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Registrazione tardiva della locazione: solo il conduttore può convertire il contratto nullo in uno valido
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Registrazione tardiva della locazione: solo il conduttore può convertire il contratto nullo in uno valido

Solo il conduttore, ritenuto contraente più debole, ha la facoltà di convertire il contratto nullo in quello conforme al modello legale

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il fatto. Il contratto di locazione ad uso abitativo con decorrenza 01/07/2016, è stato registrato tardivamente solo in data 31/10/2016. Risulta infatti violato l'art. 13 della legge n. 431/1998, come modificato dalla legge di stabilità per il 2016 n. 208/2015, che prevede l'obbligo del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni.

Nullità assoluta. Il Tribunale di Catania , sentenza 18 febbraio 2019, ricorda che già l'art. 1, comma 346, I. n. 311/2004 aveva introdotto la nullità del contratto di locazione non registrato.

=> È nullo il contratto di locazione se registrato oltre il termine di legge

Il combinato disposto delle due norme sopra richiamate induce ad affermare che per le locazioni ad uso abitativo, attesa la perentorietà del termine di registrazione, non sia possibile la registrazione tardiva del contratto con efficacia sanante della nullità.

Termine perentorio . Tale soluzione interpretativa è avallata dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite, nella sentenza n.23601/2017, nella cui motivazione testualmente si legge, con riferimento all'art. 13, comma 1, I. n. 431/1998: "Valutando complessivamente tale disposizione, peraltro dettata con esclusivo riferimento alle locazioni ad uso abitativo, non sembra che da essa possa desumersi l'introduzione di una generalizzata "perentorie/a" del termine per la registrazione previsto dalla normativa tributaria, considerato che la perentorie/a del termine sembra circoscritta alla condotta del solo locatore, ed esclusivamente al fine di far operare la correlata possibilità per il conduttore di ottenere la conformazione del contralto (altrimenti nullo perché non registrato nel termine) al canone autoritativamente predeterminato, come previsto dalla nuova disposizione. Ma ciò, sì ripete, per i soli contratti di locazione ad uso abitativo".

In altri termini, la giurisprudenza opta per, in caso di locazione ad uso abitativo, per la nullità insanabile con la registrazione tardiva ad opera del locatore, essendo concessa unicamente al conduttore semmai la facoltà di valersi della conformazione del contratto prevista dal comma 6 del citato articolo 13.

=> Il contratto di locazione è nullo se registrato oltre il termine di legge

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Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Catania, 18 febbraio 2019

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