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IreneC

Condominio a forfait nel contratto di natura transitoria per studenti

Buongiorno, ho da poco sottoscritto un contratto di locazione per studenti a Firenze e ho anche versato la prima quota di affitto che include anche le spese condominiali, pari a 50 euro mensili.

 

L'appartamento è composto di due stanze, bagno, cucina, giardino privato.

Io occupo una delle due stanze e un'altra ragazza occupa l'altra, anche per lei previsto lo stesso tipo di contratto, quindi insieme versiamo 100 euro di spese condominiali quantificate "forfettariamente".

Il proprietario non mi ha fatto avere copia delle spese condominiali che giustificano questa cifra, ma mi ha detto che non è inclusa l'acqua, infatti ho dovuto intestarmi la bolletta della fornitura di acqua, né il riscaldamento che è autonomo, ma questi 100 euro (50 a testa) riguardano solo la pulizia delle scale e la luce.

 

L'appartamento si trova al piano S-1 terra, pertanto 100 euro di luce e pulizia di una mezza scala mi sembra davvero eccessivo.

Nel condominio non è presente l'ascensore, né il servizio di portineria, il riscaldamento è autonomo per cui mi sembra abbastanza improbabile che le spese condominiali ammontino a 1200 euro l'anno.

Se non sbaglio nello stabile è presente una cantina il cui uso però non rientra nel contratto ed è riservato al solo proprietario.

 

Ho letto su questo forum che in base alla natura del contratto, il proprietario doveva rifarsi alla tabella per gli oneri accessori, dell'allegato G, ed è quindi da considerarsi nulla qualsiasi altra forma e dicitura nel contratto.

 

Vorrei sapere:

1)Cosa significa che è da considerarsi nulla questa forma scritta? Significa che se non viene modificata avrei diritto a non versare la quota condominiale unitamente al canone di locazione?

2)Vorrei richiedere la copia che giustifichi le spese condominiali,nel caso dovessero essere inferiori a quanto versato da me come posso richiedere un rimborso e soprattutto ne avrei diritto anche se ho sottoscritto il contratto in cui si parla di quota forfettaria?

3)Se il proprietario non acconsente verbalmente ad un rimborso lo devo richiedere tramite raccomandata o devo passare per vie legali?

 

Grazie per eventuali risposte

Hai liberamente firmato un contratto con incluse le spese condominiali a forfait. Avresti dovuto porti e porre questi quesiti prima di firmare, e sottoscriverlo solo dopo avere chiarito la reale portata di tutte le clausole. Se nel contratto è citata la clausola “salvo conguaglio” allora entrambe le parti (locatario e locatore) hanno diritto di chiedere alla controparte la differenza, in base alle spese reali, documentate. Se invece non è presente la clausola del conguaglio è da intendersi che nessuna delle parti può chiedere la differenza.

No la clausola del conguaglio non è prevista, ma se non sbaglio per il tipo di contratto che ho sottoscritto, è illegale la dicitura "a forfait", perché l'Agenzia delle Entrate potrebbe interpretare il forfait come canone evaso.

Quale legge vieterebbe la dicitura "a forfait" ?

Errore mio, ho fatto confusione. Non volevo dire che è illegale la dicitura " a forfait", ma che come modalità è valida solo per i contratti liberi e non quelli a canone concordato o transitori per studenti. In tal caso, credo si possa sempre parlare di una quota forfettaria ma è d'obbligo il conguaglio.

In base a quale legge sarebbe sempre d'obbligo il conguaglio? Non la conosco, ma potrebbe essere una mia ignoranza in materia.

 

Nella mia poca esperienza da locatore ho sempre preferito affittare mettendo le spese condominiali a forfait, per evitare contenziosi, e, a conti fatti, ci ho sempre rimesso dei soldi. L'Agenzia delle Entrate non mi ha mai contestato nulla. Se comunque ritieni di essere nel giusto rivolgiti ad una associazione di inquilini o a un avvocato per dirimere tutta la faccenda. Certo che sarebbe stato meglio chiarire bene la reale portata dei passaggi del contratto prima di firmare.

 

Se si firma e dopo poco tempo si cercano escamotage per aggirare norme liberamente accettate, bisognerà anche comprendere il comportamento dei padroni di casa, spesso inflessibili nel venire incontro alle esigenze dei propri inquilini: probabilmente sono stati già scottati da locazioni precedenti.

Errore mio, ho fatto confusione. Non volevo dire che è illegale la dicitura " a forfait", ma che come modalità è valida solo per i contratti liberi e non quelli a canone concordato o transitori per studenti. In tal caso, credo si possa sempre parlare di una quota forfettaria ma è d'obbligo il conguaglio.

Se e' a forfait non c'è conguaglio . Eventualmente sara' una quota a titolo d'anticipo con successivo conguaglio .

