La comunicazione di cessione fabbricato rappresenta un obbligo previsto dalla legge nei confronti di chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente l'uso esclusivo di un immobile o di parte di esso per un periodo superiore ad un mese.
Tuttavia, negli ultimi anni l'operatività di tale adempimento è stata scalfita da una serie di interventi legislativi che si sono susseguiti e che hanno avuto l'effetto di mitigare la portata dell'obbligo e di escluderlo in un serie di casi.
Comunicazione di cessione del fabbricato: come funziona?
La comunicazione di cessione del fabbricato è regolata dall'art. 12 del Decreto Legge 21 marzo 1978, n. 59 (convertito in Legge 18 maggio 1978, n. 191).
Tale norma stabilisce che "chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dell'immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell'acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato".
Pertanto, tenuto alla comunicazione sarà colui che cede in uso esclusivo a qualsiasi titolo (es. vendita, affitto, uso gratuito, donazione, comodato, ecc.) un fabbricato o una parte di esso per oltre un mese. La violazione di tale obbligo di comunicazione è punita con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 103 euro a 1.549 euro.
Comunicazione di cessione fabbricato, quando non serve più
Come accennato, sull'obbligo appena descritto hanno inciso una serie di novità recate da fonti normative successive.
In primis, è stato l'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011 in materia di federalismo fiscale che, con decorrenza 7 aprile 2011, a stabilire che l'obbligo di comunicazione della cessione di fabbricato fosse "assorbito" dalla registrazione del contratto di locazione.
Una norma analoga, volta a semplificare le procedure di trasferimento di immobili, è stata successivamente introdotta ad opera del d.lgs. n. 70/2011 che, all'art. 5, comma 4, ha previsto che l'obbligo di comunicazione di cessione fabbricato fosse assorbito dalla registrazione dei "contratti di trasferimento, aventi ad oggetto immobili o comunque diritti immobiliari".
L'orientamento inaugurato dai provvedimenti summenzionati, è stato da ultimo confermato e ribadito, con riferimento alla locazione, dal D.L. 79/2012 il quale ha anche recato modifiche al menzionato art. 3 del d.lgs. 23/2011.
Che cos'è il fascicolo del fabbricato
In dettaglio, l'art. 2, comma 1, del D.L. 79/2012 (convertito in Legge n. 131/2012) stabilisce che "la registrazione dei contratti di locazione e dei contratti di comodato di fabbricato o di porzioni di esso, soggetti all'obbligo di registrazione in termine fisso, ai sensi del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, assorbe l'obbligo di comunicazione di cui all'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191".
Pertanto, la vigente normativa stabilisce che la comunicazione di cessione di fabbricato non sia più obbligatoria qualora i contratti di cessione, a qualsiasi titolo e per qualunque ragione, vengano registrati presso l'Agenzia delle Entrate.
In conclusione, l'obbligo dichiarativo di cui all'art. 12 del D.L. 59/78, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 5 del D.L. 70/2011 e dell'art. 2 del D.L. 79/2012 è stato sostanzialmente assorbito dalla registrazione dei contratti riferiti all'immobile, sia con riguardo ad operazioni di trasferimento, quali la vendita, sia nei casi di locazione o concessione in comodato.
Quanto rimane obbligatorio presentare la comunicazione di cessione fabbricato?
Le disposizioni legislative succedutesi nel corso degli anni hanno dunque mitigato, ma non abrogato, la disciplina circa la comunicazione di cessione del fabbricato. Di conseguenza, restano una serie di casi residuali in cui l'obbligo deve ritenersi tuttora pienamente vigente.
In prima battuta, l'obbligo di comunicazione rimane inalterato qualora "venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso".
Ancora, un'altra previsione dello stesso tenore, che stabilisce che l'obbligo resti in vigore, si rintraccia all'interno dello stesso art. 2 del D.L. 79/2012 e riguarda i contratti, anche sottoposti a registrazione, che coinvolgono l'occupazione di immobili da parte di cittadini provenienti da stati non appartenenti all'Unione Europea.
Il rimando è allo specifico caso regolato dall'art. 7 del T.U. Immigrazione (d.lgs. 286/98), il quale prevede che chiunque, a qualsiasi titolo, dia alloggio oppure ospiti uno straniero o apolide, anche se parente o affine, oppure ceda allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, sarà tenuto a darne comunicazione scritta, entro 48 ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza.
Trasferimenti immobiliari, status di condomino e aggiornamento dell'anagrafe condominiale
