Breve definizione
La "cedolare secca" è un istituto che concerne il contratto e conseguente rapporto di locazione. Può essere usufruita dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà di un immobile o di altro diritto reale di godimento (si pensi all' usufrutto), che locano l'immobile al di fuori dell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Essa è disciplinata dal Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 e successive modificazioni, provvedimento che ha istituito il regime di tassazione sostitutivo dell'Irpef sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili. Oltre a sostituire l'Irpef, con la cedolare secca non sono dovute le imposte di registro e di bollo, così come le addizionali.
Due tipologie
Sono due le aliquote della cedolare secca: la prima riguarda la tassazione del 21 per cento sui contratti d'affitto a canone libero di immobili locati a fini abitativi, soltanto fino al 31 dicembre 2019 era possibile accedervi anche per le locazioni commerciali; la seconda è una tassazione ridotta del 10 per cento per i contratti d'affitto a canone concordato.
La scelta e la sua comunicazione
Si tratta di una scelta facoltativa che permette di non pagare l'imposta di registro e l'imposta di bollo, che normalmente sono dovute per la registrazione del contratto, la risoluzione e la sua proroga.
In concreto si tratta di versare l'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell'immobile). La cedolare secca non sostituisce l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
La sua scelta comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, seppur previsto nel contratto, compresa la variazione Istat.
Il momento della scelta di norma avviene in fese di registrazione ma può anche essere in seguito, negli anni successivi, qualora si tratti di locazione pluriennale. Se esercitata successivamente, si ha il ritorno al regime ordinario, cioè occorre versare le imposte di registro e di bollo, non più rimborsabili.
S i sa che anche la proroga necessita della comunicazione all'Agenzia delle Entrate: per il caso di proroga con cedolare si rende necessario confermare la cedolare secca in sede contestuale alla comunicazione di proroga. Essa deve essere eseguita entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
Anche la locazione abitativa, di durata non superiore a 30 giorni, cd. locazione breve, può essere portata sotto la cedolare secca.
Quali unità immobiliari
L'opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e relative pertinenze.
Se queste ultime vengono locate in un secondo momento occorre che nel contratto si faccia riferimento a contratto di locazione dell'immobile abitativo e che emerga il vincolo pertinenziale con l'unità abitativa già locata.
Se l'immobile è in comproprietà, l'opzione deve essere esercitata da ciascun locatore. Chi di questi non usufruisca dell'opzione è tenuto al versamento dell'imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione a lui imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere pur sempre versata l'imposta di bollo sul contratto di locazione.
L'imposta di registro deve essere versata per l'intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l'ammontare minimo dell'imposta dovuta.
L'opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L'aliquota applicabile è del 21%.
Quali conduttori
Anche i conduttori devono essere persone fisiche fuori dall'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (novità introdotta dalle legge di bilancio 2019 -comma 59 dell'articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018).
L'opzione vale anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, sempreché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).
Revoca cedolare secca: è possibile?
L'efficacia della scelta della cedolare
La scelta della cedolare secca vale per tutta la durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l'opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore può sempre revocare la scelta in ogni anno contrattuale successivo al momento dell'opzione.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente e comporta il versamento dell'imposta di registro, eventualmente dovuta.
Il reddito assoggettato a cedolare non forma parte del reddito complessivo e su di esso non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.
Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell'Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).
Posso passare da cedolare secca a tassazione ordinaria e viceversa?
Nuove regole dal 2021: locazioni brevi
A partire dal 1° gennaio 2021, la Legge di Bilancio introduce alcune novità a riguardo della cedolare secca sugli affitti brevi.
La Manovra punta a limitare i casi di applicazione della tassazione agevolata del 21 per cento sugli affitti di breve durata. Si potrà optare per la cedolare secca per un numero massimo di quattro appartamenti, superati i quali scatterà la presunzione di attività imprenditoriale e l'assoggettamento del reddito ad Irpef.
Dal 2021 mutano anche i modi di pagamento dell'imposta sostitutiva: l'acconto, pari al 95 per cento fino al 2020, passa al 100 per cento dell'imposta dovuta per l'anno precedente.
Non cambiano invece le istruzioni generali per l'applicazione della cedolare secca del 20 per cento sugli affitti a canone libero, così come per la cedolare secca del 10 per cento sui contratti a canone concordato.
L'applicazione della tassazione a cedolare secca non è automatica, ma è subordinata all'esercizio di un'opzione in sede di registrazione del contratto, da effettuarsi con modello RLI. Si può scegliere di passare dall'Irpef alla cedolare secca del 21 o del 10 per cento anche negli anni successivi, ovvero in sede di proroga del contratto.