In base a quale legge sarebbe sempre d'obbligo il conguaglio? Non la conosco, ma potrebbe essere una mia ignoranza in materia.

 

Nella mia poca esperienza da locatore ho sempre preferito affittare mettendo le spese condominiali a forfait, per evitare contenziosi, e, a conti fatti, ci ho sempre rimesso dei soldi. L'Agenzia delle Entrate non mi ha mai contestato nulla. Se comunque ritieni di essere nel giusto rivolgiti ad una associazione di inquilini o a un avvocato per dirimere tutta la faccenda. Certo che sarebbe stato meglio chiarire bene la reale portata dei passaggi del contratto prima di firmare.

 

Se si firma e dopo poco tempo si cercano escamotage per aggirare norme liberamente accettate, bisognerà anche comprendere il comportamento dei padroni di casa, spesso inflessibili nel venire incontro alle esigenze dei propri inquilini: probabilmente sono stati già scottati da locazioni precedenti.

I termini contrattuali del conguaglio o per meglio delle spese condominiali, variano a seconda del tipo di contratto che si è stipulato.

Di solito per quanto riguarda queste spese, ci si rifà all'articolo 9 della legge 392/1978.

Tuttavia il Tribunale di Firenze ha stabilito che:

"se in un contratto di locazione abitativa si pattuisce una clausola di forfetizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l'importo pattuito resta invariabile ed è indifferente alla effettiva entità e all'esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del locatore l'onere di dimostrare e documentare l'entità degli oneri, e anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait, o non sono state effettuate".

Questo è applicabile però SOLO ai contratti liberi, come il 4+4.

 

Nel caso invece di contratti convenzionati, come quello a natura transitoria, per studenti o il 3+2, in cui il canone di locazione non è liberamente determinabile dalle parti, ma si definisce in base a parametri risultanti dagli accordi locali e anche la materia delle spese è vincolata a schemi rigidi e non derogabili.

Deve seguire quindi la Tabella obbligatoria oneri accessori allegato G (si veda l'articolo 6 del contratto transitorio, allegato C, al Dm stesso che dovrebbe essere allegata al contratto.)

Tabella stabilita dal Ministero delle infrastrutture, in cui vengono ripartite dettagliatamente tutte le spese tra Locatore e Conduttore e segue in linea l'art. 9 legge 392/78 in cui la maggior parte di queste spese sono a carico del conduttore.

 

Questo non è un escamotage, anzi in qualità di conduttrice avrei anche 6 mesi di tempo, dalla cessazione del contratto, per richiedere il conguaglio delle spese condominiali.

 

Ciò che mi ha messo dubbi è stata la dicitura "a forfait" perché nelle mie precedenti esperienze con contratti di locazione non mi era mai capitato non si facesse riferimento a conguagli.

Anzi, ho avuto a che fare nel mio primo anno di università con un contratto 4+4 e non solo il locatore faceva annualmente il conguaglio, ma se lui doveva restituire dei soldi lo faceva senza problema. Successivamente io e un'altra coinquilina abbiamo lasciato quella casa per prenderne una dove eravamo solo in due, prima eravamo in 4, e abbiamo avuto l'esperienza del contratto 3+2. Anche in questo caso, unitamente al canone d'affitto venivano versate anche le spese condominiali, che però in questo caso comprendevano solo luce e pulizia delle scale e che ammontavano a 40 euro complessivi, ovvero 20 ciascuno.

E' anche vero non abitavo a Firenze, da qui la mia inesperienza sui contratti e i canoni che vengono adottati in questa città.

 

In ogni caso credo che mi rivolgerò ad un'associazione di inquilini per chiarire ogni dubbio.

Caspita, sei ferrata in materia!

Ottima l'idea di consultare un'associazione di inquilini.

Le sentenze non fanno legge, si applicano soltanto nel caso specifico, al massimo possono dare un orientamento; un avvocato può richiamarle in un'eventuale causa e il giudice non è obbligato a seguirle.

Da docente, ti esorto ad usare sempre la stessa tenacia e determinazione nei tuoi studi.

Auguri.

Tienici informati sugli sviluppi.

Caspita, sei ferrata in materia!

Ottima l'idea di consultare un'associazione di inquilini.

Le sentenze non fanno legge, si applicano soltanto nel caso specifico, al massimo possono dare un orientamento; un avvocato può richiamarle in un'eventuale causa e il giudice non è obbligato a seguirle.

Da docente, ti esorto ad usare sempre la stessa tenacia e determinazione nei tuoi studi.

Auguri.

Tienici informati sugli sviluppi.

La ringrazio per i consigli e per gli auguri.

Vi farò sapere.

