Nel caso in cui più persone siano comproprietarie di un'unità immobiliare in Condominio, la convocazione delle Assemblee va inviata a tutte, non solamente ad alcune.
La prova della correttezza della convocazione spetta sempre al Condominio convenuto per l'impugnativa della delibera adottata dall'Assemblea promossa dai condòmini assenti o dissenzienti.
Ed ancora: la convocazione a mezzo e - mail vale ai sensi di legge?
Queste le questioni affrontate e risolte dalla Corte d'Appello di Roma nella sentenza n. 1457 del 28 febbraio 2023.
Un'unità immobiliare in comproprietà: la convocazione delle assemblee va inviata a tutti? Fatto e decisione
Un gruppo di condòmini del Condominio Beta, tra i quali Caia Rossi, impugnava una delibera adottata dall'Assemblea, sostenendone l'invalidità a causa della mancata ricezione, da parte di alcuni condòmini, dell'avviso di convocazione.
Il Tribunale di Velletri annullava la delibera.
Non riteneva il Giudice violato il Regolamento condominiale, che prescriveva di utilizzare la raccomandata per convocare i condòmini, perché ciò che conta, ribadisce l'estensore, è verificare che il diritto del condòmino ad avere piena conoscenza della convocazione non sia stato leso: nel caso di specie, ciò non era avvenuto, perché in effetti il condòmino era stato convocato a mezzo e - mail.
Riteneva invece il Giudice che la delibera meritasse annullamento a causa della mancata rituale convocazione di tutti i comproprietari di una delle unità immobiliari del Condominio, rammentando che il comunista (comproprietario) risulta ritualmente convocato e validamente rappresentato da altro comproprietario quando sussistano circostanze presuntive, valutabili esclusivamente dal giudice del merito, derivanti dalla presenza (e prova) che l'avviso di convocazione abbia raggiunto almeno uno dei comunisti e che costui abbia reso edotti gli altri.
Nel caso di specie, avendo i condòmini attori sollevato la contestazione relativa alla mancata convocazione di Caia Rossi, il Condominio aveva dato prova di aver trasmesso un'e - mail a tale Sempronia Rossi, di talchè, difettando la prova che l'. - mail di detta Sempronia Rossi fosse riconducibile a Caia Rossi, risulta che costei non fu convocata.
Il Condominio appella la sentenza di I°, ritenendo che il Tribunale avesse errato nell'annullare la delibera per la mancata convocazione di Caia Rossi, dato che, essendo Sempronia Rossi coerede, insieme alla prima, sul medesimo cespite immobiliare, l'atto avrebbe raggiunto il suo scopo, avvisando dell'Assemblea almeno uno dei partecipanti alla comunione ereditaria, appunto.
La Corte d'Appello di Roma conferma la sentenza impugnata, rigettando l'appello.
Innanzitutto, sulla scorta del disposto dell'art. 66, 3° comma, disp. att. c.c., la Corte afferma che la delibera, adottata da un'Assemblea alla quale alcuni condòmini non siano stati convocati, risulta annullabile su domanda dei medesimi condòmini non convocati, a patto che essi siano rimasti assenti o che abbiano dissentito - aggiungiamo noi, a patto che abbiano fatto valere il vizio di convocazione in sede assembleare, facendo riportare la relativa dichiarazione nel verbale a cura di Presidente e Segretario.
Nel caso di comproprietà di un immobile, aggiunge la Corte, tutti i condòmini hanno diritto di ricevere l'avviso di convocazione per prendere parte all'assemblea condominiale; quindi, se un'unità immobiliare è in proprietà tra più persone, ognuna di esse ha diritto di essere personalmente avvisata per la convocazione in Assemblea.
In proposito la norma di cui all'art. 67 co. 2° disp. att. c.c. non esclude, "ma anzi sottolinea la necessità che tutti i comproprietari siano resi edotti della convocazione assembleare, onde poter concordare la propria posizione in ordine alle questioni all'o.d.g. e determinare il proprio rappresentante comune" (così Trib. Roma 27 settembre 2021 n. 14944, citato in sentenza).
Considerazioni conclusive
Ci troviamo, come in occasione di commenti ad altre pronunce di merito sul punto, a dover ammettere con imbarazzo che la legge è soggetta ad amplissima interpretazione.
