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PASQUALE DI MARCANTO

Contratto transitorio non valido

Buongiorno, il primo aprile 2017 ho affittato un appartamento con contratto ad uso transitorio di 1 anno, ma non ho allegato i dati che giustificano l'uso transitorio, quindi il contratto (da quello che ho letto) si trasforma automaticamente in un 4 + 4.

Il contratto così trasformato decorre dal 01 aprile 2017, con scadenza 01 aprile 2021 (+ eventuali 4 anni)?

Il contratto transitorio è stato regolarmente registrato nel 2017, ma ora mi trovo nella necessità di adeguarlo alla nuova durata (a parità delle altre condizioni), considerato che l'inquilino non intende lasciare l'immobile. Come devo procedere?

Grazie per le risposte.

 

A me risuta che questa automatica trasformazione risponda al vero, ma è necessario anche che sia un giudice a sugellare la nullità del contratto originario trasformandolo poi in un 4+4. Ma se interviene un giudice, questo - come già accaduto - può pure decidere di intervenire sull'entità del canone locatizio mensile.

 

Allora... tanto per non ritrovarti becco e bastonato, io preferirei lasciar morire il finto transitorio, visto che fino ad ora AdE non ha sollevato obiezioni (e mi par sensato lasciar dormire il can che dorme).

Poi stipulate un nuovo contratto 4+4  (o un concordato 3+2) alle medesime condizioni del finto transitorio precedentemete stipulato.

Ritengo che potrete continuare entrambi le rispettivre esistenze belli e contenti.

Quoto Albano59.

La conversione è automatica x legge..

( la mancata allegazione delle esigenze transitorie comporta la trasformazione in un normale contratto 4+4 previsto dall'art. 2 comma 1 della L. 431/98).

ma anche se automatica la conversione  da 1+1 a 4+4 da aprile 2017 la può decretare solo il giudice.

 

... a meno che in agenzia delle entrate non ti dicano come “modificare”(?) un contratto registrato e modificarne le date. 😕

 

... ma Se siete d’accordo tanto vale registrare nuovo contratto 4+4 (3+2 cedolare secca e non pagate bolli o altro) alle stesse condizioni e stop.

Grazie per le risposte.

Premesso che, a causa del deterioramento dei rapporti, preferirei mettere alla porta l'inquilino nel più breve tempo possibile e quindi mi farebbe comodo un 4 + 4 a partire da aprile 2017, siete sicuri che debba essere un giudice a decretare la conversione? Essendo automatica pensavo che non ci fosse bisogno.

E in che modo devo procedere per richiedere la conversione al giudice? Quali sono i costi?

Per quanto riguarda l'entità del canone locatizio mensile non mi preoccuperei, perché è già talmente basso che il giudice potrebbe anche decidere di aumentarlo.

Per la modifica del contratto transitorio registrato ho visto che dall'apposita applicazione sul sito dell'AdE (RLI) c'è anche la funzione "proroga", dalla quale a parità di tutte le altre condizioni, si possono cambiare le date di decorrenza del contratto. Non potrei usare quella?

Grazie ancora per le risposte.

Non solo serve un giudice che sentenzi la nullità del transitorio, ma usualmente la pronuncia del giudice è su ricorso dell'inquilino. Un locatore non ricorrerà mai alla sentenza di un giudice per farsi dichiarare nullo un contratto di locazione perchè è una azione contraria al proprio interesse personale.

Infatti - oltre alla ridefinizione del canone mensile -  il locatore può anche esser condannato dal giudice a rifondere le spese del rito e quelle della controparte (quindi diverse o parecchie migliaia di euro) ed infine il locatore può esser pure condannato a risarcire al conduttore fino a 36 mensilità.

 

Ora tu mi scrivi che i rapporti con l'inquilino già non sono più idilliaci: non puoi pensare seriamente di adottare soluzioni di dubbia legalità o pasticciate, perchè così agendo ti esponi a potenziali azioni di rivalsa del tuo inquilino.

Ad aprile 2018 il transitorio raggiunge la sua scadenza naturale: a te conviene lasciarlo morire per sostituirlo con altro. Nel frattempo proponi all'inquilino alle medesime condizioni un concordato 3+2 in cedolare secca: zero imposte di registro e defalchi fiscali assicurati per entrambi. Soprattutto fra soli 5 anni (aprile 2023) potrai liberarti dell'inquilino, se ancora non se ne è andato per sua scelta.

