che lo stesso non possa essere trascritto (art. 2643 c.c.). Salve, quindi, le ipotesi di riscatto previsto dalla legge, l'inadempimento rispetto al diritto di prelazione riconosciuto in ambito volontario potrà portare ad un'azione risarcitoria e non all'acquisizione dell'immobile.

In ambito condominiale, è usuale che i regolamenti condominiale di origine contrattuale contengano il riconoscimento di un diritto di prelazione in favore dei condòmini per quanto riguarda l'alloggio del portiere nel caso di sua cessione a seguito di soppressione del servizio di portierato.

Non è da escludersi l'esistenza di un diritto di prelazione contenuto nel regolamento contrattuale anche sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Nulla vieta che il diritto di prelazione sia stabilito pattiziamente al di fuori del regolamento condominiale e solamente a favore di uno o più condòmini e solamente con riferimento ad uno specifico periodo temporale.

Stando così le cose, è possibile affermare che il diritto di prelazione in favore dei vicini opera ove previsto in un regolamento condominiale contrattuale o in un diverso accordo sottoscritto dalle parti interessate e che la sua violazione può portare alla condanna al risarcimento del danno, ove ne sia dimostrata l'esistenza.

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