Oneri accessori contratto studenti - locazione parziale

[Ospite]

Buongiorno a tutti,

 

avrei bisogno di un parere da parte del forum su una questione che non mi è molto chiara e che spero possiate aiutarmi a risolvere.

Affitto con contratto di locazione parziale per studenti universitari una casa composta da due stanze, un bagno e una cucina.

Premesso che le utenze sono a me intestate e il riscaldamento è condominiale, e che non ho intenzione di modificare la modalità con cui affitto, normalmente sono solito fare due contratti separati per ogni stanza/conduttore e le spese condominiali e le utenze vengono divise tra i due conduttori.

Nel contratto di ognuno segnalo alla voce oneri e accessori quanto segue:

 

Il conduttore unitamente alla rata mensile del canone, [...], verserà al locatore a titolo di acconto per le spese degli oneri accessori e delle utenze, la somma di Euro XX,00, salvo conguaglio finale. Per la ripartizione delle spese le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti [...]. Negli oneri accessori sono espressamente comprese le spese condominiali, le utenze (luce, acqua, gas, internet).

 

La ripartizione degli oneri tra locatario e conduttore mi è chiara.

Non mi è chiaro se nella fattispecie in cui vi sia solo un conduttore, (e l'altra stanza sia vuota causa recesso o cessione di contratto dell'altro conduttore), quello che rimane, a fronte dell'articolo suddetto, sia obbligato a pagare in toto le spese condominiali (per la parte relativa al conduttore) e le bollette relative alle utenze.

 

Se così fosse pensate che sia meglio formulare più specificatamente il concetto oppure è sottointeso dall'articolo stesso?

Viceversa il conduttore potrebbe appellarsi al fatto che avendo affittato solo una porzione d'immobile (comprendente gli spazi comuni) è tenuto a pagare solo una porzione degli oneri accessori, nonostante sia lui l'unico utilizzatore degli stessi?

 

Spero di aver illustrato chiaramente il problema e vi ringrazio anticipatamente per le risposte.

Ah buon ferragosto a tutti! 😎

[bilbetto]

Ciao Lorenzo, ritengo sia necessario che la parte relativa agli oneri accessori debba contemplare il caso specifico da te descritto onde evitare spiacevoli discussioni e strascichi legali. Al momento, non essendo specificato nulla, potresti anche attribuire tutte le spese all'unico affittuario, ma in caso di discussioni mi preparerei una via d'uscita onorevole e senza trovarmi a dover aspettare la sentenza di un giudice.

[albano59]

Facendo contratti separati ai conduttori, ne consegue che relativamente alla regolazione degli oneri accessori ogni conduttore è chiamato a rispondere della sola sua quota parte corrispondente alla sua locazione parziale (perché non sussiste il vincolo di solidarietà).

 

Molto più semplicemente, se ad ognuna delle due camere è attribuito il 50% degli oneri accessori, accade che se una sola Camera è occupata, parte degli oneri rimarranno a tuo carico perchè godi della disponibilità della camera sfitta (uso potenziale).

Da cui:

- spese condominiali di conduzione 50% a tuo carico;

- spese utenze: quote fisse ripartite al 50%; consumi totalmente a carico dell'unico conduttore.

[Iorek]

La condizione di parziarietà e di comunione di uso di molte parti dell’alloggio, che è propria di questa specie di locazione, di norma è una condizione assolutamente normale nel caso della locazione per studenti universitari fuori sede, che, tra l’altro, può costituire la strada privilegiata per il conduttore per svincolarsi facilmente dal contratto rispetto ad una locazione in solido: il problema, comunque non si pone nel contratto per studenti universitari fuori sede, in cui il recesso del conduttore, qualunque sia la condizione di partenza (intera unità immobiliare/porzione di essa) è sempre parziale/individuale.

 

In questo caso occorre tenere conto di tale particolare condizione riguardo sia il canone di locazione che gli oneri condominiali, salvo conguaglio al consuntivo finale: saranno considerati, pertanto, quanto alla superficie ed agli altri elementi che rilevano per il rispetto delle fasce di oscillazione prefissate, tanto la stanza (o altri locali, ad es. un bagno, in caso di doppi servizi) oggetto di godimento esclusivo del conduttore, quanto anche – ed in misura che dovrà tenere conto della condizione di godimento non esclusivo – i locali di uso comune.