Tu stai meditando un 4+4 che desidereresti far valere da aprile 2017: soluzione stramba, a mio parere non fattibile, pure antieconomica, che comunque porterebbe all'espulsione dell'inquilino ad aprile 2025.

albano59 dice:

Non solo serve un giudice che sentenzi la nullità del transitorio, ma usualmente la pronuncia del giudice è su ricorso dell'inquilino. Un locatore non ricorrerà mai alla sentenza di un giudice per farsi dichiarare nullo un contratto di locazione perchè è una azione contraria al proprio interesse personale.

Infatti - oltre alla ridefinizione del canone mensile -  il locatore può anche esser condannato dal giudice a rifondere le spese del rito e quelle della controparte (quindi diverse o parecchie migliaia di euro) ed infine il locatore può esser pure condannato a risarcire al conduttore fino a 36 mensilità.

 

Ora tu mi scrivi che i rapporti con l'inquilino già non sono più idilliaci: non puoi pensare seriamente di adottare soluzioni di dubbia legalità o pasticciate, perchè così agendo ti esponi a potenziali azioni di rivalsa del tuo inquilino.

Ad aprile 2018 il transitorio raggiunge la sua scadenza naturale: a te conviene lasciarlo morire per sostituirlo con altro. Nel frattempo proponi all'inquilino alle medesime condizioni un concordato 3+2 in cedolare secca: zero imposte di registro e defalchi fiscali assicurati per entrambi. Soprattutto fra soli 5 anni (aprile 2023) potrai liberarti dell'inquilino, se ancora non se ne è andato per sua scelta.

Tu stai meditando un 4+4 che desidereresti far valere da aprile 2017: soluzione stramba, a mio parere non fattibile, pure antieconomica, che comunque porterebbe all'espulsione dell'inquilino ad aprile 2025.

Non capisco per quale motivo mi dovrebbero accadere tutte queste sventure! Sto solo chiedendo di applicare la legge, per rimediare ad un mio errore dovuto ad ignoranza. Semmai è l'inquilino, se si dovesse opporre, a doverne pagare le conseguenze in termini economici.

Comunque, il 3+2 non credo si possa fare perché si tratta di posto a non alta densità abitativa e non è capoluogo di provincia.

Se passa il 4+4 da aprile 2017 la prima scadenza è tra poco più di due anni. Farò in modo di segnalare per tempo che mi riserve l'appartamento (ed è vero e documentabile), in modo da non arrivare ad aprile 2025.

Un giudice la legge la applica come pare a lui e non come auspicheresti tu; quanto all'ignoranza non è più considerato un motivo valido di giustificazione da un bel po' di annetti.

Ti ritroverai esposto a pericolose conseguenze, mentre il tuo inquilino sarà si e no sfiorato da qualche marginale sanzione.

 

Piccola dimenticanza omessa involontariamente: qualora sia riconosciuta la conversione del transitorio in un 4+4, la decorrenza del 4+4 è dalla data della sentenza e non dalla data iniziale del transitorio.

Tu traslasci che l'impianto normativo costruito per le locazioni è nettamente sbilanciato:  garantista per il conduttore ed estremamente punitivo per il locatore.

Concordo con Albano, non comprendo perché Pasquale voglia mettersi la corda al collo da solo.

Il contratto transitorio è valido salvo indagine dell'agenzia delle entrate o salvo decreto del giudice su richiesta dell'inquilino.

Nel tuo caso se vuoi rientrare in possesso prima possibile del tuo immobile le strade sono 3:

1. disdetti il contratto transitorio alla prima scadenza disponibile (mi sa che per il 2019 è troppo tardi) quindi alla scadenza naturale del 1+1 e lasci all'inquilino l'onere di dover andare davanti ad un giudice con il rischio e le spese legali conseguenti (fra l'altro allo scadere dei 2 anni quindi dimostrando pure malafede non avendo segnalato nulla alla prima scadenza il prossimo aprile 2019). Ma il tuo è un errore formale di registrazione e cioè non aver registrato anche l'allegato giustificativo dei motivi transitori oppure i motivi transitori non esistevano proprio?

2. fai un nuovo contratto (una azione giudiziaria sicuramente farebbe iniziare il 4+4 fra almeno un anno). Fra l'altro mi pare strano che il tuo comune non preveda la possibilità di contratti a canone concordato. Vedrai che c'è sicuramente un accordo territoriale e se il canone è basso ci stai sicuramente dentro.

