Il Comune di Milano, con una recente delibera del Consiglio Comunale, ha dato attuazione alle disposizioni della Legge Regionale della Lombardia 26.11.2019 n. 18 in materia di recupero dei locali ubicati a piano terra.
La Legge Regionale n. 18 infatti, nell'ambito della disciplina sulle rigenerazione urbana ed il recupero del patrimonio edilizio esistente, ha dettato alcune norme sul recupero dei locali ubicati ai piani terra degli edifici (art. 8), richiamando a tal fine la Legge Regionale 10.03.2017 n. 7, relativa al recupero dei vani e locali seminterrati.
Recupero del piano terra: le norme in dettaglio
La delibera, emessa in attuazione del già citato articolo 8 della legge n. 18/2019, che demandava ai Comuni il potere di definire l'ambito di applicazione delle norme, entro un termine più volte prorogato causa pandemia (e da ultimo fissato al 31.12.2021), anche con la possibilità di esclusione di alcune particolari fattispecie, prevede la possibilità di recupero dei locali, destinandoli ad uso abitativo, terziario o commerciale.
Fondamentale è individuare a quali fattispecie si applichino tali disposizioni: le norme regionali (art. 8 comma 1 L.R. n. 18/2019) definiscono quale piano terra "il primo piano dell'edificio il cui pavimento si trova completamente a una quota uguale o superiore rispetto a quella del terreno posto in aderenza allo stesso".
Viene concessa la possibilità di cambio di destinazione d'uso dei locali, secondo le caratteristiche degli stessi, anche in deroga alle prescrizioni ed ai limiti posti dal PGT (Piano di Governo del Territorio) e dal regolamento edilizio comunale, ma sempre nel rispetto delle altezze minime e dei requisiti igienico - sanitari ai sensi del Decreto del Ministero della Sanità del 05.07.1975 e dell'Allegato IV, punto 1.2, del Decreto Legislativo 09.04.2008 n. 81. Sempre per i medesimi fini, il recupero ad uso abitativo dovrà essere rispettato il rapporto aeroilluminante, anche con il ricorso ad impianti artificiali (per una percentuale non superiore al 50%).
Gli interventi dovranno in ogni caso prevedere forme di isolamento termico ai fini del contenimento dei consumi energetici, in conformità alle norme nazionali e regionali in materia.
Per beneficiare del recupero gli spazi oggetto di intervento devono essere:
- già esistenti alla data di entrata in vigore della L.R. 18/2019;
- se collocati in edifici non ancora realizzati, deve esservi già, alla data di approvazione della delibera comunale, un titolo abilitativo edilizio o l'approvazione di un programma integrato di intervento;
- in mancanza delle condizioni di cui sopra il recupero sarà possibile trascorsi cinque anni dal termine dell'ultimazione dei lavori;
- ubicati in edifici serviti dalle opere di urbanizzazione primaria.
Sono ammessi anche interventi su beni immobili oggetto di vincolo, previo parere favorevole rilasciato dall'ente cui compete il vincolo, ai sensi del Decreto Legislativo 22.01.2004 n. 42.
Impianto di messa a terra e verifiche periodiche
Per gli spazi utilizzati per l'erogazione di fornitura di energia elettrica, il recupero potrà avvenire previo assenso del distributore circa la compatibilità dell'intervento con l'erogazione stessa.
Come detto è consentito, nell'ambito degli interventi di recupero, il cambio di destinazione d'uso: conseguita l'agibilità dei locali, un nuovo mutamento della destinazione d'uso non potrà avvenire se non dopo che sia trascorso il termine decennale previsto dall'art. 2 comma 7, L.R. n. 7/2017.
I titoli edilizi per gli interventi
L'attività di recupero può avvenire con o senza interventi edilizi; nel primo caso l'intervento dovrà essere realizzato con l'osservanza delle disposizioni del D.P.R. n. 380/2001 Testo Unico dell'Edilizia (a partire dal titolo edilizio richiesto per gli specifici lavori che si andranno a realizzare), mentre nella seconda ipotesi il recupero dovrà essere oggetto di preventiva comunicazione agli uffici comunali.
In ogni caso l'attività di recupero non è considerata nuova costruzione e pertanto non è soggetta a permesso di costruire.
Se gli interventi comportano un aumento del carico urbanistico esistente, vi è l'obbligo del reperimento di aree per servizi ed attrezzature di interesse pubblico o generale, in ottemperanza a quanto disposto dal PGT; in caso di impossibilità di ottemperanza a tale obbligo sarà possibile dare luogo ad una monetizzazione.
Sono esonerati da tale obbligo gli interventi di recupero di spazi con superficie lorda non superiore a 100 mq.
Esclusioni
Per una pluralità di esigenze, ascrivibili alla tutela del territorio e da rischi idrogeologici, motivi igienico - sanitari, o di interesse pubblico, sono escluse dall'applicazione di tale disciplina le seguenti fattispecie:
- portici, gallerie pedonali, pilotis o superfici anche solo parzialmente aperte;
- spazi destinati a parcheggio, sosta o manovra dei veicoli;
- vani e locali soggetti a servitù di uso pubblico;
- vani e locali di interesse pubblico o generale;
- spazi oggetto di convenzione con il Comune di Milano;
- immobili oggetto di una specifica disciplina nell'ambito del Piano di Servizi del PGT;
- immobili compresi nelle fasce di rispetto del reticolo idrogeologico o dei pozzi di captazione idrica ad uso potabile;
- spazi destinati a locali per raccolta rifiuti.