 

Alcune convenzioni locali (ad es. Milano) disciplinano espressamente in maniera puntuale la locazione parziale di un appartamento, prevedendo che nella determinazione della superficie le parti possano calcolare anche una percentuale di quella destinata ad uso comune, pari alla proporzione tra la superficie totale delle camere e la superficie della camera locata (in nessun caso, la somma dei canoni di locazione delle singole stanze e relative superfici ad uso comune potrà essere superiore al canone di locazione dell’intera unità immobiliare), e nella determinazione degli oneri condominiali utilizzino lo stesso criterio di calcolo, il che vorrebbe dire in ipotesi di:

 

° Superficie stanza A = mq.20

° Superficie stanza B = mq. 15

° Superficie totale stanze = mq.35

° Superficie totale spazi comuni = mq.55

° €/mq/mese = € 5,55

 

° Canone mensile di locazione intera unità immobiliare = € 499,00

° Importo mensile oneri condominiali intera unità immobiliare = € 80,00

° Canone mensile di locazione stanza A = € 285,00

° Canone mensile di locazione stanza B = € 214,00

° Oneri mensili condominiali stanza A = € 47,00

° Oneri mensili condominiali stanza B = € 33,00

 

CALCOLO

 

Spazi comuni stanza A

(20 : 35) x 55 = mq.31,43 x € 5,55 = € 174,43

Spazi comuni stanza B

(15 : 35) x 55 = mq.23,57 x € 5,55 = € 130,81

 

Canone mensile stanza A = (5,55 x 20) + (5,55 x 31,43) = 111 + 174,43 = € 285,43 = € 285,00

Canone mensile stanza B = (5,55 x 15) + (5,55 x 23,57) = 83,25 + 130,81 = € 214,06 = € 214,00

 

In nessun caso la somma dei canoni di locazione delle singole stanze e relative superfici ad uso comune potrà essere superiore al canone di locazione dell’intera unità immobiliare.

 

Precetto rispettato: la somma dei canoni mensili stanza A + stanza B (€ 285,00 + € 214,00) è pari a € 499,00, ovvero lo stesso canone di locazione mensile percepito qualora fosse stata locata l’intera unità immobiliare (€ 499,50 = 5,55 x 90)

 

Oneri mensili condominiali

 

Importo mensile oneri condominiali intera unità immobiliare = € 80,00

 

Stanza A = (20 + 55) x (20 : 35) = mq. 42,86

Stanza B = (15 + 55) x (15 : 35) = mq. 29,99

Superficie totale = mq.72,85

80 : 72,85 = € 1,10 mq.

 

Oneri mensili condominiali stanza A = 1,10 x 42,86 = € 47,14 = € 47,00

Oneri mensili condominiali stanza B = 1,10 x 29,99 = € 32,98 = € 33,00

 

Precetto rispettato: la somma degli importi stanza A + stanza B (€ 47,00 + € 33,00) è pari a € 80,00, ovvero all’importo mensile oneri condominiali intera unità immobilare (€ 80,00).

 

E’ inoltre opportuno che nella redazione e nella formulazione di alcune clausole dei modelli di contratto, sia quelli vecchi, allegati ad accordi territoriali attuati in base al vecchio DM 30 dicembre 2002, che quelli nuovi, attuati in base al nuovo DM 16 gennaio 2017, si tenga presente che la locazione ha ad oggetto non l’unità immobiliare, ma una porzione di unità immobiliare.

 

E’ bene che di ciò si tenga conto e, proprio per evitare possibili malintesi, come nel caso portato all’attenzione del forum, in tali articoli (ad es. “Deposito cauzionale”, “Uso”, “Consegna”, “Accesso”), nel caso di locazione parziale di immobile, si sostituisca opportunamente l’espressione “unità immobiliare” o “immobile” con “porzione dell’unità immobiliare” o “porzione dell’immobile”, e riformulando in maniera chiara ed inequivoca il criterio adottato per il calcolo non solo del canone di locazione, ma anche delle spese condominiali.

