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Cosa rischia l'inquilino senza contratto?

Il contratto di locazione, detto anche affitto, deve essere stipulato per iscritto o esiste il principio della libertà della forma? Se non viene redatto per iscritto, in quali rischi si incorre, soprattutto per il conduttore inquilino?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Locazione senza contratto

Dire che l'affitto, giuridicamente detto locazione, è senza contratto equivale a dire che si tratta di locazione priva della forma scritta, come tale la fattispecie deve qualificarsi come affitto in nero.

L'art. 1, co. 346 della legge 311/2004, prevede l'obbligo di registrazione del contratto per le locazioni abitative e non abitative.

La norma sancisce testualmente: "i contratti di locazione o che, comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, sono nulli se ricorrendone i presupposti, non sono registrati".

Non tutti i contratti di locazione vanno registrati, ma solo quelli la cui durata supera i trenta giorni.

Il contratto di locazione di durata superiore a giorni trenta deve essere registrato entro il termine di 30 giorni dalla stipula e/o dalla sua decorrenza, se è previsto un termine diverso, pena l'applicazione di pesanti sanzioni.

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Per essi la legge prevede la sanzione della nullità come conseguenza alla mancata registrazione.

Come afferma la Suprema Corte, "la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall'istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti "ex tunc" dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l'esigenza di contrastare l'evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998" (Cass., 28/04/2017, n. 10498).

Rischi e pericoli

L'affitto in nero implica rischi e pericoli sia per il locatore, sia per il conduttore. Sono per entrambi previste diverse conseguenze sia sul piano fiscale, sia sul piano civile.

Se in conduttore senza contratto decidesse di sporgere una denuncia, il locatore rischia di dover versare l'Irpef per i canoni non dichiarati, oltre a essere passibile di sanzione amministrativa per infedele dichiarazione dei redditi e delle sanzioni per omesso versamento delle imposte di registro (a cui si applicano gli interessi dalla data di mancata registrazione del contratto).

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Queste sanzioni possono essere ridotte se il proprietario dell'immobile locato provvede al cosiddetto 'ravvedimento operoso', registrando tardivamente il contratto.

Per quanto riguarda il piano civilistico, come sopra visto, la locazione senza contratto è ritenuta nulla cioè priva di effetti giuridici. Ne deriva che il locatore non può rivolgersi all'autorità giudiziaria al fine di conseguire la procedura di sfratto, al pari del decreto ingiuntivo per ottenere i canoni non corrisposti.

La legge stabilisce che il locatore dell'immobile è tenuto a registrare il contratto entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione, altrimenti questo si reputa "in nero". Tuttavia, anche se l'obbligo grava sul proprietario dell'unità immobiliare, il conduttore è soggetto alle sanzioni fiscali in quanto complice dell'evasione ai danni dell'Agenzia delle entrate.

Complice dell'evasione fiscale

Anche i conduttori, in quanto partecipi dell'evasione fiscale, sono passibili di sanzione. Nello specifico, si tratta di responsabilità solidale nei confronti del fisco.

Ciò significa che davanti a questi, locatore e conduttore sono posti dalla legge sullo stesso piano.

Da ciò consegue che il conduttore può essere soggetto passivo della notifica della cartella esattoriale con cui viene intimato il pagamento dell'imposta di registrazione.

Se non procede a versare quanto indicato in quest'atto si espone al rischio di vedere eseguito il pignoramento dei propri beni, al pari di quanto potrebbe accadere al locatore.

Le sanzioni per evasione fiscale trovano applicazione anche se il contratto è stato regolarmente registrato ma indica un canone inferiore rispetto all'importo pattuito. Anche in questo caso la responsabilità è in solido: il Fisco può pretendere le somme evase indifferentemente al locatore o al conduttore.

Revoca della disdetta dell'affitto da parte dell'inquilino: si può?

Le irregolarità fiscali possono essere oggetto di sanatoria se il locatore procede con il cd. "ravvedimento operoso": con ciò registra il contratto di locazione presso l'Agenzia delle entrate o rettifica il canone inferiore indicato in contratto, dopo il termine di 30 giorni stabilito per legge.

Con questo atto, locatore e conduttore riportano a regolarità la locazione versando l'importo delle sanzioni che sono stabilite in modo proporzionale rispetto al lasso temporale che è rimasto scoperto e che è stato poi oggetto del ravvedimento.

Come detto, l'importo da sottrarre varia in base ai giorni di ritardo

- più di 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6% con l'importo minimo di 20 euro;

- più di 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12% dell'importo;

- oltre un anno di ritardo: sanzione del 15%;

- ritardo compreso tra più di un anno e meno di due anni: sanzione pari al 17,14%;

- oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%.

La responsabilità in solido

Come già detto, locatore e conduttore sono responsabili in solido per le sanzioni fiscali che conseguono alla mancata registrazione (o registrazione mendace) del contratto.

Il principio della responsabilità in solido è dettato dall'articolo 1292 c.c. , il cui testo letterale è il seguente: "L'obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione e l'adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori."

Si ricorda che l'applicazione della disciplina civilistica ai contratti di locazione è stata stabilita dal D.P.R. n. 131 del 1986, disposizione che stabilisce che, quando la locazione è senza regolare contratto, il conduttore rischia di vedersi notificare la cartella esattoriale e, se non paga quanto richiesto, il pignoramento dei beni mobili.

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