Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
112182 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Presenziare all'assemblea: ancora meglio se si partecipa consapevolmente
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Presenziare all'assemblea: ancora meglio se si partecipa consapevolmente

Accesso ai documenti condominiali: il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 11875/2020, ha nuovamente evidenziato e confermato come la violazione del diritto alla partecipazione informata all'assemblea renda la delibera annullabile.

Avv. Chiara Magnani  

Il caso

Due condomine citavano in giudizio il Condominio impugnando, tra le altre, anche la delibera avente ad oggetto (punto n. 1) l'approvazione del bilancio consuntivo 2016 sia per questioni di natura contabili (mancanza del saldo del c/c ad apertura e chiusura della gestione, mancata registrazione di un pagamento effettuato nel 2017...) sia per la lesione del diritto delle stesse di prendere visione della documentazione condominiale.

Il Tribunale, nel solco delle numerose pronunce accoglieva integralmente la domanda attrice annullando la deliberazione di cui al punto 1 dell'odg sotto entrambi i profili: lesione del diritto alla partecipazione informata e irregolarità nella redazione del bilancio approvato.

=> Accesso ai documenti condominiali

Diritto alla partecipazione informata

Il Giudice in accoglimento della doglianza delle attrici che evidenziavano come avessero richiesto all'amministratore di prendere visione della documentazione " di assoluto interesse attinente il rendiconto (copia estratti c/c, registro cassa e fatture fornitori" ), rilevava come " il riconoscimento del diritto di ogni condomino di ottenere, dall'amministratore, l'esibizione (cioè prendere visione) dei documenti ed estrarne copia, senza specificare la ragione della richiesta, costituisce dato pacifico in giurisprudenza, peraltro normato in sede di novella, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa o sia contrario ai principi di correttezza e che i relativi costi siano assunti dal condomino istante ( Cass. 19210/11)".

Attraverso quali strumenti il condomino può partecipare consapevolmente all'assemblea ?

1) L'art. 1129 e 1130 c.c. riconoscono al condomino il diritto di prendere visione anche dei documenti contabili.Nel caso in cui venga approvato il bilancio senza aver consentito, al richiedente, di esaminare la documentazione, la delibera è invalida ( Cass. 11940/2003; 19799/14).

2) Ex art. 66 disp. Att. C.c., tra la convocazione e celebrazione dell'assemblea devono intercorrere almeno 5 giorni(o anche un numero superiore se previsto nel regolamento condominiale) e ciò proprio per consentire al condomino di avere il tempo per prepararsi alla riunione e richiedere, nel caso, nel lasso di tempo eventuale documentazione e/o informazioni all'amministratore. Si tratta non solo di ricevere le informazioni necessarie in vista dell'assemblea ma soprattutto un diritto di accedere agli atti che consentono la partecipazione.

Con riferimento all'avviso di convocazione si segnala come sia annullabile la delibera assunta quando il condomino non è stato informato, con congruo preavviso, dello spostamento del luogo della riunione (Trib. Roma 5363/19).

Quando l'assembla si svolge in un luogo diverso rispetto a quello indicato nella convocazione, il condomino che non vi partecipa è da considerarsi non convocato e ben potrà impugnare la delibera per irregolarità nella convocazione.

Diritto di accesso ai documenti condominiali

3) Previsione di un o.d.g. (sul punto richiamo l'analisi alla sentenza della Tribunale di Roma 3633/20 già pubblicata sul sito). Solo se il condomino è messo nelle condizioni di conoscere gli argomenti che verranno trattati nella riunione, ha l'effettiva possibilità di valutare se parteciparvi o meno e soprattutto ha la possibilità di scegliere come partecipare all'incontro (Cass. 1511/97; 14560/04; 24456/09). Ma vi è di più.

