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Contratto di locazione. Cedolare secca anche alle società
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Contratto di locazione. Cedolare secca anche alle società

Si amplia l'applicabilità della cedolare secca

Avv. Fabrizio Plagenza 

Cosa è la cedolare secca? In materia di contratti di locazione, come noto, vige il regime, seppur facoltativo, della c.d "cedolare secca". Con la scelta di tale regime, si effettua un pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell'immobile) e si beneficia del diritto di non pagare l'imposta di registro e l'imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall'Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell'anno precedente.

Secondo quanto rilevato dall'Agenzia delle Entrate, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l'immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L'Agenzia delle Entrate chiarisce che "il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1 (novità introdotta dalle legge di bilancio 2019 - comma 59 dell'articolo 1 della legge n. 145 del 30 dicembre 2018 - pdf).

L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014)".

=> Locazioni. Cedolare secca. Le novità introdotte dal D.L. 193/2016 e le risposte del Telefisco 2017.

Se, dunque, è pacifico che la "cedolare secca" possa essere applicata nei contratti di locazione uso abitativo concessi in locazione a persone fisiche, dubbi sono sorti in merito alla medesima applicabilità anche nel caso di conduttore società.

Sul punto è intervenuta una importante sentenza N 825/2019 resa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Bari pronunciata il 5.4.2019 e depositata il 2.5.2019, con cui la Commissione adita ha ritenuto di dover aderire al principio secondo cui anche laddove l'inquilino sia una società (nello specifico si trattava di s.r.l.), è configurabile l'applicazione della cedolare secca alla presenza di determinati requisiti che ben vengono chiariti in motivazione ove si legge che "Se il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale, sussistendo il requisito previsto dalla legge della destinazione dell'immobile ad uso abitativo, è possibile optare per la cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione, e non ha alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società.

Tanto trova conforto nella più recente giurisprudenza di merito, che afferma che il locatore persona fisica - che non eserciti attività imprenditoriale - può optare per il regime della c.d. cedolare secca anche quando il contratto, che abbia ad oggetto una locazione ad uso abitativo, sia posto in essere con un conduttore che rivesta la qualifica di imprenditore o lavoratore autonomo".

La Commissione Tributaria Provinciale di Bari, dunque, con la sentenza in commento, si discosta dal parere dell'Agenzia delle Entrate che, nelle "Faq pubblicate il 20 gennaio 2015" e tutt'oggi presenti sul proprio sito istituzionale, sul quesito avente ad oggetto la possibilità di "optare per la cedolare secca se il conduttore è una società che intende adibire l'immobile ad abitazione dei propri dipendenti?", risponde limitandosi a sostenere che "No, sono esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti", senza, dunque, aver riguardo agli ulteriori requisiti alla cui presenza, invece, appare possibile applicare la c.d. cedolare secca.

=> Lo scorso 15 gennaio l'Agenzia delle Entrate ha reso disponibili sul suo sito i nuovi modelli 2018, con le relative istruzioni.

Su questo punto si sta consolidando un orientamento giurisprudenziale di segno opposto alle indicazioni operative dell'Agenzia viste le precedenti sentenze di alcune Commissioni Tributarie tra le quali si segnalano la sentenza CTR Lombardia, Sez. XIX, n. 754 del 27.02.2017 che, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione, non ha ritenuto di alcun ostacolo la natura imprenditoriale del conduttore, in presenza delle altre condizioni prescritte dalla normativa così come, del pari, la sentenza CTR Perugia, Sez. I, n. 370 del 24.10.2017, la quale ritiene che a nulla rileva il fatto che il soggetto conduttore agisca nella veste di impresa o professionista.

Orientamento confermato anche dalla sentenza CTR Perugia n. 117 del 16.02.2018 ed, infine, dalla citata sentenza N 825/2019 resa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Bari pronunciata il 5.4.2019 e depositata il 2.5.2019.

=> In arrivo controlli fiscali sui contratti di locazione stipulati con cedolare secca

La sentenza in commento, pertanto, è utile sia per gli operatori che si occupano di gestioni immobiliari che per i proprietari di immobili che si accingono a stipulare contratti di locazione.

Avv. Fabrizio PLAGENZA

Foro di Roma

Email : fabrizioplagenza@hotmail.it

Ctp Bari 825 2019

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