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Cedolare secca, quando non conviene utilizzarla?

Quali sono le ipotesi in cui il regime fiscale agevolato della cedolare secca potrebbe non apparire come l'opzione più conveniente
Dott.ssa Lucia Izzo Dott.ssa Lucia Izzo 

Nel mercato delle locazioni, la "cedolare secca" è ormai un vero e proprio punto di riferimento per chi decide di affittare un'abitazione. Merito della convenienza di questa opzione che ha convinto sempre più persone ad aderirvi.

Ciononostante, la sua convenienza non deve essere considerata scontata, sempre e comunque, poiché talvolta, in relazione alle circostanze del caso concreto, potrebbe essere preferibile assoggettare ordinariamente il reddito da locazione a IRPEF.

Si amplia l'applicabilità della cedolare secca

Per chi non ha idea di cosa si tratti, la cedolare secca rappresenta un regime fiscale agevolato la cui adozione potrà essere scelta facoltativamente dai locatari.

Si tratta di un regime "facoltativo", ciò significa che è rimessa al locatore la scelta di avvalersene o meno, sia in fase di stipula del contratto di locazione che nelle annualità successive, previa esplicita comunicazione al locatore.

I contratti sotto "cedolare secca" risultano di norma vantaggiosi in quanto si andrà a versare un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell'immobile), mentre non andranno pagate l'imposta di registro e l'imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

La cedolare secca, invece, non sostituisce l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

L'imposta sostitutiva si calcola applicando un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, mentre è prevista un'aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988).

Locazioni. Cedolare secca. Le novità introdotte dal D.L. 193/2016 e le risposte del Telefisco 2017.

Cedolare secca: chi può usufruirne e per quali immobili?

La possibilità di optare per il regime della cedolare secca è riconosciuta ai privati, ovvero alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l'immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Ancora, gli immobili oggetti del contratto dovranno essere locati a uso abitativo: nel dettaglio, l'opzione si potrà esercitare per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l'A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo.

Infine, anche gli inquilini dovranno essere soggetti privati, poiché il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Presenza di oneri deducibili o detraibili

In alternativa alla cedolare secca, il reddito delle locazioni abitative è tassabile in via ordinaria con IRPEF: come noto, trattasi di imposta diretta e progressiva, con aliquote proporzionali crescenti in base all'effettiva entità di tutti i redditi percepiti dal contribuente.

In pratica, se non si opta per la cedolare secca, il reddito annuo della locazione si aggiunge agli altri redditi che compongono la base imponibile dell'IRPEF. L'aliquota più bassa è pari al 23%, applicabile ai contribuenti con reddito compreso tra 0 e 15mila euro, dunque comunque più alta di quella del 21% della cedolare secca.

Tuttavia, il reddito assoggettato a cedolare, quindi il guadagno da locazione, è escluso dal reddito personale complessivo, quello su cui viene calcolata l'IRPEF. Questo significa che se si sceglie di beneficiare di detrazioni o oneri deducibili, questi non saranno applicabili sul reddito della locazione con regime di cedolare secca.

Cedolare secca valida anche se il conduttore è una società

In pratica, i contribuenti con redditi minimi, con la scelta della cedolare secca, vanno a "sottrarre" reddito dalla base imponibile IRPEF e potrebbero vedere sfumati i benefici di eventuali bonus fiscali di cui hanno diritto. Ciò in quanto sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.

Ciò è particolarmente evidente nel caso in cui il contribuente può beneficiare di detrazioni particolarmente consistenti, come quelle legate alle opere di ristrutturazione o efficientamento e riqualificazione energetica delle abitazioni es. eco bonus, sisma bonus, bonus mobili e cosi via.

Questi, infatti, assicurano un potenziale credito d'imposta, che diventa effettivo solo la presenza di un imponibile che consente di sfruttarlo.

Dunque, per il contribuente potrebbe essere più conveniente "barattare" l'onere fiscale limitato che si ottiene versando la cedolare secca sul reddito da locazione con l'assoggettamento del reddito da locazione IRPEF in quanto, in tal modo e grazie alle detrazioni applicabili, potrebbe annullare quasi del tutto l'IRPEF da versare all'erario.

Ovviamente, per valutare la convenienza di tale operazione è necessario effettuare una simulazione della dichiarazione dei redditi al fine di selezionare la migliore opzione per tassare le locazioni abitative.

=> Locazione: cedolare secca o regime ordinario

Dichiarazione ISEE

Se, da un lato, il reddito percepito e assoggettato a cedolare è escluso dal reddito personale complessivo,dall'altro viene compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali, come ad esempio la determinazione dell'ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) o la determinazione del reddito per essere considerato a carico.

In tal caso, dunque, il guadagno dell'affitto andrà sommato per intero, non beneficiando di eventuali deduzioni previste in caso di IRPEF.

Cedolare secca, piace il regime fiscale di tassazione dei redditi da locazione

Ciò significa che, prediligendo il regime della cedolare secca, si rischia di "gonfiare" l'ISEE e di conseguenza superare quelle soglie previste per poter fruire di una serie di prestazioni agevolate, come quelle sociali erogate da enti pubblici territoriali (rette dell'asilo, spese per la mensa universitaria, bonus energia e altre prestazioni sanitarie).

Anche in questo caso potrebbe dunque non essere conveniente prediligere il regime della cedolare secca.

Aggiornamento ISTAT canone di affitto

Infine, un caso per lo più "di scuola" (stante il rilevante vantaggio fiscale della cedolare secca) ma comunque da tenere in considerazione, è quello relativo all'aggiornamento ISTAT.

Infatti, optando per la cedolare secca, il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall'Istat dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell'anno precedente.

Contratto di affitto non registrato e cedolare secca

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