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Revoca cedolare secca: è possibile?

Il contribuente può esercitare l'opzione per il regime fiscale agevolato della cedolare secca, ma può anche decidere di revocarla, vediamo come
Dott.ssa Annamaria Villafrate Annamaria Villafrate 

Chi è proprietario di un immobile e decide di concederlo in locazione sa perfettamente che da diversi anni può optare per il regime fiscale agevolato della cedolare secca, alternativo all'Irpef.

Ai sensi del comma 2, art. 3 del decreto legislativo n. 23/2011 infatti "A decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un'imposta, operata nella forma della cedolare secca."

Ricordiamo quindi che cos'è la cedolare secca, in quali casi si può optare per questo regime e poi rispondiamo alla domanda sulla possibilità di revocare questa opzione, una volta esercitata.

Locazioni. Cedolare secca. Le novità introdotte dal D.L. 193/2016 e le risposte del Telefisco 2017.

Cos'è la cedolare secca

La cedolare secca sostituisce l'imposta sul reddito delle persone fisiche, le relative addizionali, le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, ma anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe dell'accordo. Essa però non sostituisce l'imposta di registro prevista per la cessione del contratto di locazione.

Fa da contraltare ai vantaggi fiscali previsti in favore del locatore, l'impossibilità, per tutta la durata dell'opzione, di procedere all'aggiornamento del canone di locazione, compresa la variazione Istat, anche se previsto contrattualmente.

Il regime della cedolare secca però non è applicabile a tutti i soggetti. Possono esercitare questa opzione solo le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritti reali di godimento che non concedono in locazione l'immobile per l'esercizio di un'impresa, di un'arte o di una professione.

Cedolare secca, quando non conviene utilizzarla?

Limiti anche per gli immobili. L'opzione della cedolare infatti può essere esercitata solo se si concedono in locazione immobili di categoria dalla A1 alla A11 (esclusa la A10 - che si riferisce a uffici o studi privati).

Dal 2019 l'opzione può essere esercitata però anche in relazione alle locazioni di locali commerciali classificati nella categoria C1 con una superficie non superiore ai 600 mq, pertinenze escluse.

Grazie all'opzione della cedolare secca il locatore paga un'imposta calcolata sul valore del canone annuo nella misura del 21%, che scende al 10% se l'immobile si trova in un comune con carenze di disponibilità abitative (art. 1, co. 1, lettere a) e b) del D.L n. 551/1988) o in uno dei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

L'opzione della cedolare però non ha effetto se il locatore non ne da comunicazione preventiva al conduttore con lettera raccomandata. Comunicazione che vale come rinuncia al diritto di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Revoca della cedolare secca

Come il locatore può optare per il regime agevolato della cedolare secca per pagare meno imposte gravanti sulla locazione, può decidere di tornare sui suoi passi.

Cedolare secca valida anche se il conduttore è una società

Il locatore ha infatti la possibilità di revocare l'opzione in ogni annualità contrattuale successiva rispetto a quella in cui è stata esercitata. La revoca però non è definitiva. Il locatore può infatti esercitare nuovamente l'opzione della cedolare secca, rientrando in questo modo nel regime agevolato nell'annualità successiva rispetto a quella in cui esercita la revoca.

Come si esercita il diritto di revoca

Nel tempo le modalità per poter esercitare il diritto di revoca della cedolare secca hanno subito importanti modifiche.

A distanza di poco più di anno dal decreto legislativo n. 23/2011, nella circolare n. 20/E del 4 giungo 2012, alla domanda specifica sull'esercizio della revoca della cedolare secca, l'allora Direttore dell'Agenzia delle Entrate rispondeva:

"Il punto 2.2 del provvedimento del 7 aprile 2011 stabilisce che il locatore ha la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, demandando a un provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate la definizione delle relative modalità.

=> Locazione: cedolare secca o regime ordinario

Nelle more dell'adozione del provvedimento di definizione delle modalità di revoca dell'opzione della cedolare secca precedentemente esercitata, l'Ufficio può considerare valida la revoca effettuata in carta libera, debitamente sottoscritta e contenente i dati necessari all'identificazione del contratto e delle parti, o quella effettuata con il modello 69 utilizzato come schema di richiesta della revoca.

L'art. 3, comma 11, del decreto legislativo n. 23 del 2011 prevede che l'opzione per la cedolare secca non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore.

Pur non essendo formalmente prevista alcuna forma di comunicazione della revoca dell'opzione già esercitata, è comunque opportuno che il locatore comunichi la revoca esercitata al conduttore, responsabile solidale del pagamento dell'imposta di registro.

Detta comunicazione, peraltro, corrisponde anche a un interesse del locatore perché a decorrere dall'annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del => Aumento canone di locazione in caso di cedolare secca: come fare? di locazione."

Locazione e cedolare secca. Ecco le ultime precisazioni della Agenzia delle Entrate

Con il provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate n. 64442 del 19 marzo 2019 le suddette modalità di esercizio del diritto di revoca vengono superate in virtù della "Approvazione del modello per la - Richiesta di registrazione e adempimenti successivi - contratti di locazione e affitto di immobili - (modello RLI), delle relative istruzioni e delle specifiche tecniche per la trasmissione telematica", modello che nel quadro D), dedicato alle dichiarazioni dei locatori, prevede uno spazio apposito per revocare il regime della cedolare secca.

Cedolare secca, piace il regime fiscale di tassazione dei redditi da locazione

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