L'ordinamento giuridico guarda con particolare diffidenza ai rapporti perpetui o, comunque, a tempo indeterminato. Ecco perché, anche nei più classici contratti di durata, è quasi sempre concessa la possibilità di recedere decorso un determinato lasso di tempo.
È ciò che accade nel caso di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale.
Con questo articolo analizzeremo questo tema, concentrandoci in particolare sul diritto di recesso e fornendo un modello di lettera di disdetta anticipata dalla locazione commerciale.
Definizione di contratto di locazione e le sue caratteristiche
Secondo l'art. 1571 del Codice civile, la locazione è un contratto con il quale due parti, definite locatore e conduttore (o locatario), si mettono d'accordo affinché la prima dia in godimento alla seconda un proprio bene, dietro pagamento di un corrispettivo che assume il nome di canone.
Classica ipotesi di tale tipo di contratto è quella riguardante l'abitazione data in affitto dal proprietario, oppure di altro immobile concesso ugualmente in conduzione ma per fini commerciali.
Il contratto di locazione non deve necessariamente avere ad oggetto un bene immobile: la legge esplicitamente prevede che si possa trattare anche di un bene mobile, come di un'autovettura, ad esempio.
Locazione di beni immobili: come funziona?
Il contratto di locazione che ha ad oggetto gli immobili è sottoposto a regole particolari: nello specifico, i contratti che riguardano beni immobili, ad uso abitativo o meno, devono rispettare quanto stabilito dalla legge sull'equo canone (e successive modifiche), cioè dalla legge n. 392/78.
Nello specifico, questi tipi di locazione devono osservare non solo precisi obblighi di forma, ma anche di contenuto, e sono soggetti alla registrazione presso l'Agenzia delle entrate, pena l'inefficacia assoluta del contratto stesso (Cass., sent. n. 26912/2018).
Il contratto di locazione a uso commerciale che a noi interessa si inserisce all'interno delle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione. Per tale fattispecie esiste un'apposita normativa che determina sia il contenuto del contratto che la sua durata. Proprio di questo parleremo.
Locazione immobili per uso commerciale: durata
Per legge la durata di una locazione di immobili per uso commerciale è stabilita in sei anni, rinnovabili alla scadenza per altri sei.
Dunque, mentre nelle locazioni ad uso abitativo, con riferimento alla durata, si parla di contratto 4 + 4, nelle locazioni a uso commerciale il contratto è di tipo 6 + 6, cioè sei anni rinnovabili per altri sei.
Per essere ancora più precisi, l'art. 27 della legge sull'equo canone afferma che la durata delle locazioni (e sublocazioni) di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle seguenti attività: industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.
La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile urbano è adibito ad attività alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate o all'esercizio di attività teatrali.
Per legge, le parti non sono libere di stabilire una durata diversa. Se lo fanno, ad esempio prevedendo una locazione commerciale di durata quadriennale, il termine deve ritenersi sempre quello stabilito dalla legge, cioè sei o nove anni a seconda dell'attività cui è destinato l'immobile.
Ugualmente, se le parti non prevedono nulla circa la durata del contratto, esso si intende pattuito sempre per la durata sopra vista.
Il contratto di locazione commerciale può essere stipulato per un periodo più breve solo se l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Locazione commerciale immobili: recesso del conduttore
Sempre l'art. 27 della legge sull'equo canone stabilisce che le parti sono libere di stabilire che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
In sintesi, al conduttore è data sempre la possibilità di recedere per gravi motivi, rispettando un preavviso di sei mesi (si parla in questi casi di recesso legale). Solo se contrattualmente previsto, il conduttore può recedere anche in assenza di ragioni specifiche, quindi a proprio piacimento, rispettando sempre il preavviso semestrale (recesso convenzionale).
I gravi motivi di recesso anticipato dalla locazione
Quali sono i gravi motivi che giustificano il recesso del conduttore? Per costante insegnamento giurisprudenziale (ex multis, Cass., sent. n. 12291 del 30 maggio 2014), un motivo è grave e giustifica il recesso quando:
- è estraneo alla volontà del conduttore;
- è sopravvenuto alla conclusione del contratto;
- rende eccessivamente gravosa (in termini economici, materiali o psicologici) la prosecuzione del rapporto locatizio.
