Il contratto di locazione di immobili urbani ad uso abitativo è strutturato in modo tale da garantire all'inquilino una durata minima del negozio giuridico. Si tratta di una forma di tutela nei riguardi della persona che intende trascorrere una parte della sua vita all'interno di un'abitazione che, anche se non propria, accoglierà sé e i suoi cari.
Per garantire la permanenza dell'inquilino la legge proibisce al locatore di poter recedere; ciò che gli è concesso è di impedire il rinnovo automatico del contratto al termine del primo quadriennio. Il conduttore, al contrario, può recedere dal contratto per gravi motivi, purché dia un preavviso minimo di sei mesi (ma le parti possono pattuire un termine inferiore).
Resta fermo il diritto del proprietario di risolvere il contratto di locazione in caso di inadempimento della controparte: in questa ipotesi, è possibile adire la procedura di sfratto per morosità.
Dicevamo che il conduttore può recedere dal contratto, purché osservi un termine minimo di preavviso. Cosa succede se l'inquilino, dopo aver regolarmente comunicato al locatore il proprio recesso, ci ripensi e voglia tornare indietro? Si può revocare la disdetta dell'affitto da parte dell'inquilino? In pratica, esiste uno ius poenitendi dell'inquilino in riferimento al recesso dal contratto di locazione?
La disdetta del conduttore nella legge n. 431/98
La legge n. 431/98 disciplina la locazione degli immobili urbani ad uso abitativo. L'articolo 3, comma sesto, della predetta legge afferma testualmente che «Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi».
Il recesso anticipato del conduttore è dunque possibile a due condizioni:
- se ricorrono gravi motivi che giustificano la disdetta anticipata;
- se è rispettato un termine di preavviso, per legge fissato in sei mesi ma riducibile dalle parti.
Affinché la disdetta sia valida, occorre che di essa venga data notizia alla controparte con raccomandata con avviso di ricevimento o strumento equivalente (una pec, ad esempio).
L'art. 4 della legge n. 392/78 ribadisce lo stesso principio: è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
I gravi motivi che giustificano la disdetta del conduttore
Quali sono i gravi motivi che giustificano la disdetta anticipata del conduttore? La legge sul punto tace, ma la giurisprudenza ha ben presto colmato la lacuna.
Secondo la Corte di Cassazione (Cass. 30 maggio 2014 n. 12291), i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione.
In sintesi, i motivi di recesso dal contratto di locazione sono gravi quando:
- sono estranei alla volontà del conduttore;
- sono sopraggiunti alla conclusione del contratto;
- rendono eccessivamente gravosa (in termini economici, materiali o psicologici) la prosecuzione del rapporto locatizio.
I gravi motivi di recesso dalla locazione, dunque, non sono necessariamente economici, ma possono riguardare qualsiasi ambito della vita privata del conduttore: possono sostanziarsi in problemi di salute, oppure in ragioni di ordine lavorativo o di incompatibilità con i vicini.
Di solito, i gravi motivi di recesso vengono distinti in oggettivi o soggettivi a seconda della loro natura.
Disdetta locazione comunicata senza forma scritta. Ciò che conta è la sostanza
Gravi motivi soggettivi di disdetta
I gravi motivi soggettivi sono quelli che riguardano la persona del conduttore, pur non essendo dipesi da lui ed essendo sopraggiunti alla sottoscrizione del contratto.
Costituiscono un esempio di gravi motivi soggettivi che giustificano il recesso dal contratto di locazione:
- il trasferimento del posto di lavoro;
- la nascita di un figlio che rende inadeguata l'abitazione (ad esempio, perché troppo piccola);
- la fine della convivenza;
- la perdita del lavoro;
- l'aggravarsi delle proprie condizioni di salute o il sopraggiungere di una patologia.
Se il locatore non esegue i lavori di ristrutturazione
Gravi motivi oggettivi di disdetta
I gravi motivi oggettivi che giustificano la disdetta del contratto di locazione sono quelli che non riguardano direttamente la persona del conduttore. Sono esempi di gravi motivi oggettivi:
- la sopravvenuta inidoneità dell'abitazione, ad esempio per motivi strutturali;
- il malfunzionamento di un servizio necessario al conduttore, come ad esempio l'ascensore;
- un avvenimento imprevedibile (ad esempio, un sisma o l'apertura di uno stabilimento nelle vicinanze) che rende intollerabile la prosecuzione dell'occupazione dell'immobile.
Disdetta locazione: si può revocare?
Abbiamo detto che la disdetta deve essere comunicata con ampio preavviso. È pertanto possibile che, nei mesi successivi all'esternazione della volontà di recedere, le intenzioni del conduttore cambino.
Si pensi all'inquilino che, dopo aver comunicato la disdetta, non riesca a trovare un nuovo alloggio che lo soddisfi. In un caso del genere, si può revocare la disdetta del contratto locativo? In altre parole: una volta inviata la raccomandata a/r contenente il recesso, è possibile tornare sui propri passi e, magari, revocare la disdetta?
La risposta al quesito è negativa. In quanto atto unilaterale recettizio, la disdetta della locazione produce effetti nel momento in cui perviene al destinatario. Per tale ragione, essa non può essere revocata, in quanto i suoi effetti interruttivi del rapporto locatizio si producono nell'esatto istante in cui essa perviene nella sfera di conoscibilità del locatore.
Non occorre che il proprietario accetti il recesso: esso produce effetti senza bisogno che il destinatario compia alcunché, proprio perché trattasi di atto unilaterale recettizio.
La scelta sulla possibilità o meno di proseguire nel contratto spetta al proprietario. Una volta disdetto il contratto, infatti, non ci sono più obblighi tra le parti.
Quindi, se il proprietario non ha comunicato la disdetta all'Agenzia delle Entrate e non ha già trovato un nuovo inquilino, può decidere di consentire la prosecuzione del contratto alle stesse condizioni.
In caso contrario potrà chiedere all'inquilino di lasciare l'alloggio o stipulare un nuovo contratto con altre condizioni.
In estrema sintesi, la revoca della disdetta del conduttore è sintesi, la revoca della disdetta del conduttore è possibile solo se c'è la volontà concorde di entrambe le parti di proseguire il rapporto locatizio. Tale intenzione deve manifestarsi per iscritto, redigendo una scrittura privata ove si afferma di voler negare efficacia alla disdetta già comunicata.
Lo sfratto per finita locazione
Se il conduttore che ha manifestato la volontà di disdire il contratto non abbandona l'immobile nel termine pattuito, il locatore potrà invocare validamente lo sfratto per finita locazione, ottenendo dal giudice un provvedimento con cui poter chiedere il rilascio forzoso dell'immobile.
