Il fatto. Il contratto di locazione ad uso abitativo con decorrenza 01/07/2016, è stato registrato tardivamente solo in data 31/10/2016. Risulta infatti violato l'art. 13 della legge n. 431/1998, come modificato dalla legge di stabilità per il 2016 n. 208/2015, che prevede l'obbligo del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni.
Nullità assoluta. Il Tribunale di Catania, sentenza 18 febbraio 2019, ricorda che già l'art. 1, comma 346, I. n. 311/2004 aveva introdotto la nullità del contratto di locazione non registrato.
Il combinato disposto delle due norme sopra richiamate induce ad affermare che per le locazioni ad uso abitativo, attesa la perentorietà del termine di registrazione, non sia possibile la registrazione tardiva del contratto con efficacia sanante della nullità.
Termine perentorio. Tale soluzione interpretativa è avallata dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, nella sentenza n.23601/2017, nella cui motivazione testualmente si legge, con riferimento all'art. 13, comma 1, I. n. 431/1998: "Valutando complessivamente tale disposizione, peraltro dettata con esclusivo riferimento alle locazioni ad uso abitativo, non sembra che da essa possa desumersi l'introduzione di una generalizzata "perentorie/a" del termine per la registrazione previsto dalla normativa tributaria, considerato che la perentorie/a del termine sembra circoscritta alla condotta del solo locatore, ed esclusivamente al fine di far operare la correlata possibilità per il conduttore di ottenere la conformazione del contralto (altrimenti nullo perché non registrato nel termine) al canone autoritativamente predeterminato, come previsto dalla nuova disposizione. Ma ciò, sì ripete, per i soli contratti di locazione ad uso abitativo".
In altri termini, la giurisprudenza opta per, in caso di locazione ad uso abitativo, per la nullità insanabile con la registrazione tardiva ad opera del locatore, essendo concessa unicamente al conduttore semmai la facoltà di valersi della conformazione del contratto prevista dal comma 6 del citato articolo 13.
Il contratto di locazione è nullo se registrato oltre il termine di legge
La scadenza impedisce la sanatoria al locatore. Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale di Catania (condividendo anche le motivazioni illustrate nella sentenza del Tribunale di Milano n.11282 del 18/12/2017) ha disposto che la perentorietà del termine per la registrazione impedisce al locatore una sanatoria della nullità mediante registrazione tardiva, lasciando esclusivamente al conduttore, ritenuto contraente più debole, la facoltà di convertire il contratto nullo in quello conforme al modello legale (v.comma 6 dell'art. 13 cit.);
Solo il conduttore può convertire il contratto nullo. Tale soluzione - osserva il giudice siciliano - è particolarmente penalizzante per il locatore, ma non appare irragionevole, "dal momento che il legislatore ha evidentemente considerato che, tenuto conto dell'efficacia sanante della registrazione tardiva, il locatore poteva ritenere conveniente non registrare il contratto finché non si fosse verificata una situazione di morosità, tale da rendere necessaria la procedura di sfratto, dando così adito ad aree di evasione che l'intervento normativo in questione ha inteso scoraggiare".
Continua [...]