 

In quale punto del contratto? In tutti i nuovi tipi di contratto (compreso quello per studenti universitari) della nuova convenzione nazionale 2017, nella parte iniziale è lasciato un piccolo spazio alle parti per indicare proprio le intese che esse hanno raggiunto per disciplinare i rapporti (anche economici) relativamente alle condizioni di parziarietà della locazione, con un importante rimando in nota in cui si legge che il canone deve essere imputato in proporzione alla sua superficie.

 

Nei vecchi contratti la cosa più ragionevole sarebbe intervenire sugli articoli “Canone” e “Oneri accessori” oppure il criterio di calcolo potrebbe essere oggetto di pattuizione aggiunta, consentita dalla previsione della possibilità di inserimento di “altre clausole” in calce al testo del contratto.

[mifery]

Un grazie gigantesco a Iorek che con l'esempio postato ha indirettamente confermato quanto vado sostenendo da anni con il mio locatore. 🤬

[Ospite]

Grazie mille per le risposte!

 

Mi sembra di capire che nella fattispecie in cui manchi uno dei due inquilini la soluzione ottimale sia quella prospettata da Albano59.

- spese condominiali di conduzione 50% a tuo carico;

- spese utenze: quote fisse ripartite al 50%; consumi totalmente a carico dell'unico conduttore.

Grazie anche a Iorek, io per comodità divido 50/50 però mi hai dato sicuramente delle info importanti relative alla nuova convenzione 2017!

 

Solo una precisazione, se nelle spese condominiali è incluso il riscaldamento centralizzato, anche questo andrà diviso 50/50 tra me e il conduttore n.1 (nel caso di mancanza del conduttore n. 2)?

Oppure bisogna dividere 50/50 la voce relativa alle spese fisse relative al riscaldamento, mentre la voce "contabilizzatori", quindi il consumo effettivo posso addebitarla tutta all'unico conduttore presente, il quale è l'unico che beneficia del riscaldamento?

...dovrebbe far parte dei consumi e quindi totalmente a carico dell'unico conduttore.

 

Grazie ancora per le precisazioni.

[albano59]

Il riscaldamento fa parte delle spese condominiali:vale e si applica il principio dell'uso potenziale. Quindi l'intera spesa va suddivisa al 50% cadauno.

Tu disponendo della camera sfitta potresti utilizzarla in qualunque momento e se la usassi la troveresti riscaldata; il fatto che poi non la usi rimane un problema tuo.

 

Un risparmio significativo invece lo realizzi in presenza di riscaldamento contabilizzato.

Non puoi sottrarti al 50% dei consumi involontari attribuiti (in quanto attribuiti allla u.i. nel suo insieme), ma puoi parzialmente sottrarti ai consumi volontari attribuiti alla u.i.

Precisamente:

- paghi nulla o pochissimo (1-5 €.) se nella camera sfitta regoli il contabilizztore su ZERO o ANTIGELO;

- restano a tuo carico il 50% dei costi derivanti dai soli contabilizzatori dei radiatori posti nei locali dichiarati comuni alle due camere; ciò sempre per effetto dell'uso potenziale e della disponibilità della camera sfitta.

[Misterytrain]

Solo una precisazione, se nelle spese condominiali è incluso il riscaldamento centralizzato, anche questo andrà diviso 50/50 tra me e il conduttore n.1 (nel caso di mancanza del conduttore n. 2)?

In caso di due residenti, con due contratti convenzionati parziali e distinti, se le stanze non hanno la stessa identica superficie, ma una è più grande dell’altra, le spese condominiali devono seguire lo stesso sistema di calcolo del canone. Non possono essere ripartite al 50% perché gli studenti sono due: le parti comuni, aventi la stessa identica superficie per i due residenti, vanno considerate sempre in proporzione alla superficie delle rispettive parti esclusive, che, se sono di diversa metratura, non determineranno mai in capo ai due residenti una ripartizione uguale delle spese (50/50).

[Tomm]

Anche io mi son trovato spesso con la situazione sopra prospettata, con la complicazione che i conduttori sono 4 (due in camera doppia e uno per ciascuna delle due stanze singole, di diversa superficie). Ho fatto una sorta di piano di suddivisione delle spese condominiali e delle utenze , a me intestate (simile a quello di lorek). Per evitare discussioni, sempre antipatiche, ho chiesto che ciascun conduttore dichiari di accettare il criterio di suddivisione delle spese. Sono anni che faccio così e tutto fila liscio, almeno finora.

