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L'amministratore di condominio è obbligato a consultare i registri immobiliari prima di inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea
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L'amministratore di condominio è obbligato a consultare i registri immobiliari prima di inviare l'avviso di convocazione dell'assemblea

La notifica del decreto ingiuntivo comporta l'automatica conoscenza della delibera?

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. Tizia, a seguito di notifica del decreto ingiuntivo proposto dal condominio, proponeva opposizione, contestando che l'avviso di convocazione non era stato alla stessa comunicato, come previsto dall'art. 66 disp. att. c.c. Pertanto, chiedeva al giudice adito l'invalidità della delibera.

Costituendosi in giudizio, il condominio contestava la domanda; in particolare, evidenziava che l'avviso di convocazione era stato trasmesso con lettera raccomandata, e che l'amministratore, solo dopo aver eseguito accertamenti sulle risultanze catastali ai fini del procedimento monitorio, aveva scoperto che la proprietà dell'appartamento era in capo all'ex coniuge dell'attrice ma intestato a Tizia, la quale aveva omesso di comunicare il provvedimento giudiziario di separazione dal marito.

Di conseguenza, l'amministratore, ignorando la separazione dei coniugi, aveva indirizzatole raccomandate all'ex marito.

=> Quando l'avviso di convocazione si presume conosciuto?

Il ragionamento del giudice.A seguito dell'istruttoria di causa era emerso che l'unico avviso di ricevimento di raccomandata, successivo per invio e per ricezione alla data dell'assemblea, prodotto dal condominio convenuto, onerato della relativa prova, risulta indirizzato: l'uno ex coniuge dell'attrice, l'altra madre di lui, proprietaria di un distinto appartamento, sennonché, per la decorrenza del termine di cui all'art. 1137, c. 3, c.c., era indefettibile e necessaria "la prova dell'avvenuto recapito della lettera raccomandata contenente il verbale dell'assemblea condominiale all'indirizzo del condomino assente e non di altri, affinché si possa verificare "l'insorgenza della presunzione "iuris tantum" di conoscenza, in capo al destinatario, posta dall'art. 1335 cod. civ., nonché, con essa, la decorrenza del "dies a quo" per l'impugnazione della deliberazione, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ." (Cass. Civ.,sent. 22240/2013; 25791/2016).

=> Avviso di convocazione assemblea condominiale, vale solo quello che dice la legge

Inoltre, sebbene l'attrice ha ricevuto, giusta sua ammissione, la notifica del decreto ingiuntivo, secondo il tribunale, tale notifica non comportava, ex se, la conoscenza della delibera stessa, in virtù del seguente principio nomofilattico: "la produzione delle delibere assembleari condominiali a corredo di una domanda monitoria avverso un condomino non è idonea a soddisfare l'onere di comunicazione agli assenti ex art. 1137 c.c., né comporta il sorgere della presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c., che postula il recapito all'indirizzo del condomino del verbale contenente le decisioni dell'assemblea, né, comunque, obbliga quest'ultimo ad attivarsi per acquisire e conoscere il testo delle deliberazioni stesse, la cui conoscibilità, pertanto, non è ancorata alla data di notificazione del decreto ingiuntivo" (Cass., n. 16081/16).Premesso ciò, l'invio della raccomandata all'ex coniuge non più convivente, non è idoneo a far ritenere perfezionata la comunicazione dell'avviso di convocazione nei confronti dell'attrice.

Infatti, sebbene l'ex marito ha omesso di comunicare all'Amministratore la cessazione della loro convivenza coniugale, a causa della separazione personale consensuale, era compito del Condominio, nella persona del suo rappresentante, accertare chi fosse l'effettivo proprietario dell'immobile, attraverso l'esame dei pubblici registri.

L'avviso di convocazione dell'assemblea deve, infatti, essere indirizzato al condomino, quale proprietario dell'unità immobiliare, sulla base delle risultanze dei pubblici registri, a nulla rilevando che siano altri a comportarsi, de facto, quale proprietari, apparendo quali domini all'esterno.

Peraltro, la concentrazione presso lo stesso fabbricato condominiale di più nuclei familiari legati per parentela o affinità all'attrice avrebbe dovuto richiamare l'Amministratore alla dovuta diligenza, sollecitandolo alla consultazione dei pubblici registri per verificare gli effettivi intestatari dei vari immobili.

=> Assemblea di condominio. Avviso di comunicazione tramite PEC. Il Tribunale di Massa detta le regole

In conclusione, la domanda è stata accolta; per l'effetto, la delibera è stata annullata.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Impugnativa delibera - avviso di convocazione

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 66 disp. att. c.c. - 1335 c.c.

PROBLEMA

La vicenda nasce dalla notifica ad una condomina di un decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo, emesso sulla base di una delibera assembleare il cui avviso di convocazione non era stato alla stessa comunicato, come previsto dall'art. 66 disp. att. c.c. Malgrado l'assenza dell'attrice alla riunione condominiale anche il relativo verbalenon le era stato recapitato.

LA SOLUZIONE

Il giudice, nell'accogliere il ricorso, sottolinea che la conoscenza dell'avviso deve essere autonoma rispetto agli atti che ne conseguono, come ad esempio nel caso di notifica di un decreto ingiuntivo che, sebbene richieda per il suo accoglimento il deposito della relativa delibera assembleare di approvazione dei bilanci consuntivo/preventivo con la rispettiva ripartizione degli oneri, non fa sorgere la presunzione di conoscenza prevista dal citato art. 1335 c.c.

LA MASSIMA

L'avviso di convocazione dell'assemblea deve essere indirizzato al condomino, quale proprietario dell'unità immobiliare, sulla base delle risultanze dei pubblici registri, a nulla rilevando che siano altri a comportarsi, de facto, quali proprietari,apparendo quali domini all'esterno.Ne consegue che l'amministratore ha il compito di verificare gli effettivi intestatari dei vari immobili (Trib. Reggio Calabria 13 settembre 2018).

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