Successivamente alla delibera, solo raffrontando la decisione assunta con quanto inserito all'o.d.g. si può, in concreto, valutare se il deliberato fuoriesce dai poteri dell'assemblea, se il deliberato è rimasto nel soldo dell'argomento così come inserito nell'o.d.g., se la decisione si sia sviluppata correttamente e in aderenza rispetto a quanto proposto nell'o.d.g. e così poter valutare la "tenuta" della delibera medesima. L'analisi dell'o.d.g., ha pertanto una valenza di controllo preventivo nonché successivo sul deliberato;

4) Limiti alle attività consentite nelle "varie ed eventuali": in questa voce - pena l'annullabilità della delibera - non possono essere prese decisioni con carattere vincolante per i partecipanti al Condominio.

Questo spazio è riservato, infatti, a comunicazioni da parte dell'amministratore, segnalazione di problematiche da parte dei condomini, richiesta all'amministratore di inserire la trattazione di alcune questioni nell'odg della prossima assemblea, aggiornamenti su situazioni già deliberate in precedenza…

5) La previsione di criteri di chiarezza, correttezza ed intelligibilità dei dati nella redazione dei bilanci. Il Tribunale di Roma, dopo aver precisato che l'omessa indicazione del saldo del conto corrente è un dato tutt'altro che "irrilevante", ribadisce come " la conoscenza delle effettive disponibilità del Condominio è, infatti, necessaria ai condomini chiamati all'approvazione del rendiconto… per poter operare gli opportuni controlli sull'operato dell'amministratore anche alla luce delle gestioni straordinarie" e dopo aver ricordato come il criterio per la redazione sia quello di cassa evidenzia come" laddove un rendiconto sia redatto applicando congiuntamente il criterio di casso e quello di competenza, non si rispettano i principi contabili e viene compromessa la chiarezza di informazione che costituisce uno dei requisiti fondamentali di un bilancio correttamente elaborato ". Quando il bilancio approvato non consente di " fornire una chiara e coerente fotografia della gestione condominiale" va annullato anche per vizi propri. Se da un lato sappiamo che nella redazione del bilancio condominiale non trovano applicazione le norme "rigorose" vigenti nella materia societaria, è altrettanto vero che occorre - anche con riferimento alla correttezza dell'operato dell'amministratore - l'utilizzo di chiari e precisi principi contabili.

Diritto di accesso ai documenti condominiali

Documentazione condominiale e contestazione della delibera

Il Tribunale, infine, precisa che il diritto di informazione del condomino sussiste ed è meritevole di tutela nella misura in cui venga dimostrato un effettivo interesse - interesse rimasto inevaso dall'amministratore - ad acquisire una completa informazione sulla tematica portata all'assemblea.

Le attrici, infatti, avevano contestato - con riferimento a quanto deliberato al punto n. 3 - la lesione del diritto di prendere visione della documentazione condominiale. Il Giudice a seguito dell'istruttoria, dopo aver evidenziato come le richieste formulate all'amministratore non avessero riguardato " questo specifico tema né menzionato documenti riferibili all'oggetto della delibera" ha correttamente rigettato l'impugnazione della delibera di cui al punto n. 3.

Vale la pena, infine, rilevare che se da un lato La Legge 220/12 è improntata alla massima trasparenza nella gestione condominiale e nei rapporti tra amministratore e condòmini, con previsione di un vero e proprio diritto di accesso e visione del singolo condomino ai documenti condominiali, anche con facoltà di estrarne copia, dall'altro lato l'accesso ai documenti condominiali- esercitabile tanto in sede di approvazione del rendiconto condominiale, quanto durante il corso della gestione - non deve mai costituire un intralcio all'amministrazione e non può essere contrario alla correttezza ed alla buona fede (Cass 4686/2018; 10844/20).

Visione, estrazione e consegna di copie di documenti condominiali un ragionevole contemperamento di diritti

Scarica Trib. Roma 3 settembre 2020 n. 11875

Cerca: assemblea presenziare accesso documenti

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

    in evidenza

Dello stesso argomento