Se per un certo periodo i conduttori fossero meno di 4, i consumi se li pagano i titolari dei contratti, per le altre spese io subentro al posto dei mancanti. Ovviamente termovalvole chiuse.

 

Mi pare che il mio modo di suddividere le spese e quello di lorek, peraltro molto simili, siano frutto di intenso uso del buon senso, ma esistono anche norme che ci diano ragione? In caso affermativo basterebbe citarla su ciascun contratto.

[albano59]

In queste situazioni - più conduttori, contratti singoli ed indipendenti, con oneri condominiali ed utenze che per svariati motivi restano intestati al locatore - non serve nessuna legge a confermare il metodo di buonsenso che si cerca di applicare e far rispettare.

 

Ovviamente pensiero invalido per i concordati: là la legge ha gìà predeterminato tutto.

[Ospite]

Per fortuna che ho i contabilizzatori! 😁 Direi che mi avete chiarito le idee a sufficienza. Per fortuna non mi é mai capitata nessuna discussione...ma meglio prevenire! Per il fatto della divisione in base alla metratura ne terrò conto, ma dato che affitto due stanze quasi uguali, per comodità continuerò a fare 50/50, sperando nel buonsenso degli inquilini.

Grazie ancora e alla prossima!

[Iorek]

Mi pare che il mio modo di suddividere le spese e quello di lorek, peraltro molto simili, siano frutto di intenso uso del buon senso, ma esistono anche norme che ci diano ragione? In caso affermativo basterebbe citarla su ciascun contratto.

 

Non apportano alcun elemento di conforto né la legge di riforma del 1998 né i relativi decreti attuativi che non stabiliscono una metodologia di calcolo da adottare nella locazione c.d. parziale (che è cosa diversa dalla simile locazione di quota di immobile).

 

Nel silenzio della legge, sul piano applicativo può constatarsi che solo pochi accordi definiti in sede locale hanno definito, in maniera più o meno chiara, il metodo di calcolo al quale le parti devono conformarsi nell’ipotesi fisiologica (ma patologica per alcune organizzazioni sindacali, come si vedrà in seguito) di parziarietà della cosa locata. Una parola di undici lettere che racchiude in sé un piccolo microcosmo. Anche calcolarla non è sempre un’impresa facile.

 

L’assenza di ogni richiamo ha indotto nel 2015 le organizzazioni sindacali della proprietà e dell’inquilinato a prevedere a Milano che nella determinazione della superficie le parti possano (ragionevolmente) calcolare anche una percentuale di quella destinata ad uso comune, pari alla proporzione tra la superficie totale delle camere e la superficie della camera locata, e nella determinazione degli oneri condominiali utilizzino lo stesso criterio di calcolo.

 

La convenzione in vigore a Bologna dal 2014 dispone che, qualora sia oggetto della locazione una porzione d’immobile, il canone (e correlativamente - è da ritenersi - anche gli oneri accessori) sarà determinato in una frazione del canone relativo all’intero appartamento, proporzionale alla porzione di appartamento locata, precisando che eventuali clausole di determinazione forfettaria dell’ammontare degli oneri accessori che prescindano dall’effettiva rendicontazione annuale delle spese, con specifica previsione del conguaglio annuale, si intendono espressamente come non ammesse e non compatibili con il rispetto dell’accordo.

 

Accenno qui brevemente, per dovere di cronaca, che a Torino, in tema di “locazione parziale di appartamento” (perlomeno così viene titolata, la sola locazione transitoria, ordinaria e per studenti universitari) dal 2013 sono vigenti ferree condizioni: quantificazione forfetaria delle spese ripetibili e delle utenze, unico e solo contratto plurisoggettivo (non è permessa la stipulazione di più contratti distinti con singoli conduttori per le diverse parti dell’unità immobiliare) e canone calcolato secondo i parametri dell’accordo territoriale considerando al 100% i metri quadrati di utilizzo esclusivo e al 50% (si ritiene nel caso di due conduttori) quelli condivisi, escludendo ogni maggiorazione per i metri quadrati, anche in relazione all’arredamento.