3. dai una buona uscita e una bella lettera di referenze all'inquilino motivando la cosa con il fatto che ti serve l'appartamento per la tua famiglia, non c'è nulla di male a chiedere una cosa del genere.

davidino1978 dice:

Concordo con Albano, non comprendo perché Pasquale voglia mettersi la corda al collo da solo.

Il contratto transitorio è valido salvo indagine dell'agenzia delle entrate o salvo decreto del giudice su richiesta dell'inquilino.

Nel tuo caso se vuoi rientrare in possesso prima possibile del tuo immobile le strade sono 3:

1. disdetti il contratto transitorio alla prima scadenza disponibile (mi sa che per il 2019 è troppo tardi) quindi alla scadenza naturale del 1+1 e lasci all'inquilino l'onere di dover andare davanti ad un giudice con il rischio e le spese legali conseguenti (fra l'altro allo scadere dei 2 anni quindi dimostrando pure malafede non avendo segnalato nulla alla prima scadenza il prossimo aprile 2019). Ma il tuo è un errore formale di registrazione e cioè non aver registrato anche l'allegato giustificativo dei motivi transitori oppure i motivi transitori non esistevano proprio?

2. fai un nuovo contratto (una azione giudiziaria sicuramente farebbe iniziare il 4+4 fra almeno un anno). Fra l'altro mi pare strano che il tuo comune non preveda la possibilità di contratti a canone concordato. Vedrai che c'è sicuramente un accordo territoriale e se il canone è basso ci stai sicuramente dentro.

3. dai una buona uscita e una bella lettera di referenze all'inquilino motivando la cosa con il fatto che ti serve l'appartamento per la tua famiglia, non c'è nulla di male a chiedere una cosa del genere.

Scusa, cosa sarebbe la scadenza naturale del 1 + 1? A me risulta che per il transitorio il massimo sono 18 mesi, nel mio caso sono 12 mesi a decorrere dal 01 aprile 2017.

Mi dici che in realtà la scadenza naturale sarebbe il 01 aprile 2019? In tal caso sarei a cavallo, perché il contratto cesserebbe automaticamente senza bisogno di alcuna disdetta.

Comunque, i motivi transitori esistevano (a dire il vero ancora esistono) e quindi la mancanza dell'allegato giustificativo è stato un errore formale di registrazione e non un'azione truffaldina, e (anche) per questo motivo vorrei sanarlo.

PASQUALE DI MARCANTO dice:

Scusa, cosa sarebbe la scadenza naturale del 1 + 1? A me risulta che per il transitorio il massimo sono 18 mesi, nel mio caso sono 12 mesi a decorrere dal 01 aprile 2017.

Mi dici che in realtà la scadenza naturale sarebbe il 01 aprile 2019? In tal caso sarei a cavallo, perché il contratto cesserebbe automaticamente senza bisogno di alcuna disdetta.

Comunque, i motivi transitori esistevano (a dire il vero ancora esistono) e quindi la mancanza dell'allegato giustificativo è stato un errore formale di registrazione e non un'azione truffaldina, e (anche) per questo motivo vorrei sanarlo.

Se ricordo bene il contratto transitorio (fino a 18 mesi di durata ma voi quanto avete pattuito? 1 anno o 18 mesi) ed è possibile rinnovarlo su istanza della parte che ha richiesto la transitorietà entro la scadenza del contratto. Può essere rinnovato solo una volta. Quindi verifica la scadenza e fatti assistere da un bravo legale per far si che la stessa non si rinnovi oppure correggi l'errore depositando gli atti della transitorietà nel rinnovo.

Autodenunciarti è un suicidio, tantopiù se l'errore è semplicemente formale di registrazione.

davidino1978 dice:

è possibile rinnovarlo su istanza della parte che ha richiesto la transitorietà entro la scadenza del contratto

La parte che ha richiesto la transitorietà sono io (locatore) ed il contratto è scaduto il 01 aprile 2018... ergo a quanto pare non può più essere rinnovato. Temo.

PASQUALE DI MARCANTO dice:

La parte che ha richiesto la transitorietà sono io (locatore) ed il contratto è scaduto il 01 aprile 2018... ergo a quanto pare non può più essere rinnovato. Temo.

Non avevo notato l'anno, l'inquilino è quindi rimasto dentro senza contratto e senza preoccuparsene di agire per il rinnovo.

Verifica carte alla mano con un buon legale come puoi muoverti, perché mi sa che siete davanti ad una finita locazione, certo che c'è il problema che tu hai percepito canoni di affitto senza titolo.

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