Nullità e registrazione per le locazioni ante riforma
Con l'ordinanza n. 2866, depositata il 6 febbraio 2020, la Corte di Cassazione torna ad esprimersi sul tema della nullità di contratti di locazione non registrati. Nel caso di specie, si tratta in particolare di un contratto di locazione stipulato prima dell'entrata in vigore della norma che sanziona con la nullità la mancata registrazione del contratto di locazione e che comunque, seppur tardivamente, è stato registrato.
I motivi della lite
La controversia sorge dalla richiesta di risarcimento danni del proprietario di un appartamento dato in locazione, nei confronti del condominio ove è situato l'immobile; in particolare, per quello che rileva nell'ordinanza del terzo grado, si disquisisce circa il quantum da riconoscere a titolo di danno da lucro cessante dato dall'inutilizzabilità dell'appartamento a causa delle infiltrazioni tardivamente rimosse dal condominio.
La quantificazione del risarcimento operata in primo grado è ridotta dalla Corte d'Appello, che qualifica il contratto nullo perché non registrato.
Ricorrendo in cassazione, il condomino affida il ricorso a tre motivi.
I primi due riguardano il mancato contradditorio circa il vizio della nullità, rilevato dal giudice (il primo), e la questione della configurabilità della nullità per i contratti precedenti (e per giunta, cessati, come nella specie) all'entrata in vigore della norma contenuta nella L. n.311/2004 (e che sanziona con la nullità la mancata registrazione della locazione) (il secondo); detti motivi, come vedremo, vengono accolti, mentre il terzo viene respinto perché teso, secondo la Corte, ad un riesame nel merito, precluso in sede di legittimità.
In ogni caso l'esclusione della nullità riaprirà il discorso anche sul merito, cioè sul risarcimento del danno consistente nel lucro cessante derivante da mancata percezione del canone di locazione per inagibilità dei locali.
L'argomento verrà affrontato nuovamente dalla Corte d'Appello; infatti il giudizio è rimandato ai giudici della Corte d'Appello perché in diversa composizione giudichino nuovamente sulla causa, alla luce di quanto deciso dalla Corte di Cassazione.
Entriamo dunque nel dettaglio.
Mancanza di contraddittorio sulla nullità rilevata dal giudice
Con il primo motivo il ricorrente contesta la violazione delle norme sul contraddittorio (di cui gli artt. 101, co. 2 c.p.c. e 111 co.2 Cost.) perché avendo il giudice, e non la controparte, rilevato il vizio - la nullità è rilevabile anche dal giudice - Egli avrebbe dovuto consentire alle parti di esprimersi in contraddittorio sulla questione. La Corte, come detto, ritiene fondata la doglianza.
È nullo, se non registrato, il contratto di locazione precedente al 2005?
Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la stessa configurabilità del vizio di nullità per mancata registrazione del contratto: il contratto infatti non solo è stato stipulato, ma addirittura cessato prima dell'entrata in vigore della norma che ne prevede la nullità in caso di mancata registrazione (né è ammissibile alcuna forma di sanatoria dovuta alla registrazione avvenuta tardivamente, essendo stato già risolto il contratto).
Ricordiamo che la norma di cui si discute l'applicazione è quella contenuta nell'art. 1, co.346, L. n. 311/2004, secondo cui "I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".
Ebbene, la Corte risponde, si tratta di una norma che va applicata ai contratti stipulati successivamente alla sua entrata in vigore e ciò in ragione del principio generale, enunciato dall'art. 11 delle Disposizioni sulla Legge in generale (dette anche Preleggi), che al co.1 prevede "La legge non dispone che per l'avvenire: essa non ha effetto retroattivo" e considerata anche l'assenza di una norma che imponga l'applicazione dell'art. 1co.346 cit. ai contratti in corso.
Il principio è stato già affermato dalla stessa Corte nella sentenza n. 27169/2016, che è menzionata nell'ordinanza in commento.
La sentenza del 2016 a sua volta fa riferimento ad altri precedenti di legittimità, più e meno risalenti nel tempo: la sentenza n. 8148 del 2009, per cui la norma non ha efficacia retroattiva, e la n. 18213 del 2015 delle Sezioni Unite, per cui la norma si applica solo ai contratti stipulati dall'1 gennaio 2005.
Segnaliamo che la Corte ha ribadito il principio, qualificandolo come consolidato, anche nel 2019, con la sentenza n.23192.
Registrazione tardiva di contratto di locazione ad uso non abitativo
Effetti dei contratti tardivamente registrati
Le norme che sanzionano con la nullità la mancata registrazione del contratto si applicano dunque ai contratti stipulati dal 1 gennaio 2005.
Quali effetti ha tale registrazione tardiva in tali casi?
Rileva la Corte che se il contratto, nullo ai sensi della L. n. 311/2004, è registrato tardivamente può produrre i suoi effetti ex tunc, cioè sin dal momento in cui è stato firmato (e non quindi da quando è registrato); la Corte cita il precedente di cui alla sentenza di Legittimità n. 32934 del 2018, ma il principio - è facile immaginare quanto sia folto il contenzioso sul punto - è stato ribadito varie volte dalla giurisprudenza e negli ultimi anni appare consolidato (v. ad es. Cass. n. 6309/2019).
Rammentiamo che quella della nullità del contratto di locazione è una questione che richiede uno studio complessivo del caso concreto.