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I gravi motivi di recesso possono essere oggettivi, se legati all'immobile o ad altre condizioni non riguardanti direttamente la persona del conduttore, oppure soggettivi, quando concernono il conduttore, pur non essendo dipesi da lui ed essendo sopraggiunti alla sottoscrizione del contratto.
I gravi motivi di recesso dalla locazione, dunque, non sono necessariamente economici, ma possono riguardare qualsiasi ambito della vita privata del conduttore: possono sostanziarsi in problemi di salute, oppure in ragioni di ordine lavorativo o di incompatibilità con i vicini.
I gravi motivi di recesso possono anche essere oggettivi e dipendere dallo stato dell'immobile: si prenda il caso di chi non possa continuare ad abitarvi per i gravi difetti strutturali dell'abitazione.
Il diniego di rinnovo della locazione commerciale
Come detto in precedenza, il contratto di locazione si rinnova automaticamente alla scadenza, per un periodo di tempo equivalente, senza che ci sia bisogno di un'esplicita manifestazione in tal senso. Avviene cioè quello che si chiama rinnovo tacito.
Per la precisione, il contratto si rinnova di sei anni in sei anni (o di nove in nove per le attività alberghiere), a meno che il rinnovo non venga impedito da una delle parti, con disdetta da comunicarsi all'altra, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, a seconda che il contratto sia di sei o di nove anni (art. 28, l. n. 392/78).
Alla prima scadenza, il diritto di disdetta può essere esercitato dal locatore solo al ricorrere di determinate condizioni, e cioè solo ove egli intenda:
- adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
- adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di un'attività commerciale o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
- demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.
Nei casi suddetti, il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio;
- ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile.
Insomma: il locatore non può impedire il primo rinnovo del contratto se non in presenza di una di queste ragioni.
L'art. 29 ha peraltro cura di specificare come deve avvenire il diniego di rinnovo del locatore. A pena di decadenza, egli deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato.
Tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, a seconda che il contratto sia di sei anni o di nove (per le locazioni alberghiere).
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati, sul quale la disdetta è fondata. Se il locatore non adempie a queste prescrizioni, il contratto s'intende rinnovato per un pari periodo di tempo.
Alla seconda scadenza, invece, il locatore può comunicare la rinuncia al rinnovo senza dover addurre alcuna motivazione; in alternativa, può proporre al conduttore un rinnovo del contratto alle stesse o a nuove condizioni.
Indennità per cessazione della locazione commerciale
Se la locazione cessa per volontà del locatore, egli deve corrispondere al conduttore un'indennità pari a:
- 18 mensilità del canone (per le locazioni commerciali);
- 21 mensilità del canone (per le locazioni alberghiere).
Inoltre, il conduttore ha diritto ad un'ulteriore indennità, sempre pari a 18 o 21 mensilità, nel caso in cui l'immobile venga adibito alla stessa attività rispetto a quella uscente, sempre che tale nuova attività venga iniziata entro 1 anno dalla cessazione della precedente (art. 32, legge n. 392/1978).
Riassumendo, l'indennità è sempre dovuta in caso di:
- diniego di rinnovazione del locatore alla prima scadenza;
- disdetta del locatore alle scadenze successive,
L'indennità non è invece dovuta nel caso di:
- locazione avente ad oggetto un'attività professionale (come lo studio di un avvocato, ad esempio);
- immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
- immobili destinati all'esercizio di attività di carattere transitorio,
- immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (art. 35 legge 392/1978);
L'indennità non è inoltre dovuta se la locazione è cessata per volontà del conduttore (disdetta anticipata o diniego di rinnovo alla scadenza), ovvero per risoluzione contrattuale.
Disdetta anticipata del conduttore: facsimile Egr. Sig.
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Racc. a/r
Oggetto: disdetta anticipata contratto di locazione commerciale per sopravvenuti gravi motivi.
Come stabilito dall'art. 27, comma 8, l. n. 392/78, con la presente comunico formalmente l'intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione stipulato in data ____________, relativo all'immobile ad uso commerciale di Sua proprietà situato in ___________________ alla via _____________________, identificato al catasto edilizio urbano ________________________, per i seguenti sopraggiunti gravi motivi:
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Alla luce di ciò, l'immobile Le verrà riconsegnato libero da persone o cose una volta trascorsi sei mesi dalla recezione della presente.
Cordiali saluti
Luogo e data
Firma