Buona serata

L'Accordo territoriale di Firenze --link_rimosso-- per la stesura del contratto di locazione rimanda espressamente al D.M. 30.12.2002 e suoi allegati --link_rimosso--

Ne consegue che la pattuizione "a forfait" degli oneri accessori è nulla: i testi da rispettare sono quelli contenuti negli allegati E ed F con vincolo ad attenersi all'allegato G per la suddivisione degli oneri stessi.

L'Accordo territoriale di Firenze --link_rimosso-- per la stesura del contratto di locazione rimanda espressamente al D.M. 30.12.2002 e suoi allegati --link_rimosso--

Ne consegue che la pattuizione "a forfait" degli oneri accessori è nulla: i testi da rispettare sono quelli contenuti negli allegati E ed F con vincolo ad attenersi all'allegato G per la suddivisione degli oneri stessi.

Ok, ma se è già stato scritto, firmato e registrato con quella pattuizione, cosa significa in pratica che è nulla?

Che con atto scritto bisogna modificare quella dicitura?

Oppure posso continuare a pagare i 50 euro mensili e a fine anno ho diritto a un conguaglio? (sia in eccesso che in difetto?)

Si può risolvere ed eliminare il problema in diversi modi.

Confrontandosi e parlando col proprietario in totale armonia oppure se il proprietario fa il sordo e proprio non vuol sentire gli si illustrerà la successione degli eventi futuri che si verificheranno e che lo porteranno ad una rimessa sulla locazione a causa di un probabile accertamento della sua posizione fiscale perché a seguito della decadenza della validità del transitorio vengono meno anche le agevolazioni fiscali di cui il proprietario sicuramente si avvarrà.

 

Si può lasciare il contratto immutato, ma verbalmente esigere l'applicazione dell'accordo territoriale in merito agli oneri accessori: tu paghi a fronte di spese giustificate da pezze d'appoggio e riparti chiari; nessuna spesa a forfait ma sempre con conguaglio annuale.

 

Quanto appena detto sopra lo si può ufficializzare provvedendo a registrare una integrazione al contratto andando a riformulare (e questa volta nella maniera corretta) l'intero comma dedicato agli oneri accessori. A mio parere sarebbe la giusta soluzione per salvare capra e cavoli di locatore e conduttrici, prima che qualche autorità se ne avveda e decida di usare il bastone per punire qualcuno o più di qualcuno...

 

A fronte di un proprietario ottuso, allora lo si toccherà sulle sue convenienze fiscali. Un contratto così redatto e se pur registrato, se segnalato ad un sindacato inquilini per il proprietario diventerà una grande fonte di guai fiscali.

Senza dimenticare che per un contratto così come redatto, anche tu potresti giocarti le agevolazioni fiscali di cui potresti avvalerti. Sarà sufficiente che qualcuno tra AdE Comune o un qualche sindacato si accorga della non conformità di questo contratto all'accordo territoriale: non sarà più considerato un transitorio per studenti, con tutto ciò che ne conseguirà.

Si può risolvere ed eliminare il problema in diversi modi.

Confrontandosi e parlando col proprietario in totale armonia oppure se il proprietario fa il sordo e proprio non vuol sentire gli si illustrerà la successione degli eventi futuri che si verificheranno e che lo porteranno ad una rimessa sulla locazione a causa di un probabile accertamento della sua posizione fiscale perché a seguito della decadenza della validità del transitorio vengono meno anche le agevolazioni fiscali di cui il proprietario sicuramente si avvarrà.

 

Si può lasciare il contratto immutato, ma verbalmente esigere l'applicazione dell'accordo territoriale in merito agli oneri accessori: tu paghi a fronte di spese giustificate da pezze d'appoggio e riparti chiari; nessuna spesa a forfait ma sempre con conguaglio annuale.

 

Quanto appena detto sopra lo si può ufficializzare provvedendo a registrare una integrazione al contratto andando a riformulare (e questa volta nella maniera corretta) l'intero comma dedicato agli oneri accessori. A mio parere sarebbe la giusta soluzione per salvare capra e cavoli di locatore e conduttrici, prima che qualche autorità se ne avveda e decida di usare il bastone per punire qualcuno o più di qualcuno...

 

A fronte di un proprietario ottuso, allora lo si toccherà sulle sue convenienze fiscali. Un contratto così redatto e se pur registrato, se segnalato ad un sindacato inquilini per il proprietario diventerà una grande fonte di guai fiscali.

Senza dimenticare che per un contratto così come redatto, anche tu potresti giocarti le agevolazioni fiscali di cui potresti avvalerti. Sarà sufficiente che qualcuno tra AdE Comune o un qualche sindacato si accorga della non conformità di questo contratto all'accordo territoriale: non sarà più considerato un transitorio per studenti, con tutto ciò che ne conseguirà.

Grazie per i consigli, ne parlerò sicuramente con il proprietario.

Buona serata

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