 

Tanto vale fermarsi qui con gli esempi, perché l’elencazione delle intese locali e dei possibili metodi di calcolo non potrebbe comunque essere completa. Che cosa possiamo concludere, quindi, dall’esame di questi (pochi) esempi? Che modalità e criteri di calcolo omogenei ed uniformi non esistono e, se le modalità di calcolo sono diverse, di conseguenza, anche il risultato finale è diverso.

 

Solo il decreto ministeriale 16 gennaio 2017, che ha attuato la nuova convenzione nazionale 2017, “istituzionalizza” per così dire la locazione parziale (ipotesi che in passato ha dato luogo a discussioni sulla sua liceità perfino tra le stesse organizzazioni di categoria: a Pisa non è prevista la locazione parziale nei contratti per studenti universitari nell’accordo del 2013, e l’ASPPI ritiene non sottoscrivibile un accordo in tal senso; a Modena il SICET assevera solo contratti liberi parziali, a patto che si conceda in locazione in uso esclusivo anche cucina, soggiorno e bagno). Il nuovo decreto specifica le linee guida generali cui dovranno attenersi i contraenti e riesce (in parte) a superare la frammentazione degli accordi territoriali, ove dispone nel testo dei tre modelli di contratto allegati la regola del quattro:

 

1. descrivere la porzione locata;

2. precisare che il conduttore avrà l’uso condiviso di servizi e spazi comuni;

3. precisare che il locatore si riserva la residua porzione con facoltà di locarla;

4. precisare che il canone è stato imputato in proporzione alla sua superficie.

 

Con l’inserimento di questa clausola contrattuale la pattuizione viene recepita in tutti i contratti di locazione regolamentati e protetti.

 

Occorre però chiedersi come procedere operativamente in quei Comuni in cui siano ancora in vigore accordi locali precedentemente assunti in base alle regole fissate dal vecchio decreto ministeriale del 2002 e i relativi tipi di contratto allegati. Nel caso le intese territoriali determino la modalità per la determinazione del canone e delle altre spese della particolare locazione in discorso, sgravando le parti dalla ricerca di una metodologia di calcolo, le medesime dovranno conformarsi ad essa.

 

Qualora, invece, l’accordo periferico, come in genere accade, taccia al riguardo, sarà affidato ai contraenti il compito di formulare una precisa e chiara descrizione del sistema di calcolo adottato (possibilmente non censurabile, ma valutata favorevolmente dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo), avente natura negoziale, per realizzare l’assetto di interessi voluto, riferibile a canone, oneri accessori e utenze, che sia ai sensi delle norme di legge in materia (uso condiviso dei vani catastali comuni non frazionabili, quantificazione del canone in misura non eccedente la previsione legale dettata dall’art.13 della legge 431 ecc.), compatibile con la misura del canone previsto dall’accordo (rispetto dei valori minimi e massimi compresi nei limiti di fascia) e attento alle problematiche connesse al calcolo.

 

Sulla base dell’esperienza, merita infatti aggiungere che se è agevole operare su fasce di oscillazione espresse in euro mq/mese (ad es. euro 5,23 mq/mese) ovvero euro mq/anno, un po’ più difficoltoso e incerto (e secondo alcune organizzazioni di categoria non consentito, mancando l’importo base da loro definito su cui sviluppare il calcolo) risulta operare su altre fattispecie meno frequenti: ad esempio quote non a metro quadrato relative alle subfasce, ma fasce di canone mensile (ad esempio: area semicentro: subfascia minima: da 70 a 90 mq. = minimo euro 420 – massimo euro 460: supponendo un appartamento di 88 metri quadrati, il proprietario stabilisce una quota mensile pari ad euro 440) ovvero fasce di canone anno, come prevede, tra l’atro, anche il particolarissimo accordo territoriale “misto” del postante (a Pavia, infatti, i valori di riferimento minimi e massimi sono espressi in fasce di canone annuo, tranne che per due tipologie abitative: le abitazioni unifamiliari e gli immobili di superficie superiore ai 110 mq, espressi in euro/mq/anno).

 

Tuttavia, l’”ostacolo” sembra ragionevolmente superabile sol che si divida l’importo mensile per la superficie dell’abitazione (nell’esempio appena riportato = euro 5,00 mq/mese (440/88) e si proceda con la metodologia di calcolo di Milano sopra esposta (forse la più convincente) ovvero con metodologie che offrano eguali garanzie di equità.