Infatti, l'art. 66 disp. att. c.c., che indica le 4 forme di convocazione assembleare (raccomandata, fax, PEC, avviso a mano) 'sarebbe' norma tassativa, a mente dell'art. 72 disp. att. c.c.; ciò 'comporterebbe' che qualsiasi forma diversa da quelle previste debba scontare il rischio di vedere la delibera annullata dal Giudice.
Ciononostante, sono ormai molteplici le pronunce, specialmente di merito, che ammettono pacificamente la convocazione a mezzo e - mail, pur a fronte di giustificazioni che tentano di 'tenere insieme' il sistema dettato dal Codice con le esigenze di speditezza (ed economicità) delle comunicazioni tra Condominio e condòmini.
A ben vedere, il condòmino che non voglia spendere soldi per ricevere le comunicazioni via raccomandata, dovrebbe, a fronte del dettato normativo, munirsi di casella PEC, posto che la legge stessa prevede tale modalità - benchè unicamente nell'ambito della convocazione dell'Assemblea e non anche in quello dei comuni rapporti epistolari con l'Amministrazione.
Ma tant'è. Con pronuncia recentissima, anche il Tribunale di Roma ha sostenuto la validità della convocazione a mezzo e - mail laddove essa possa contribuire, insieme ad altri elementi, a fornire la piena prova dei fatti (sentenza n. 356/2023): nel caso esaminato da quella pronuncia, i condòmini che lamentavano la convocazione a mezzo e - mail avevano essi stessi richiesto all'Amministratore di ricevere la comunicazioni con quel mezzo e uno di loro aveva riscontrato l'avviso di convocazione dichiarando espressamente di averlo ricevuto.
Quanto alla questione della convocazione dei comunisti all'Assemblea del Condominio, abbiamo rammentato più volte su questa rivista il vademecum per gestire la comunione di un immobile all'interno dell'Assemblea condominiale.
Riportiamo allora qui un breve estratto dall'ultimo commento, redatto l'anno scorso, alla sentenza n. 18385 del 13 dicembre 2022 del Tribunale di Roma=> Vademecum per il Presidente ed il condominio.
In quella pronuncia, il Giudice prendeva spunto dal disposto dell'art. 67, 2° comma, disp. att. c.c., a mente del quale, come abbiamo riportato sopra, "Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice" e spiegando che questa norma ha come ratio "evitare che gli eventuali conflitti interni fra comunisti siano portati all'interno dell'assemblea di Condominio: la posizione dei comunisti deve essere unitaria di fronte agli altri condòmini.
Inoltre, l'esistenza di un rappresentante unico parifica il caso di proprietà comune a più soggetti ai casi di proprietà esclusiva ai fini della partecipazione "per testa" alle riunioni, facendo sì che in rappresentanza di ciascuna proprietà vi sia soltanto una "voce" in assemblea, in modo da rendere più equilibrato il dibattito. Gli eventuali contrasti fra comproprietari sull'assemblea condominiale vanno risolti all'interno del gruppo di modo che la volontà del rappresentante valga, quale espressione irretrattabile della volontà comune, per tutti, cioè, sia per i proprietari dissenzienti della minoranza, e sia per i rimanenti condomini".
Quanto ai rapporti tra comproprietari, il Giudice rammenta che sussiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ognuno di essi è legittimato a compiere atti di ordinaria amministrazione senza necessità di specifica delega (così Cass. n. 845/2020, citata in sentenza).
Ne deriva che le questioni interne alla comunione non possono ripercuotersi sul condominio che non potrebbe pertanto tenere in alcun conto un eventuale dissidio tra comproprietari e, quindi, le varie posizioni di ciascuno di essi. Se, poi, ai fini dell'adozione di una determinata delibera, i comproprietari della singola unità immobiliare non riescono ad esprimere una posizione unitaria, il condòmino proprietario della stessa unità non potrà esprimere alcun voto. Nella stessa situazione, inoltre, qualora alla riunione si presentino più comproprietari dichiarando di non avere raggiunto una posizione univoca il Presidente dell'assemblea dovrà formalizzare una tale situazione invitando i comproprietari ad indicare il rappresentante della comunione nonché procedere in assenza di tale indicazione ad escludere ai fini del conteggio delle maggioranze i millesimi della unità immobiliare in comunione.
Nel caso esaminato dalla Corte d'Appello di Roma, evidentemente, tutto quanto sopra è rimasto irrilevante dinnanzi alla mancata convocazione di una dei comproprietari.
