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La condensa limita il godimento dell'appartamento. E' responsabile il costruttore
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La condensa limita il godimento dell'appartamento. E' responsabile il costruttore

Vizi di costruzione sulla facciata esterna e negli infissi del fabbricato, causa di infiltrazioni di umidità e formazione di condensa all'interno di alcuni appartamentI: è responsabile il costruttore.

Angelo Pesce  

Una recente sentenza della Cassazione, la n. 14650/13, pubblicata l'11 giugno u.s., ha condannato il costruttore di un immobile affinché elimini a sue spese i vizi di costruzione sulla facciata esterna e negli infissi del fabbricato, causa di infiltrazioni di umidità e formazione di condensa all'interno di alcuni appartamenti.

Entriamo nel merito della questione, analizzando le cause che hanno determinato questa risoluzione. In base agli accertamenti tecnici effettuati, vi sono difetti nella coibentazione termica delle strutture perimetrali nonché nel sistema di impermeabilizzazione degli infissi; relativamente all'involucro esterno, in corrispondenza dell'alternanza fra cemento e filari in laterizio sulla facciata, si formano macchie di umidità all'interno degli appartamenti; in merito agli infissi, invece, la cattiva sigillatura perimetrale e la inidonea realizzazione degli infissi stessi, provoca infiltrazione di umidità che si trasmette all'interno dell'unità abitativa.

=> Come si combatte la condensa?

Il segnale eloquente della presenza di umidità è la formazione di macchie, efflorescenze e muffe, dannose oltre che per le strutture (la costante umidità può provocare danni permanenti agli elementi costruttivi e addirittura pregiudicare la stabilità statica), anche per il benessere abitativo e la salute delle persone (la formazione di microrganismi creano pericoli di infezioni e malattie allergiche).

Il vapore presente nell'aria (umidità relativa), aumenta col diminuire della temperatura fino a raggiungere il 100% (i fattori che contribuiscono all'aumento sono la presenza di persone, la cottura dei cibi, le attività di pulizia, ecc.); quando l'aria è satura di umidità, il vapore condensa e la parete si bagna, danneggiando gli intonaci e facendo proliferare le muffe.

Con una frequente ventilazione degli ambienti, la condensa può essere smaltita, ma in caso contrario, penetra nella parete fino ad evaporare all'esterno (a meno di rivestimenti impermeabili quali ceramiche, intonaci plastici, ecc. che trattengono la condensa all'interno della muratura e che, col tempo, potrebbe intaccare gli impianti idrici ed elettrici, oltre che sgretolare gli intonaci).

Vediamo nella tabella sottostante, alcuni suggerimenti per eliminare definitivamente le muffe ed eventualmente prevenirne la formazione.

Come indicato in tabella, uno degli interventi preventivi alla formazione della condensa prevede la realizzazione di buoni isolamenti delle pareti esterne ma, nel caso in questione, l'immobile presenta giustappunto carenze nella realizzazione per questo il costruttore è stato condannato.

La formazione di condensa, pur avendo accertato che non comporta rovina o pericolo di rovina della struttura stessa (quindi non influenti sulla staticità), tuttavia incide negativamente sul godimento dell'immobile e sul giusto confort abitativo per gli occupanti.

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Inoltre, la Cassazione ha giudicato le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze d'impermeabilizzazione e da inidonea realizzazione degli infissi, rientranti nei "gravi difetti" che possono essere eliminati con interventi di manutenzione ordinaria consistenti in "opere di riparazione rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici" (come anche opere necessarie al mantenimento in perfetta efficienza degli impianti tecnologici esistenti).

Per approfondire la tematica relativa all'umidità, alla condensa e alle muffe in ottica prettamente tecnica e passare poi ad analizzare gli interventi possibili per la risoluzione del problema, si rinvia all'articolo L'umidità e le problematiche connesse.

Analisi del fenomeno.

Per gli aspetti giurisprudenziali, invece, si rinvia a Il vizio di condensazione. Cause e responsabilità alla luce della casistica giurisprudenziale.

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