Le immissioni rumorose provenienti dall'appartamento del vicino sono la più classica delle controversie condominiali. Schiamazzi, spostamenti di mobilio nel cuore della notte, radio e televisione ad alto volume, urla, litigi, strumenti musicali e chi più ne ha più ne metta.
In queste ipotesi la prima cosa che si fa è chiamare l'amministratore nella speranza che intervenga. Puntualmente, però, questi declina ogni competenza: i litigi tra vicini sono una questione privata.
Se l'appartamento è in affitto si invoca allora il proprietario, affinché richiami all'ordine l'inquilino molesto. Anche il locatore, però, se ne lava spesso le mani. Eppure, non sempre deve essere così. Quando è responsabile il locatore per i rumori dell'inquilino?
Il Tribunale di Roma, con una recente sentenza (la numero 3187 del primo marzo 2022) si è espressa proprio su questa circostanza. In particolare, nel caso di specie esisteva un regolamento contrattuale che prevedeva al suo interno un'apposita clausola che impediva ai condòmini di "arrecare molestia ai condòmini e ai terzi, nel rispetto della convivenza civile".
Al di là delle conclusioni a cui è giunta la sentenza nel rispondere al caso concreto, è molto interessante lo spunto che la pronuncia offre in tema di trascrizione del regolamento contrattuale e sua opponibilità al proprietario che ha dato in locazione l'unità abitativa. Approfondiamo la questione e vediamo quando è responsabile il locatore per i rumori dell'inquilino.
Definizione di regolamento contrattuale in ambito condominiale
Va brevemente ricordato che per regolamento contrattuale si intende il regolamento approvato:
- all'unanimità dall'assemblea;
- dall'originario unico proprietario del fabbricato, il quale ha inserito le previsioni all'interno dei singoli atti d'acquisto al momento della vendita delle unità immobiliari, cosicché tutti i compratori debbano rispettarle alla stregua di vere e proprie condizioni di compravendita.
Regolamento contrattuale: a chi è opponibile?
Il regolamento contrattuale è senz'altro efficace nei confronti dei primi acquirenti, cioè di coloro che sottoscrivono il rogito comprando dall'originario proprietario. Ciò perché, come detto, il regolamento è parte integrante dell'atto di compravendita.
Affinché le clausole del regolamento contrattuale siano opponibili (cioè, efficaci) anche nei confronti dei terzi e, in special modo, degli acquirenti successivi, occorre che:
- il regolamento sia stato trascritto nei registri immobiliari della conservatoria;
- le clausole siano espressamente riportate ed accettate anche all'interno dei successivi atti d'acquisto, non essendo sufficiente un mero richiamo.
Quanto detto vale anche per quelle clausole che, ad esempio, stabiliscono di non causare immissioni rumorose, oppure di rispettare determinate fasce di silenzio.
Cosa succede se l'appartamento condominiale è concesso in affitto e il conduttore viola la clausola che vieta gli schiamazzi e le altre condotte moleste? È responsabile anche il locatore? Secondo il Tribunale di Roma, potrebbe esserlo. Vediamo perché.
Rumori inquilino: è responsabile il locatore?
Secondo il Tribunale di Roma (sentenza numero 3187 del primo marzo 2022), il locatore risponde dei rumori molesti del suo inquilino se il regolamento contrattuale prevede specifici divieti riguardo a questa determinata condotta.
Ad esempio, se il regolamento contrattuale stabilisce che non è possibile attivare gli elettrodomestici (lavastoviglie, lavatrice, ecc.) durante le ore notturne, l'inquilino che viola questo divieto fa incorrere in responsabilità anche il locatore. Perché? Perché il regolamento contrattuale è direttamente efficace e vincolante innanzitutto nei confronti dei proprietari.
Sebbene dunque non sia il locatore a causare il disagio con una propria condotta diretta, egli deve comunque preoccuparsi di far rispettare il regolamento anche ai suoi inquilini.
Secondo il Tribunale di Roma, "quando l'attività posta in essere da uno dei condòmini di un edificio è idonea a determinare il turbamento del bene della tranquillità degli altri partecipi, tutelato espressamente da disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, non occorre accertare, al fine di ritenere l'attività stessa illegittima, se questa costituisca o meno immissione vietata ex art. 844 cod. civ., in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dall'indicata norma generale sulla proprietà fondiaria".
Ma soprattutto "la tutela de qua ben può essere esperita anche contro il locatore": se, infatti, a norma dell'art. 1587 cod. civ., il conduttore, nel servirsi della cosa locata, deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia, che lo vincola, in generale, a non commettere "abusi" nel godimento della stessa e, in particolare, a rispettare i maggiori obblighi e i più stringenti divieti che dovessero essere imposti dal regolamento condominiale, il proprietario locatore "tollerante", sebbene non direttamente autore dei menzionati abusi, ne risponde come del fatto proprio, quale principale destinatario degli obblighi e dei divieti regolamentari.
Così la sentenza in commento: «malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dell'edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull'entità immobiliare locata - ancorché in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore -, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti» e responsabilità per i danni subiti da terzi.
Il locatore che si disinteressa della condotta illecita dell'inquilino deve, in solido con il conduttore, risarcire i danni da quest'ultimo eventualmente cagionati agli altri condòmini, potendo finanche giungere a chiedere la risoluzione del contratto di locazione, determinandosi così a mandare via l'inquilino rumoroso.