Ogni condòmino ha diritto di intervenire alla riunione condominiale e, pertanto, deve essere messo in condizione di partecipare ricevendo l'avviso di convocazione in tempo utile e con modalità idonee ad assicurargli la conoscibilità dell'esistenza di un'assemblea nonché degli argomenti di discussione.
L'assemblea, infatti, come previsto dall'art. 1136 comma 6 c.c., non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Ne deriva che se uno dei condòmini non riceve l'avviso di convocazione, l'assemblea è invalida. Segnatamente, l'omessa comunicazione della convocazione dell'assemblea al condòmino costituisce vizio di annullabilità della delibera che può essere fatto valere solo dal condòmino pretermesso, unico soggetto titolare di un effettivo interesse ad impugnare.
Si badi che si tratta di vizio di annullabilità e non di nullità con la conseguenza che se il condòmino che non ha ricevuto l'avviso di convocazione non impugna la delibera nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 comma 3 c.c., questa è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
La legge prescrive non solo i tempi di invio dell'avviso di convocazione, ma anche precise modalità di convocazione tracciabili al fine di consentire al Condominio di poter eventualmente provare il regolare invito all'assemblea di ogni singolo condòmino.
Vediamo, dunque, quali sono le modalità di convocazione all'assemblea nonché di approfondire il caso particolare - deciso con la sentenza del Tribunale di Roma n. 2636 del 18 febbraio 2022 - della consegna dell'avviso di convocazione nelle mani del "portiere" dello stabile.
Modalità e termini di convocazione dell'assemblea condominiale
L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del c.c. al comma 3 stabilisce che: "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati"
Le modalità di convocazione dell'assemblea, dunque, sono:
- lettera raccomandata;
- posta elettronica certificata (PEC);
- fax;
- consegna a mano.
L'avviso di convocazione spedito tramite servizio postale privato
L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale può essere inviato dall'amministratore di condominio, o dai condòmini autoconvocatisi, anche tramite servizio postale privato.
Ciò perché soltanto le notificazioni degli atti giudiziari (in materia civile, amministrativa e penale e in relazione al codice della strada) sono dalla legge (Dlgs 58/2011) affidate in via esclusiva al "fornitore del servizio universale", cioè a Poste Italiane spa, mentre le raccomandate possono essere inviate anche dagli operatori postali privati essendo ad esse riconosciuta equivalenza giuridica rispetto a quelle inviate da poste italiane. L'art. 18 del D.lgs. n. 261/99 stabilisce, infatti, che "le persone addette ai servizi postali, da chiunque gestiti, sono considerate incaricate di pubblico servizio in conformità all'articolo 358 del codice penale" (Cass. n. 2886 del 22 gennaio 2014). Il D. lgs. 58/2011 ha poi perfezionato il processo di liberalizzazione del mercato postale.
Avviso di convocazione dell'assemblea condominiale: la consegna nelle mani del "portiere" dello stabile. La vicenda
Una condòmina conveniva in giudizio il Condominio al fine di ottenere l'annullamento della delibera assembleare in quanto convocata in violazione delle forme previste dall'art. 66 comma 3 disp. att. c.c.
La condòmina lamentava di non aver ricevuto la convocazione per la relativa assemblea ed il Condominio costituito non forniva prova dell'avvenuta convocazione entro il termine di legge limitandosi a produrre la copia di una raccomandata spedita tramite posta privata e consegnata al portiere dello stabile.
Avviso di convocazione dell'assemblea condominiale: la consegna nelle mani del "portiere" dello stabile. La decisione
Il Tribunale di Roma ha dato ragione alla condòmina attrice annullando la delibera impugnata.
La modalità di invio tramite servizio postale privato dell'avviso di convocazione è stata ritenuta ininfluente ai fini della validità della notifica essendo perfettamente equivalente dal punto di vista giuridico la raccomandata inviata da operatori postali privati con quella inviata dal servizio postale nazionale.
Ciò che invece ha portato il giudice ad escludere validità alla notifica è stato l'erronea consegna al portiere dello stabile.
Il giudice ha infatti osservato, alla luce dei principi delineati dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. sent. n. 366/2005; sent. n. 11882/2002; sent. n. 14191/2000; sent. n. 5706/1999) che in caso di consegna dell'atto nelle mani del portiere bisogna distinguere due ipotesi:
- l'atto viene consegnato al portiere che si dichiara "addetto" alle notifiche, dichiarandosi incaricato dal destinatario a detta mansione;
- l'atto viene consegnato al "portiere" che riceve l'atto in tale qualità senza uno specifico incarico del destinatario.
Nel primo caso, è sufficiente che l'ufficiale giudiziario indichi nella relata che il portiere si è dichiarato addetto alla ricezione, non essendo tenuto ad indicare che ha effettuato ricerche sulle persone incaricate a ricevere l'atto. In tal caso ricorre la presunzione legale (iuris tantum) della qualità dichiarata; presunzione che per essere vinta abbisogna di rigorosa prova contraria da fornire da parte del destinatario;
nel secondo caso, è invece richiesta l'indicazione della ricerca e del mancato rinvenimento delle altre persone abilitate a ricevere l'atto.
Nel caso di specie, la raccomandata era stata sottoscritta dal portiere con la mera indicazione di tale sua qualità senza che risultassero indicate note in ordine alla ricerca e al mancato rinvenimento di altre persone abilitate a ricevere l'atto.
La notifica dell'avviso di convocazione all'assemblea, dunque, in assenza di tali presupposti è da considerarsi nulla poiché non in grado di comprovare l'effettiva e tempestiva ricezione da parte del destinatario.
Conseguentemente, la delibera impugnata dalla condòmina è stata annullata in quanto viziata per omessa comunicazione dell'avviso di convocazione alla predetta.
