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Locazione con compenso dell'amministratore condominiale a carico del conduttore
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Locazione con compenso dell'amministratore condominiale a carico del conduttore

Stop alla clausole vessatorie nel negozio individuale intervenuto fra locatore e conduttore

Avv. Maurizio Tarantino 

In tema di locazione abitativa, non si può applicare la disciplina sulla vessatorietà delle condizioni generali previste dal contratto (articolo 1341 c.c.) se locatore e conduttore stipulano un negozio individuale seguendo le disposizioni della legge 431/98 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo).

Così si è pronunciato il Tribunale di Milano nella sentenza n. 11866 del 22 ottobre 2015, ove è stato precisato che la norma ex articolo 1341 Cc sulle condizioni generali non si applica alla disciplina dei contratti dei contratti di locazione ad uso abitativo.

Questi i fatti di causa. Il conduttore con citazione, si opponeva al decreto ingiuntivo, emesso dal competente Tribunale, su richiesta del locatore; in particolare, il ricorrente locatore, con il procedimento monitorio aveva chiesto al conduttore (debitore) un credito a titolo di rimborso delle spese condominiali e degli oneri accessori dallo stesso versati al condominio.

Per tali ragioni, il conduttore opponente, con l'opposizione, chiedeva la revoca decreto eccependo la nullità ed inefficacia dell'art. 8 del contratto di locazione che poneva a suo carico il compenso dell'amministratore condominiale in quanto vessatoria e non appositamente sottoscritta.

Costituendosi in giudizio, il locatore convenuto opposto, contestava in toto le domande dell'attore e insisteva nella conferma del decreto ingiuntivo.

Orbene, nella fattispecie in esame, l'oggetto della discussione sono la validità della clausole vessatorie; ergo, se i contraenti possano derogare, con patto espresso, a quanto previsto dall'art. 9 l. n. 392/1978 (oneri accessori), alla disciplina posta dall'art. 1341, comma 2, c.c, la quale si applica ai contratti che contengono condizioni "generali" ossia clausole che, in ragione del contenuto uniforme ed astratto, sono destinate a valere per una serie indeterminata di rapporti, e che perciò hanno la caratteristica di essere state predisposte unilateralmente e preventivamente da uno dei contraenti.

Sul punto, il giudice adito, preliminarmente, ha avuto modo di precisare che essa non si applica, per contro, ai contratti individuali; quindi, poiché nella specie il contratto dedotto in lite è senz'altro individuale, in quanto relativo a quest'unico rapporto di locazione, non trova applicazione la disciplina dettata con riferimento alla vessatorietà delle condizioni generali di contratto.

A tal proposito, la giurisprudenza esclude che ricorra la fattispecie di cui all'art. 1341 c.c. allorché lo schema di contratto e le condizioni predisposte non siano destinate a servire ad una serie indefinita di contratti (Cass. civ. n. 230/2006); sicché è priva di fondamento la richiesta di nullità ed inefficacia dell'art. 8 del contratto di locazione.

Nel merito, invece, quanto alla richiesta del pagamento degli oneri condominiali, il Tribunale adito, ha avuto modo di precisare che è ormai pacifico il recepimento giurisprudenziale del principio secondo cui qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento degli oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe sul locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della legge n. 392/1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto. (In tal senso Cass. n. 20348/2010).

Nel caso in esame il locatore ha prodotto, a dimostrazione del credito, le quietanze di pagamento, per cui è causa, rilasciatale dall'amministratore condominiale, e quindi ha provato di aver provveduto al pagamento in questione.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale adito ha respinto l'eccezione di nullità ed inefficacia della clausole del contratto; per l'effetto, ha condannato il conduttore al pagamento degli oneri condominiali dimostrati dal locatore.

=> Ecco quando il locatore può farsi pagare dal conduttore le spese condominiali

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