Una deliberazione è validamente assunta se tutti i condòmini sono stati messi nella condizione di poter partecipare al consesso. A questa funzione assolve l'avviso di convocazione che, per legge, deve contenere l'ordine del giorno e deve essere comunicato a tutti coloro che sono legittimati a prendere parte all'assemblea.
Il problema è che, a volte, si dà per scontato che il condomino abbia conoscenza della seduta assembleare anche se l'avviso di convocazione non è stato ritualmente notificato. È ciò di cui si è occupato la Corte di Appello di Lecce - Sez. distaccata di Taranto - con la sentenza n. 211 del 21 luglio 2020.
Il caso riguardava la controversia sorta tra alcuni condòmini, che lamentavano di non aver ricevuto un regolare avviso di convocazione, e il condominio, il quale dal suo canto riteneva invece che i condòmini avessero perfetta conoscenza della data d'assemblea, come emergeva da elementi inconfutabili.
Avviso di convocazione assemblea condominiale, il caso sottoposto al giudice salentino
Ricorrevano al Tribunale di Taranto alcuni condòmini i quali chiedevano l'annullamento della delibera con cui l'assemblea aveva autorizzato l'installazione di un ascensore all'interno dell'edificio condominiale. A detta degli attori, la delibera era viziata per via della loro mancata convocazione.
Per la precisione, l'avviso era stato inviato e sottoscritto da persone non legittimate alla ricezione. Pertanto, la decisione assembleare sarebbe stata viziata.
Il condominio resistente si difendeva asserendo che gli attori avevano perfetta contezza della data in cui si sarebbe svolta l'assemblea, tanto che gli stessi attori, qualche giorno prima della riunione, avevano fatto pervenire un fax da parte del loro avvocato con cui si comunicava di non procedere con l'assemblea, in quanto la realizzazione dell'impianto di ascensore avrebbe costituito un'innovazione vietata.
Dunque, dando incarico al proprio legale di intimare all'amministratore di non deliberare, gli attori avevano dimostrato non solo di conoscere perfettamente la data di convocazione, ma anche l'ordine del giorno.
Il Tribunale di prime cure rigettava la domanda attorea. Avverso tale decisione proponevano appello i soccombenti, i quali reiteravano le proprie doglianze in merito alla mancata comunicazione dell'avviso di convocazione. La Corte di Appello di Lecce, con la sentenza n. 211 del 21 luglio 2020 in commento, riforma la sentenza di primo grado è dà ragione agli appellanti. Vediamo perché.
Avviso di convocazione assemblea condominiale, la decisione della Corte di Appello di Lecce
Il giudice di prime cure è addivenuto al positivo riconoscimento della regolare convocazione sulla base di elementi presuntivi (indizi offerti da taluni testi, fax inoltrato dal difensore delle attrici due giorni prima dell'assemblea).
Tuttavia, nessuno dei firmatari dell'avviso in luogo degli appellanti ha ammesso di essere delegatario alla ricezione della comunicazione. Inoltre, il fax inoltrato dal difensore degli appellanti con cui si intimava di desistere dal deliberare non integra prova sicura della ricezione dell'avviso da parte dei rispettivi assistiti.
Di conseguenza, per l'inesistenza di prova sulla tempestiva convocazione dei condòmini impugnanti, la delibera adottata dall'assemblea va annullata ex art. 1137 c.c., con conseguente riforma della gravata sentenza.
L'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio
La decisione in commento appare rispettosa del disposto legislativo. Ai sensi dell'art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ., l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Avviso di convocazione assemblea condominiale, vale solo quello che dice la legge
Tale norma è stata correttamente applicata dalla Corte d'Appello di Lecce, che ha annullato la deliberazione assunta senza che vi fosse la prova della corretta notifica dell'avviso di convocazione, ma solamente alcuni indizi dai quali si è ritenuto giusto poter presumere la conoscenza della data e dell'ordine del giorno.
Presunzione di conoscenza dell'avviso di convocazione
Il problema della presunzione di conoscenza dell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio è costantemente oggetto di approfondimento giurisprudenziale.
Per pacifico insegnamento della Suprema Corte (ex multis, Cassazione civile, sez. II, sentenza 25/03/2019 n. 8275), l'avviso di convocazione, trattandosi di atto unilaterale ricettizio, segue la comune regola fissata dall'art. 1335 del codice civile, secondo il quale la proposta, l'accettazione, la loro revoca e ogni altra dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia.
Come scrivere l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale?
Dunque, una volta spedito l'avviso di convocazione al giusto indirizzo, si presume sia conosciuto dal destinatario; tocca a quest'ultimo fornire la prova contraria, ad esempio dimostrando di essersi da tempo trasferito in nuovo domicilio, ovvero di essere stato impossibilitato ad avere effettiva contezza del contenuto della comunicazione (ad esempio, perché ricoverato in ospedale).
Il condominio deve però dimostrare che l'avviso di convocazione sia giunto al destinatario (o, quantomeno, al suo indirizzo), almeno cinque giorni prima della data di convocazione dell'assemblea.
A tal proposito, è fondamentale che l'avviso di convocazione sia comunicato mediante strumenti che consentano di accertare la data di ricezione, come ad esempio la raccomandata con avviso di ricevimento e la pec.
Affinché operi la presunzione di conoscenza prevista dalla legge per tutti gli atti unilaterali recettizi, però, occorre che l'atto sia stato spedito al giusto indirizzo. In assenza di tale condizione, non ci si potrà avvalere di presunzioni diverse.
È ciò che è accaduto nel caso sottoposto alla Corte di Appello di Lecce che ha sconfessato i criteri presuntivi adoperati dal giudice di prime cure, i quali si fondavano su indizi non idonei a dimostrare la regolarità della notifica.
In primo grado, infatti, il giudice aveva fatto riferimento a criteri presuntivi sbagliati, senza accertarsi che l'avviso fosse stato spedito al giusto indirizzo.
Solo in questo caso, infatti, avrebbe potuto operare la presunzione di conoscenza, con conseguente onere del destinatario di dimostrare il contrario.
